A lo largo de los últimos meses han aparecido algunos titulares de noticias que apuntan hacia una posible estabilización, e incluso recuperación, del mercado de vivienda. ¿Estamos a las puertas de un cambio de tendencia?
De acuerdo con las estadísticas del Consejo General del Notariado y la interpretación que esta institución hace de los datos, la evolución de la compra-venta de viviendas parece estabilizarse en el entorno de las 30.000 operaciones mensuales. A comienzos de 2007, este número oscilaba entre las 80.000 y las 90.000, tres veces más que en la actualidad, lo que revela la magnitud de la caída registrada. Una contracción que parece estar tocando suelo en los últimos meses. Los precios, no obstante, siguen reduciéndose.
El motor de esta posible estabilización es el conjunto de operaciones de compra-venta realizado por los extranjeros, tanto los particulares como, sobre todo, los inversores institucionales y profesionales. De hecho, y según las estadísticas de los notarios, durante el pasado mes de junio, el último sobre el que han publicado cifras, el 54,3% del total de operaciones registradas las llevaron a cabo los no residentes.
A los extranjeros particulares les atrae, en primer lugar, que con la caída experimentada por los precios de la vivienda, que se han reducido el 35,7% desde sus máximos de 2007, de acuerdo con las cifras del Consejo General del Notariado, les resulta interesante adquirir un inmueble en España, como primera o como segunda vivienda. Estas operaciones, sin embargo, se concentran fundamentalmente en las zonas costeras y, en menor medida, en Madrid.
Los inversores institucionales o profesionales, como AXA, Blackstone, IG, Varde, Goldman Sachs y Anchorage, que desde julio de 2013 llevan a cabo importantes operaciones en España, además de buscar inmuebles en la costa los adquieren también, y sobre todo, en las zonas ‘premium’ de grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Se trata de inmuebles con valor histórico y/o artístico, o bien situados en las mejores áreas residenciales y comerciales. En muchos casos, estos edificios se rehabilitan y rehacen en el interior para convertirlos en viviendas, oficinas y locales comerciales de alquiler, según indican fuentes conocedoras de estas operaciones. Fuera de ello, el capital extranjero apenas invierte.
El dinero foráneo viene atraído porque, con la corrección de precios que está teniendo lugar en España, el valor del metro cuadrado se sitúa en torno a la mitad de lo que se pagaría en lugares como Londres. Los inversores extranjeros consideran que este es un precio atractivo que les permitiría obtener rentabilidades más altas que las que consiguen en otros lugares de Europa.
Esta visión, sin embargo, puede no ser correcta. En contra de la recuperación del mercado inmobiliario y de las posibles rentabilidades esperadas de las inversiones en él juegan varios factores. Las altas tasas de desempleo, la reducción de salarios que está teniendo lugar como vía de ajuste a la crisis, el final de los grandes flujos de inmigrantes hacia España, la pérdida de población -el INE estima que en diez años habrá 1,2 millones de personas menos- y el envejecimiento de la misma -en 2030, el 31,6% de la población tendrá más de 60 años-, suponen un riesgo para esas inversiones de los no residentes. Si la entrada del capital extranjero en el sector inmobiliario se frena, el ajuste puede volver a acelerarse.