Se van los ricos.
En realidad, huyen espantados. El panorama de los programas de residencia por inversión en Europa está experimentando una profunda transformación.
Tras el reciente cierre del programa de «golden visa» en España y la declaración de ilegalidad del sistema maltés, los inversores extranjeros con alto poder adquisitivo están reorientando su interés hacia otros destinos mediterráneos, principalmente Grecia y Portugal, que mantienen esquemas atractivos para obtener residencia a través de inversiones inmobiliarias.
El fin de la era dorada en España
El 3 de abril de 2025 marcó el final definitivo para solicitar la golden visa en España, un programa que desde 2013 permitía a ciudadanos no comunitarios obtener la residencia mediante inversiones inmobiliarias. Esta fecha límite ha provocado un cambio significativo en el mercado de inversión extranjera, especialmente considerando que España ha sido tradicionalmente uno de los destinos preferidos para la compra de propiedades por parte de extranjeros.
Las solicitudes presentadas antes de esta fecha seguirán siendo procesadas bajo la normativa vigente en el momento de su presentación, y quienes ya hayan obtenido su visado o permiso de residencia podrán renovarlo siguiendo las condiciones originalmente establecidas. Sin embargo, para los nuevos inversores, España ha dejado de ser una opción viable para obtener residencia a través de la compra de propiedades.
Grecia: el nuevo paraíso de los inversores
Ante el cierre de opciones en España y Malta, Grecia ha emergido como el destino más atractivo para los inversores extranjeros que buscan una puerta de entrada a Europa. El programa griego destaca por ofrecer una barrera de entrada relativamente baja, con inversiones que comienzan en los 250.000 euros para propiedades específicas, como inmuebles comerciales convertidos a residenciales o propiedades reconocidas como patrimonio cultural o histórico que requieren reconstrucción obligatoria.
El sistema escalonado de inversión inmobiliaria en Grecia establece diferentes umbrales según la ubicación y características de la propiedad:
- 250.000€ para propiedades comerciales convertidas a residenciales o inmuebles de patrimonio cultural
- 400.000€ para propiedades de al menos 120 m² en regiones menos pobladas
- 800.000€ para propiedades de al menos 120 m² en zonas densamente pobladas como Ática o Tesalónica
Además de estas condiciones favorables para la inversión inicial, Grecia ofrece un régimen fiscal extraordinariamente ventajoso para expatriados. Los jubilados extranjeros que obtienen residencia en el país heleno solo están obligados a pagar un tipo impositivo anual fijo del 7% sobre los ingresos de origen extranjero, mientras que los expatriados no domiciliados deben pagar un impuesto anual fijo de 100.000 euros sobre todos sus ingresos de origen extranjero.
Portugal: competidor directo con mayor tradición
Portugal mantiene su posición como alternativa sólida para los inversores internacionales, aunque con requisitos ligeramente más exigentes que Grecia. El programa portugués requiere una donación mínima de 250.000 euros o una inversión en fondos de hasta 500.000 euros. Una de las principales ventajas del programa luso es su bajo requisito de residencia física: los titulares de la golden visa portuguesa solo necesitan pasar un promedio de siete días al año en el país para mantener su estatus.
La comparativa entre los programas de Grecia y Portugal muestra algunas diferencias significativas que están inclinando la balanza hacia el país heleno:
- Tiempo de procesamiento: Grecia ofrece un proceso más rápido, que puede completarse en tan solo dos meses, frente a plazos más largos en Portugal
- Régimen fiscal: Las ventajas fiscales para expatriados son notablemente más favorables en Grecia
- Umbral de inversión: Ambos países mantienen umbrales similares para la inversión inicial, pero Grecia ofrece más opciones a partir de 250.000€
El impacto en el mercado inmobiliario español
El cierre del programa de golden visa en España coincide con un momento de transformación en el mercado inmobiliario nacional. Según datos recientes, España ha mantenido un alto nivel de atractivo para la inversión inmobiliaria, con Madrid y Barcelona destacando en el ranking de ciudades más atractivas para los inversores europeos. Sin embargo, la eliminación de esta vía de acceso a la residencia podría afectar a segmentos específicos del mercado.
Las compras de vivienda por parte de extranjeros han sido uno de los motores de la expansión de la demanda en los últimos años, representando el 18,4% de las transacciones inmobiliarias en España. Aproximadamente la mitad de estas compras corresponden a extranjeros no residentes, con una marcada preferencia por zonas turísticas como las islas y el arco mediterráneo, donde suelen adquirir viviendas de valor más elevado.
La eliminación de la golden visa podría moderar el crecimiento de precios en estas zonas de alta demanda internacional, especialmente en provincias como Alicante o Málaga, donde las compras de extranjeros han aumentado por encima de la media española.
Perspectivas futuras: ¿hacia dónde se dirige el capital?
El análisis de tendencias de búsqueda revela un cambio significativo en el interés de los inversores. En abril de 2025, coincidiendo con el anuncio del cierre definitivo del programa español, el interés en el término «Portugal Golden Visa» alcanzó una puntuación media de 67,25%, seguido de Grecia con 33,75% y Chipre con 15,25%.
Sin embargo, es Grecia quien está experimentando el mayor aumento proporcional de interés. Más allá de los incentivos financieros y fiscales, el país heleno ofrece otros atractivos como «un mercado inmobiliario saludable, una cultura rica, una sociedad acogedora, buena educación, una comunidad vibrante de pequeñas empresas y tecnología y, por supuesto, un hermoso clima mediterráneo».
Este redireccionamiento de la inversión extranjera podría tener implicaciones a largo plazo para el mercado inmobiliario español, especialmente considerando que se prevé un aumento del 10% en el número de millonarios en España para 2028, según el informe Global Wealth Report 2024 elaborado por UBS. Estos potenciales inversores nacionales podrían compensar parcialmente la reducción de compradores extranjeros no residentes.
Un nuevo equilibrio en el Mediterráneo
La reestructuración de los programas de golden visa en la Unión Europea refleja una tensión creciente entre la soberanía nacional y la integración comunitaria. La reciente sentencia del Tribunal Supremo de la UE contra el programa de Malta ha sentado un precedente importante que somete a un escrutinio «más estricto» la forma en que los Estados miembros otorgan la nacionalidad cuando afecta a la Unión Europea en su conjunto.
Mientras España cierra esta vía de acceso a la residencia, Grecia y Portugal se posicionan como los principales beneficiarios de esta reorientación del capital internacional. El atractivo de estos países no se limita a sus programas de residencia por inversión, sino que se extiende a factores como calidad de vida, clima, cultura y, especialmente en el caso de Grecia, ventajas fiscales significativas para expatriados.
Para los inversores que buscan una puerta de entrada a Europa, el Mediterráneo sigue ofreciendo oportunidades, aunque el mapa de estas posibilidades está experimentando una profunda transformación que podría redefinir los flujos de capital inmobiliario en los próximos años.
