La opción de poner en el mercado del alquiler una vivienda siempre es una tentación para los propietarios. Nadie puede resistirse a hacer realidad el viejo sueño de ‘vivir de las rentas’. Sin embargo, los riesgos que entraña esta operación paralizan la decisión de muchos caseros en potencia. Los inquilinos morosos y los posibles destrozos son los principales obstáculos que hacen que los propietarios se lo piensen dos veces. Vamos a tratar de dar respuesta a diez de las dudas más habituales cuando surge la posibilidad de poner un inmueble en alquiler.
1. ¿Qué puedo hacer si el inquilino no me paga?
En primer lugar, siempre hay que intentar la vía del diálogo. Si ésta falla, se puede enviar un requerimiento por escrito por medio de un burofax con acuse de recibo y copia certificada. Se recomienda que haya sido redactado y firmado por un abogado. Por último, hay que recordar que en el momento en el que el inquilino deje de pagar un mes la renta, se podría interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia.
2. ¿Qué garantías puedo exigir a un posible inquilino?
Además de presentar nómina y contrato indefinido, existen dos herramientas habituales: el aval y el depósito. Para ambos, el inquilino debe contactar con su banco. En el caso del aval bancario, que suele tener un año de duración, la entidad hace un estudio de solvencia al inquilino y se compromete a asumir el riesgo si éste no paga la renta. Por su parte, el inquilino pagará unos gastos de mantenimiento, además de una comisión de apertura. En cuanto al depósito, se trata de ingresar en la entidad un número determinado de meses de alquiler que sirvan como garantía en caso de impago. Suelen establecerse de un periodo de seis meses.
3. Si, por ejemplo, se le estropea la nevera, ¿estoy obligado a reponérsela? ¿No puedo exigir que la pague el inquilino si la estaba utilizando él?
Según el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, relativo a la conservación de la vivienda, «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». No obstante, suele haber división de opiniones, ya que el límite entre una ‘pequeña’ y una ‘gran’ reparación es muy subjetivo. En este caso concreto, hay quien opina que si la nevera ha sido estrenada por el inquilino, éste debe correr con los gastos de la reparación, mientras que si ésta ya existía en la vivienda, es el casero el que debe asumir los costes.
4. ¿Qué reparaciones o desperfectos puedo exigirle?
De nuevo, hay que acudir al mismo artículo de la LAU, por el que la responsabilidad de reparar los daños causados por el uso diario recaen en el inquilino. El resto de reparaciones repercuten en el casero, incluido asegurar la habitabilidad general de la vivienda. Además, según el artículo 6 de la LAU, cualquier pacto que modifique estas normas será considerado nulo. En el caso de las reparaciones, se suele aceptar que el inquilino debe correr con la factura del técnico, pero nunca sustituir estos aparatos si sale más barato que arreglarlos.
5. ¿Cuánto puedo subir el alquiler de año a año a mi inquilino?
La ley actual establece que, en los cinco primeros años del contrato, se podrá aplicar a la variación del Índice de Precios de Consumo (IPC), que puede tanto subir como bajar la mensualidad. A partir del sexto año, la actualización de la renta se pacta entre casero e inquilino. Con el nuevo anteproyecto de Ley, los futuros contratos actualizarán su renta libremente, al margen del IPC, aunque no esté reflejado en el contrato. Así pues, las partes podrán negociar y llegar a un acuerdo sobre la mensualidad.
6. ¿Cómo puedo saber cuánto puedo pedir por el alquiler de un piso? ¿Existen precios de referencia?
El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica la variación de los precios de los alquileres en España, emitiendo porcentajes positivos o negativos. Con estos datos, se puede saber si los precios suben o bajan, pero no se conocen las cantidades en euros que se piden en concepto de mensualidad por las viviendas. Una de las mejores formas de tomar el pulso a este mercado es visitar alguno de los portales inmobiliarios existentes, como pisos.com, y descubrir el precio por el que se anuncian aquellos inmuebles que compartan superficie, características y ubicación con el que queremos poner en alquiler. Igualmente, acudir a una agencia de intermediación es una excelente idea, ya que estos profesionales conocen el mercado local y manejan datos de primera mano.
7. ¿Un contrato firmado por el dueño y el inquilino tiene validez sin más? ¿No es necesario llevarlo a un notario o agencia inmobiliaria? ¿Qué debe incluir ese contrato para que sea válido?
La LAU incluso da por válidos los contratos verbales. Otra cosa es que éstos sean completamente desaconsejables en la práctica por los riesgos que entrañan. En principio, un contrato tipo en el que queden expuestas todas las cláusulas y condiciones del alquiler, y que haya sido aceptado por ambas partes con su firma en todas las hojas sería válido. Existe un papel timbrado para contratos de alquiler en los estancos, pero la validez del mismo es independiente de este documento fiscal.
Con las medidas en materia de alquiler recién aprobadas, lo que se promueve es que arrendador y arrendatario acudan a un notario para validar sus firmas por un precio de unos 9 euros. Igualmente, esta reforma anima a que el contrato se inscriba en el Registro de la Propiedad (unos 36 euros por un contrato de un año de alquiler -prorrogable a tres- de una vivienda con una renta de 1.000 euros al mes). Estas operaciones otorgan una seguridad mucho mayor a las partes.
8. ¿Qué porcentaje de incremento del precio puedo aplicar si el piso está amueblado?
Todo depende de la calidad y cantidad del mobiliario. Si se trata de muebles nuevos o en muy buen estado, podríamos incrementar la renta alrededor de un 5%. En estos casos, es importante incluir en el contrato un inventario. Cuando son muy viejos, generalmente no vale la pena, ya que el propio inquilino incluso suele pactar con el propietario su retirada. Se considera que un inmueble está sin amueblar cuando se entrega con las habitaciones vacías, únicamente tiene instalados el baño y la cocina con electrodomésticos.
9. ¿Se alquilan mejor los pisos vacíos o amueblados?
Por norma general, los vacíos, dado que el mobiliario es algo muy subjetivo y los gustos y necesidades del inquilino pueden ser diametralmente opuestos a los del propietario. No obstante, en un contexto de crisis, hay inquilinos que prefieren no invertir en mobiliario, adecuándose a lo preexistente en el piso de alquiler. Sin embargo, puede darse el caso de inquilinos que se cambien de vivienda y tengan sus propios muebles.
10. Los gastos de comunidad, luz, agua… ¿por cuenta de quién han de correr?
Tal y como expone el artículo 20 de la LAU, «las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario». Esto significa que, los gastos de comunidad en las viviendas alquiladas podrán repercutirse en el alquiler, pero debe pactarse previamente y hacerlo constar en el contrato.
En cuanto a los suministros, dado que son «susceptibles de individualización» deben correr a cargo del inquilino. En este mismo artículo se expone que «los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario». La mayoría de incidencias entre las partes en cuanto a los suministros y la comunidad llega cuando el agua y la electricidad no tienen contadores, por lo que el propietario propone pagarlo vía comunidad. El inquilino suele alegar que hay tareas de rehabilitación y mantenimiento que abarca este concepto de las que tendría que estar exento.
¿Eres inquilino? Aquí están tus respuestas.
