La vivienda es la inversión más importante que realiza la mayoría de las personas a lo largo de su vida. Acertar o equivocarse con el precio adecuado puede suponer largos años de estrecheces hasta terminar de pagar el piso, con un riesgo mayor de perderlo si uno se queda en paro, o, por el contrario, amortizar antes las letras y sin que ello suponga un esfuerzo asfixiante para la economía familiar. Pero, ¿es posible averiguar cuál es el precio adecuado de una casa? Es posible, a partir del valor de los alquileres y de una técnica muy sencilla conocida como ‘cap rate’, o tasa de capitalización, que es la que emplean los inversores profesionales para averiguar si el precio de un activo inmobiliario es el adecuado, está infravalorado o se encuentra sobrevalorado.
La tasa de capitalización, aplicada a la vivienda, es la relación entre el alquiler anual, neto de los gastos de comunidad, respecto al precio pagado por el piso. Por ejemplo, si se adquiere una casa por 300.000 euros y se alquila por 2.500 euros al mes, el propietario obtiene una renta anual de 30.000 euros. Su tasa de capitalización sería, entonces, del 10% y significaría que en diez años recuperaría la inversión en el inmueble. Si, en cambio, el alquiler que percibe es de 1.250 euros mensuales, la renta anual sería de 15.000 euros y la tasa de capitalización del 5%, con lo que tardaría veinte años en recuperar la inversión.
El propietario de la vivienda podría haber hecho otra cosa con el dinero, por ejemplo, adquirir deuda pública a diez años a un tipo de interés del 3%. La deuda pública es el activo de inversión considerado más seguro porque se supone que el Estado siempre paga lo que debe, al menos en los países avanzados. La tasa de capitalización de los activos inmobiliarios, obviamente, debe ser más elevada que el tipo de interés de la deuda pública porque la inversión en ellos es mucho más arriesgada. La casa siempre estará ahí, pero mientras la deuda pública puede venderse al instante en el mercado, en caso de necesidad, la vivienda puede tardar meses, o incluso años, en poder enajenarse porque el mercado inmobiliario es mucho menos líquido que el de deuda. Además, durante el tiempo que transcurra desde que la vivienda se pone a la venta hasta que se materializa la misma, las condiciones del mercado inmobiliario pueden haber cambiado de forma substancial y obtenerse menos dinero del que se pensaba en un principio. Por este motivo, la inversión en vivienda es más arriesgada que en deuda pública.
De este hecho se deriva que si el tipo de interés de activos como la deuda pública a diez años se encuentra entre el 3% y el 5%, la tasa de capitalización de la inversión en activos inmobiliarios deba situarse entre el 10% y el 15%. En consecuencia, todo precio que suponga que la inversión en vivienda, si se alquila, no se pueda recuperar en un plazo máximo de diez años implica que esa vivienda está sobrevalorada.
¿Por qué se utiliza el alquiler como referente para calcular la tasa de capitalización y, de esta forma, saber si una vivienda está o no sobrevalorada? Porque, a la hora de alquilar un piso, una persona o una familia tiene en cuenta sus ingresos mensuales y lo que necesita gastar para comer, vestirse, ir al trabajo, pagar el colegio de los niños, etc. A partir de ahí, calcula cuánto puede pagar de alquiler, con lo que éste se adapta a las posibilidades económicas reales de la familia. Ese alquiler es la renta que obtiene el propietario de una vivienda de su inversión. En consecuencia, si usted está pensando en comprar una casa, entérese primero de los alquileres de viviendas similares y calcule después la tasa de capitalización. Así sabrá si está sobrevalorada o si el precio es el adecuado.
