El verano ha traído consigo un cambio inesperado para el sector inmobiliario en España. Después de más de un año de continuas subidas, el número de compraventas de viviendas ha disminuido en agosto, rompiendo así una racha de 14 meses al alza. Según datos recientes, se llevaron a cabo menos de 47.800 transacciones de viviendas, lo que representa una caída del 3,5% en comparación con el mismo mes del año anterior; un giro que muchos analistas ya preveían tras varios meses marcando récords.
Este enfriamiento en la demanda sucede en un escenario donde los precios siguen siendo elevados y la oferta es escasa, factores que han mantenido la presión sobre el mercado. Aunque el descenso registrado en agosto ha sido moderado, ha sido suficiente para marcar la primera caída interanual desde junio de 2024, según el informe del Colegio de Registradores. En total, sumando todos los tipos de inmuebles, las operaciones alcanzaron los 91.500 registros en agosto, lo que implica una disminución del 1,5% respecto al mismo periodo del año anterior; sin embargo, el retroceso más notable se concentra en el segmento residencial.
¿Qué hay detrás del cambio de ciclo?
Existen varios factores que explican este cambio en la tendencia. Por un lado, después de meses de fuerte crecimiento, parte de la demanda parece haber quedado satisfecha o desplazada por el encarecimiento del mercado. Los expertos señalan que el aumento continuo de precios durante el último año ha terminado por enfriar la capacidad adquisitiva de muchos hogares, a pesar del contexto relativamente estable en los tipos de interés.
Además, el incremento en los precios ha superado en algunos casos las mejoras en las condiciones para acceder a financiación y el crecimiento del ingreso familiar. El precio medio de la vivienda sigue alcanzando máximos históricos alrededor de los 2.226 €/m², con especial presión en ciudades como Madrid, Barcelona o Palma.
A esto se suma una notable disparidad regional: mientras que áreas como Ceuta, La Rioja y Castilla y León han visto incrementos significativos en las compraventas —con aumentos del 46,2%, 33,2% y 16,7% respectivamente— otras como Canarias (-19,9%), Melilla (-17%) y Asturias (-12,7%) han sufrido caídas considerables. En términos absolutos, Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana continúan liderando el número total de transacciones, destacando Andalucía con más de 9.400 operaciones en agosto.
Las hipotecas, en sentido contrario
Curiosamente, mientras las compraventas caen, la actividad hipotecaria sigue mostrando un buen ritmo. En agosto se firmaron más de 33.000 hipotecas sobre viviendas, lo que supone un aumento del 7,8% respecto al mismo mes del año anterior. Si se incluyen todas las categorías inmobiliarias, se registraron más de 43.600 hipotecas firmadas; esto representa un incremento del 11,5% comparado con hace un año. Este dinamismo hipotecario puede explicarse por el interés creciente entre los compradores por aprovechar condiciones favorables antes posibles cambios en la política monetaria europea.
Sin embargo, no todo es uniforme: mientras que Cantabria (56,9%), Baleares (50,2%) y Aragón (37,5%) lideran los aumentos en nuevos contratos hipotecarios; regiones como Canarias, Andalucía y Asturias han visto caer su número.
Comparativa con meses anteriores y contexto anual
El retroceso registrado en agosto contrasta notablemente con la fortaleza mostrada durante la primera mitad de 2025; un periodo donde el sector alcanzó cifras récord. Entre enero y junio se vendieron casi 360.000 viviendas; esta cifra es la más alta registrada en casi dos décadas y representa un aumento del 20% respecto al año anterior. Este crecimiento fue impulsado por una demanda animada por la bajada reciente de los tipos de interés y por un entorno laboral favorable junto a un crecimiento económico sostenido. Sin embargo, el aumento continuo de precios y la escasez crónica oferta han limitado cada vez más el acceso a vivienda.
El Colegio de Registradores confirma que durante el primer trimestre de 2025 hubo un incremento del 19,9% en compraventas comparado con el mismo periodo del año anterior; alcanzando así las 181.625 operaciones —un máximo desde 2007. Pero esta tendencia ha comenzado a moderarse recientemente anticipándose a este ajuste observado en agosto.
El papel de la oferta y los precios
La falta crónica de oferta sigue siendo uno de los principales obstáculos para el mercado inmobiliario. Aunque las ventas de vivienda nueva han aumentado ligeramente, no logran compensar la escasez existente en zonas muy demandadas. Además, los precios siguen su ascenso: la vivienda nueva ha visto incrementos trimestrales del 5,5%, mientras que la usada lo hace al ritmo del 1,9%.
Por comunidades autónomas destacan especialmente Madrid y Baleares, donde los precios medios superan los 3.800 €/m²; incluso hay ciudades como San Sebastián donde se rozan los 6.000 €/m². Estas cifras ayudan a entender por qué a pesar del descenso en compraventas los precios apenas han sufrido alteraciones significativas.
¿Qué podemos esperar a corto plazo?
El enfriamiento observado en las compraventas podría consolidarse si persisten las actuales condiciones tanto ofertivas como demandantes. A pesar del descenso registrado en agosto, los expertos no descartan una posible estabilización si la economía sigue manteniendo su pulso y si las opciones financieras continúan accesibles para los compradores potenciales. No obstante, seguirá pesando sobre el sector tanto la presión sobre precios como la falta generalizada de vivienda disponible.
Para aquellos interesados ya sea en comprar o vender propiedades se presenta ahora un escenario complejo; será necesario estar atentos tanto a cómo evoluciona la financiación como a cualquier movimiento dentro del mercado local. El mercado inmobiliario español está entrando ahora tras un largo ciclo expansivo hacia una fase marcada por una mayor incertidumbre pero también repleta oportunidades para quienes sepan interpretar las señales y adaptarse a esta nueva realidad.
