La adquisición de viviendas para obtener después una renta mediante el alquiler ha sido una forma tradicional de inversión de muchos particulares en España. Sin embargo, éstos ahora se están viendo castigados por el desplome de los arrendamientos. A pesar de ello, la compra-venta de viviendas parece mostrar signos de cierta recuperación, al menos por ahora.
De acuerdo con los datos del Consejo General del Notariado, el número de operaciones registradas en septiembre creció un 20,7% en tasa interanual, mientras que para el tercer trimestre se incrementó a un ritmo del 8,6%. La gran mayoría de estas operaciones corresponden a los inmuebles de que se están desprendiendo las entidades crediticias y al resurgimiento de la actividad de las cooperativas de pisos. Y entre quienes compran, unos lo hacen para adquirir su propia vivienda, mientras que las pretensiones de otros es alquilarlas. Pero, ¿ha llegado ya el momento de volver a invertir en el ladrillo?
Según los datos del Banco de España, durante el tercer trimestre de este año la rentabilidad bruta del alquiler, esto es, sin descontar impuestos ni cualquier otro pago relacionado con el arrendamiento de bienes inmuebles, se situó en el 4,6%. Ahora debemos tener en cuenta que los inversores profesionales exigen al alquiler una rentabilidad de entre el 10% y el 15%, debido a los riesgos asociados a este tipo de operaciones, como el impago por parte del inquilino, los gastos de conservación de la vivienda en buen estado, los meses que puede pasar el piso vacío, etc. Desde esta óptica, la inversión en ladrillo no es una opción verdaderamente rentable mientras no suban los alquileres, cosa difícil en un contexto deflacionista como el actual, o bajen más los precios de los pisos. Esta segunda posibilidad es la más probable dado que el esfuerzo para comprar una vivienda, es decir, su precio en relación con los ingresos anuales de una familia, está todavía en 6,5 veces, de acuerdo también con los datos del Banco de España.
Pero para tener una visión completa es preciso comparar la rentabilidad de la inversión en ladrillo con otras opciones, en este caso de carácter financiero. Con este fin, vamos a comparar la rentabilidad de la vivienda, medida como el porcentaje que suponen los ingresos anuales por alquiler en relación con el precio del piso, con otras inversiones alternativas. Empecemos por la Bolsa.
En los últimos doce meses naturales, el Ibex 35 registra una rentabilidad del 12,9%, entre subida de las acciones y dividendos brutos -sin descontar impuestos ni retenciones fiscales- pagados por las empresas, muy superior a la del 4,6% del alquiler. Desde esta perspectiva, por tanto, la apuesta por el mercado de valores es una opción más rentable que la inversión en vivienda, si bien, claro está, también es mucho más arriesgada.
En cambio, al observar las inversiones libres de riesgo la perspectiva cambia por completo. La rentabilidad de la deuda pública a diez años se situó en el 2,2% en el tercer trimestre de 2014, gracias al apoyo del Banco Central Europeo a la financiación del déficit presupuestario español. Desde esta óptica, por tanto, la inversión en vivienda podría resultar más atractiva, siempre y cuando se tenga en cuenta que dicha inversión lleva asociados gastos como los relacionados con la conservación del piso en buenas condiciones, los de la comunidad de vecinos o el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Al efectuar la comparación con la rentabilidad de los depósitos bancarios a plazo, la inversión en vivienda aparece todavía más atractiva. En el tercer trimestre volvió a caer la rentabilidad de los depósitos hasta el 0,9 anual, frente al 1,8% registrado en el mismo periodo de 2013. Los depósitos, por tanto, no constituyen una alternativa rentable, como prueba el hecho de la salida constante de dinero de los mismos que se viene registrando desde principios de año para dirigirse a los fondos de inversión.
Los fondos de inversión garantizados tampoco es que lo estén haciendo mucho mejor. De acuerdo con la información disponible en la web de Morningstar, de los fondos con garantía fija que vencieron en octubre solo uno de ellos, el Sabadell Garantía Fija 5 FI, superó en rentabilidad a la vivienda, mientras que la de todos los fondos con garantía variable quedó por debajo.
En consecuencia, para quien no quiera correr riesgos excesivos con sus inversiones, la vivienda sigue siendo una opción válida, si bien su atractivo se ve ensombrecido por una rentabilidad muy baja como consecuencia de una relación alquiler/precio todavía muy desfavorable.
