Comprar una vivienda ya no desgravará a partir de 2013. Manuel Gandarias Cebrián, director del Gabinete de Estudios del portal Pisos.com, nos cuenta en Periodista Digital cómo recibió el sector inmobiliario el anuncio de Rajoy y qué efectos prevén que tenga en la compraventa de viviendas.

"No es un noticia positiva de cara a los futuros compradores, ya en el gobierno de Zapatero quitaron la deducción por vivienda habitual y, en este sentido, lo que se produjo fue un impulso, aunque no se notó mucho, pero si que es verdad que algo ocurrió, y es que se produjeron más operaciones de compra-venta de cara a la finalización de la deducción; con lo cuál en ese período fue algo positivo"

"No es una medida bien aceptada, tanto por el sector como por los propios potenciales compradores, pero es una medida que afectará, en cierta medida, a la hora de que es posible que los precios continúen cayendo de forma moderada. Pero, insisto, no es un efecto decisivo a la hora de tomar la decisión de compra"

REACTIVACION DEL SECTOR INMOBILIARIO

"Nosotros los análisis que venimos haciendo mensuales sobre los precios de oferta, lo que venimos observando desde hace tiempo es que, de forma generalizada, los precios vienen cayendo en torno al -0,5%, -1,5% mensual, aproximadamente; y estamos ahora, el último dato ha sido de un interanual de -8,09%"

"En este sentido, es muy posible que esta medida afecte como la propia reforma fiscal o como la propia inyección de fondos por parte de Europa a las entidades financieras, y que permitan, primero que haya más liquidez en el sistema y que se consigan más préstamos hipotecarios; y, segundo y, sobre todo, que de alguna manera se regularicen los precios de los activos que tienen las entidades financieras, con lo cuál bajen los precios y eso haga que, de forma generalizada, los precios, como digo, sigan cayendo de forma moderada, tampoco hay que alarmarse; porque si que es verdad que hay determinadas zonas y localizaciones donde los precios ya están estabilizados, incluso existen algunos repuntes en capitales principales y distritos y localizaciones concretas"

"Pero de forma generalizada, sí que es verdad, que este tipo de medidas afectan a que los precios sigan su recorrido a la baja y se vaya ajustando la oferta con la demanda"

CAÍDA DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

"Los precios han sido el factor principal que ha producido el desgaste del propio sector y, en ese sentido, hay una dicotomía que es que es bueno para los potenciales compradores y no es bueno para los propietarios que tienen viviendas, sobre todo aquellos que adquirieron en torno a los años 2004, 2005, 2006; exactamente, con precios ya elevados y, ahora mismo, incluso, se dan problemas de 'negative faculty', que quiere decir que las hipotecas están por encima de los precios del mercado de las viviendas; en este sentido, para los propios propietarios, calladamente es una pérdida de valor, y en general, una pérdida de valor desde el punto de vista de los activos a nivel país; y eso no es positivo; pero, por supuesto, para los compradores, claro"

"Existe ahí esa dicotomía e iremos viendo como se va produciendo este ajuste que, sin duda, se tiene que dar; y tienen que seguir los precios un cauce hacia la baja y que se vaya aproximando, como decimos, a la demanda para que se puedan cruzar más acciones de compra-venta y se pueda volver a reactivar un sector que, a nuestros juicio, es muy relevante para la economía nacional"

FISCALIDAD ORIENTADA A LA COMPRA

Algunos analistas opinan que el germen de la burbuja inmobiliaria que se pinchó bruscamente a partir de finales de 2007 se encuentra en una fiscalidad orientada exclusivamente a la compra. Gandarias coincide con esta apreciación:

"Sí, sin duda. Al final realmente hay muchas cuestiones que... Hay que empezar diciendo que en España hay una cultura claramente compradora, hay un arraigo hacia la compra importante y, en este sentido, todas la medidas iban focalizadas hacia esa línea"

"Sí que es verdad que en los últimos años se ha potenciado mucho lo que es, a través de los planes de rehabilitaciones de vivienda, tanto a nivel comunidades autónomas como ayuntamientos, se ha potenciado mucho lo que es la propia rehabilitación; y también se está impulsando con las medidas que está tomando el gobierno, el alquiler; la realidad es que somos un país en el que tenemos poca cultura de alquiler, hay poca movilidad laboral; y, en ese sentido, también afecta a la parte del alquiler"

"Pero, ahora, de alguna manera, se están tomando medidas fiscales en ambas líneas y, de hecho, las propias viviendas de Protección Oficial han ido hacia la línea de los alquileres con opción a compra, precisamente para potenciar esta vía. Pero, claramente, existe esa cultura compradora que, poco a poco, va cambiando y nosotros lo hemos ido notando estos dos, tres últimos años; que el alquiler también se ha potenciado, sobre todo porque los vendedores no conseguían cerrar las operaciones de venta, por estar fuera de mercado en cuanto a precio y, al final pues optan por una línea del alquiler. Pero, efectivamente, las medidas han ido más encaminadas hacia la compra de viviendas y, bueno, es algo que, poco a poco, está cambiando"

GANA TERRENO EL ALQUILER

"Seguimos manteniendo un porcentaje muy importante de compra, de hecho, casi todos los anuncios son de compra. Estábamos hace, aproximadamente, dos años en el 15% en alquileres, 85% venta; y ahora hemos pasado a un 25% de alquileres, que es una modificación importante de un 10% adicional, sobre un 75% de venta. Entonces, en ese sentido, se sigue manteniendo el porcentaje importante de venta, pero claramente ha ganado terreno el alquiler, eso sin duda"

MERCADO HIPOTECARIO

Las cifras son escalofriantes. 35.000 españoles están sufriendo actualmente un proceso de ejecución hipotecaria, mientras que 150.000 ya han perdido su vivienda y 130.000 no pueden seguir pagando su hipoteca. Así analiza Gandarias esta hecatombe social:

"La realidad es que a nivel de ejecuciones hipotecarias, se han propuesto cuestiones varias como las raciones al pago, quiere decir que al banco se le traslada la vivienda por la deuda existente; creemos que es una medida positiva, sin duda, para el propietario en caso de no estar en situación de poder hacer frente a los pagos de la hipoteca, y de cara al banco dependerá el porcentaje del valor de la hipoteca frente al valor de mercado"

STOCK DE VIVIENDAS EN MANOS DE LOS BANCOS

"Están en proceso de asumirlo y creo que llevan ya varios meses con dos reformas de la ley financiera, con la valoración que se está haciendo actualmente de los activos, ya no sólo a precios de mercado sino a precios de salida, precios que sean razonables de cara a posibles ventas; y lo están ya asumiendo"

"La realidad es que tienen que ver qué fórmula se va a aplicar finalmente de cara a que no afecte a los balances de los bancos, y eso es lo más importante porque, al final, es lo que ellos tienen en cuenta"

"Las provisiones se han estado realizando correctamente y ha sido lo que más ha sufrido, porque al final es liquidez que retira la entidad financiera en vez de poner a disposición del cliente de los bancos, y en ese sentido parece que lo están asumiendo, pero ya ha ocurrido en otras crisis anteriores, nos remitimos a la del 92, donde España en general, lo que ocurrió en crisis anteriores es que los precios fueron cayendo de forma muy moderada, porque, efectivamente, lo que no se admite es un a caída importante de valor, de forma rápida; como puede haber sucedido en países como EEUU o Inglaterra, donde el mercado se ha ajustado más rápidamente"

"Aquí el ajuste va siendo mucho más progresivo y este tipo de medidas, probablemente, lo que implique es que estos ajustes, a partir de ahora, se vayan realizando de forma más rápida; sin que tenga un impacto global, porque no nos olvidemos que las entidades financieras tienen muchos activos, pero no es un porcentaje lo suficientemente importante como para caer el perico de forma generalizada y de forma global"

¿CUÁNDO SE VERÁ LA LUZ A LA SALIDA DEL TÚNEL?

"La luz, la verdad es que es un pregunta complicada y, realmente, lo que se espera... no pensábamos que íbamos a tener un 2012 tan complicado como, realmente, está siendo, sobre todo el primer semestre ha sido muy duro, en general para la economía no solamente para el sector; y, bueno creemos que se están tomando las medidas suficientes y necesarias como para que, a partir de 2013, empecemos a ver una cierta luz en todos los aspectos"

"Desde el punto de vista inmobiliario, probablemente, vamos a ver cierta estabilización y, como ya decía antes, ya la estamos viendo en determinadas zonas geográficas; y esperemos que para el 2013, quizá segundo trimestre, empiece a haber una cierta estabilización en precios y, por supuesto, no volvamos a volver a ritmos que hemos visto, ni mucho menos, ni se debe por todo lo que ha ocurrido y las implicaciones que han tenido"