Pregunta a diez amigos cuál es la mejor forma de hacer crecer tu dinero y seguro que por lo menos uno te responde sin pestañear: “comprar una casa para alquilar”. Así de arraigado está el ladrillo en la mente española.
Pero una cosa es lo que piense tu amigo, que normalmente no debería ser un asesor de fiar, y otra lo que dicen los números y la realidad. ¿Es mejor comprar vivienda para alquilar o tener una buena cartera de inversión?
Adquirir una vivienda puede ser una gran opción, entre sus puntos fuertes destacan:
- Adquieres un activo físico.
- Generas un ingreso pasivo y recurrente que recibirás mes a mes.
- No hace falta formación específica para generar esta renta (es más fácil alquilar que comprar una acción), aunque sí deberías tener en cuenta cosas como: la renta media que se ha cobrado en los últimos años en la zona y el precio medio de alquiler.
- El precio de la vivienda puede caer, pero no suele hacerlo de forma tan abrupta y rápida como la de la bolsa.
Por el contrario, los inconvenientes de comprar para alquilar pasan por:
- Hace falta un fuerte capital inicial y además posiblemente también debas recurrir a un crédito. Para una vivienda de 150.000 euros tendrás que aportar de tu bolsillo 43.500 (13.500 sólo en impuestos) entre entrada para la hipoteca y demás gastos de constitución e impuestos asociados.
- La vivienda no es un activo especialmente líquido. En otras palabras, no puedes vender una casa de la noche a la mañana, como sí puedes hacer con un fondo.
- Tardarás bastante tiempo en recuperar tu inversión inicial vía alquiler. Para esa vivienda de 150.000 euros podrás obtener 600 euros de alquiler (7.200 al año antes de impuestos) y tardarás 20,8 años en recuperar tu dinero.
- No diversificas tu inversión. A no ser que tengas un enorme patrimonio, sólo podrás comprar una o dos viviendas en el mejor de los casos. ¿Qué pasa si el precio del alquiler en la zona cae? ¿O si tienes la mala fortuna de toparte con un inquilino moroso? Los riesgos que asumes se multiplican porque te lo juegas todo a una carta, a un único piso.
Ventajas y desventajas de una cartera de fondos
Formar una cartera de inversión debería ser obligatorio para quienes quieran asegurar su jubilación o cimentar su situación financiera. Como cualquier opción de gestión del dinero, tiene sus ventajas y desventajas.
Las ventajas de invertir frente a comprar casa se centran en:
- Posibilidad de diversificar la inversión a un coste razonable. Un fondo de inversión es un producto ya diversificado en sí mismo. Para que lo entiendas mejor, con un fondo no te limitas a comprar una acción, sino que adquieres una cesta de acciones.
- Se trata de una inversión líquida, de manera que puedes recuperar tu dinero en cualquier momento.
- Conoces el valor de tu inversión en todo momento y su evolución día a día.
- No hacen falta grandes aportaciones iniciales para empezar con tu cartera y puedes destinar a ella el dinero que vayas ahorrando mes a mes.
- No tendrás que endeudarte para formar tu cartera de fondos.
- Cuentas con ventajas fiscales
Como es lógico, también hay puntos negativos en relación a la compra de vivienda:
- No estás generando un ingreso pasivo recurrente cada mes, aunque los fondos de reparto sí te permitirían ir recuperando parte del principal de la inversión.
- No estás adquiriendo un activo. Al final tienes una serie de fondos que puedes vender, mantener o traspasar, pero una vez lo hagas no te quedará nada.
- Tienes que estar vigilando la evolución de tus activos para rebalancear tu cartera. En otras palabras, no puedes despreocuparte.
¿Qué dicen los números?
Más allá de las ventajas y desventajas de la compra de vivienda frente a invertir en fondos, siempre hay que mirar lo que dicen los números.
En términos generales, la rentabilidad histórica de la inversión en bolsa está entre el 7% y el 8% antes de impuestos y comisiones. Con estos parámetros, podríamos dejar en un 6% el rendimiento para una cartera con un perfil de riesgo medio-alto (el porcentaje siempre dependerá del momento del mercado, como es lógico).
Por su parte, el alquiler de vivienda reportará un 6% de media, aunque habrá que destinar por lo menos dos mensualidades a gastos varios entre comunidad y mantenimiento. Esto dejará el rendimiento real en un porcentaje más cercano al 4,5%. A esto hay que sumar la revalorización del 2% del precio de la vivienda.
Para centrar todavía más la cuestión y siguiendo con el ejemplo anterior. Vamos a suponer que disponemos de los 163.000 euros de la compra de la vivienda para invertir o comprar la casa. Para un periodo de 20 años y con una rentabilidad del 6,6% anual al cabo de 20 años podríamos tener en la cuenta 587.032 euros. En el caso de destinar el dinero a la compra de vivienda y partiendo con esos 600 euros de alquilar que vamos a dejar en 475 euros reales tras el pago de impuestos varios y reparaciones, la rentabilidad al cabo de 20 años será de 215.970 euros (rentabilidad del 4,4%). A esta cantidad sumaremos los 242.209 euros.
¿Y frente a una casa para vivir?
La cuestión cambia ligeramente cuando compramos una casa para vivir. En este caso no estamos hablando de un activo financiero del que obtendremos un rendimiento. La clave en este punto está en el valor de la casa al cabo del tiempo frente al rendimiento que hayamos sido capaces de obtener por la entrada más la diferencia entre el alquiler y la compra durante ese periodo.
A modo de ejemplo. Para vivienda de 186.000 euros con una hipoteca de 150.000 euros lo que deberás aportar como entrada asciende a 40.268 euros sumados impuestos y gastos de constitución. La hipoteca que te quedará es de 780 euros y tras sumar seguros e IBI se elevará a 850 euros al mes.
Alquilar, por el contrario, te supondrá 600 euros mensuales. La diferencia es de 250 euros que se podrán invertir y rentabilizar cada mes, a los que además se sumarán los 40.268 euros iniciales. Al cabo de 30 años, el tiempo que tardarás en pedir la hipoteca y para un perfil de riesgo moderado (rentabilidad del 4,4% con una volatilidad del 12%) habrías podido generar 226.627 euros.
Por su parte, el valor de la vivienda, asumiendo que crece a una tasa del 2% cada año, tendrá un valor de 267.470 euros y además será tuya.
