Imagina que decides adquirir una vivienda nueva en España y te topas con precios que superan los de la burbuja de 2007, todo mientras las transacciones están tan bajas que el mercado parece estar en pausa. Esta es la paradoja que vivimos hoy: el precio medio de la vivienda nueva se sitúa en 2.567 euros por metro cuadrado en 2025, lo que representa un aumento del 10,4% respecto al año anterior y un 17% más que aquellos picos especulativos. Sin embargo, las compraventas están en cifras mínimas, con volúmenes incapaces de satisfacer una demanda creciente.
La situación se complica aún más por la escasez de oferta. Según Sociedad de Tasación, se estima que al cierre de 2025 el precio de la obra nueva se elevará un 8,9%, alcanzando los 3.300 euros/m², marcando así el ritmo más acelerado en casi dos décadas. Y no se detendrá ahí; se prevé que siga aumentando durante el primer trimestre de 2026. Mientras tanto, el Instituto Nacional de Estadística (INE) revela que en el tercer trimestre de 2025, los precios crecieron un 12,8% interanual, superando por primera vez los máximos de la burbuja, con un coste medio de 2.156 euros/m². El problema radica en la falta de suelo y los elevados costes de construcción, lo que limita la producción a unas 420.000 viviendas entre 2026 y 2028; esto dista mucho del déficit estimado por el Banco de España, que es de 700.000 casas.
Previsiones para 2026: subidas inevitables
Los analistas coinciden en que 2026 traerá consigo un encarecimiento adicional, aunque algo más contenido. Aquí están algunas estimaciones relevantes:
- BBVA Research: +5,3% después del aumento del 7,3% en 2025, debido a una oferta restringida y una demanda robusta.
- Caixabank Research: +6,3%, lo que presionará sobre la accesibilidad en áreas con alta demanda.
- Bankinter: +7% (revisado al alza), con un déficit creciente que podría alcanzar las 150.000 viviendas anuales; a lo largo de diez años podría superar los dos millones.
- Solvia: +6-9% durante el primer semestre, con compraventas aumentando entre un 3-5%, aunque frenadas por la escasez.
- Tecnitasa: +10% para obra nueva y +8% para segunda mano, con transacciones creciendo un 5%.
- Fotocasa: +5-10%, con un precio medio de venta establecido en 226.000 euros.
En cuanto a vivienda usada, Idealista reporta un incremento del +18,4% interanual en enero de 2026, alcanzando los 2.650 euros/m², marcando así un récord histórico. Todas las comunidades experimentan aumentos, destacándose especialmente Murcia (+25,8%), Andalucía (+21,4%) y Madrid (+19,1%) liderando este crecimiento.
| Comunidad | Precio medio (€/m²) | Subida anual (%) |
|---|---|---|
| Baleares | 5.194 | 9,8 |
| Madrid | 4.585 | 19,1 |
| Euskadi | 3.460 | 13 |
| Extremadura | 1.040 | 8,3 |
| Castilla-La Mancha | 1.048 | 12,2 |
Las ciudades como Madrid y Barcelona son las que más presión ejercen sobre los precios: en algunos barrios madrileños como Salamanca (7.141 €/m²) o Chamberí (6.676 €/m²), y en Barcelona destacan zonas como Sarrià-Sant Gervasi, donde el precio llega a los 5.409 €/m². La demanda comienza a trasladarse hacia las periferias urbanas donde los incrementos oscilan entre el 10-15%, mientras que las áreas conocidas como la “España vaciada” muestran signos de estabilización.
Factores que alimentan la paradoja
La escasez de obra nueva es el corazón del problema actual. Según lo previsto por Euroconstruct, solo se espera un aumento del +7% para 2025 y del +6% para los años siguientes; cifras claramente insuficientes para cubrir el déficit existente. Aunque se prevé un aumento del número de visados entre un 10-12%, esto no compensa la situación actual. Además:
- La demanda sigue siendo solvente: jóvenes beneficiados por ayudas estatales y compradores internacionales (representando el 20% de las transacciones; hasta un asombroso 40% en lugares como Alicante, Málaga o las propias Islas Baleares), poseen un poder adquisitivo superior al promedio nacional.
- La estabilización en los tipos de interés contribuye a facilitar las hipotecas y sostiene así las compras.
- Mejores condiciones laborales e inflación controlada generan mayor confianza entre los consumidores; actualmente se sitúa alrededor del 2%.
En cuanto al alquiler, la situación es aún más preocupante: se prevé una subida del +12%, con renovaciones contractuales desde 2021 aumentando entre un asombroso rango del 30 al 50%. Esto implica unos gastos extra promedio anuales cercanos a los 1.735 euros por hogar. Según datos aportados por Fotocasa, el alquiler medio ya alcanza los 1.128 €/mes, mientras nuevos contratos son notablemente más caros.
Por otro lado, el sector rehabilitador está viendo crecimiento: se espera una mejora del +29,1% hasta alcanzar 2.268 millones € para finales de este año; sin embargo, esto no soluciona el déficit estructural existente. En términos de rentabilidad dentro del alquiler residencial, Madrid supera incluso el 6% en zonas como Salamanca (6,7%) o Vicálvaro (6,4%), mientras Barcelona llega hasta niveles del 8,6% en Nou Barris.
Impacto regional y perspectivas
Las disparidades son notorias entre regiones. En lugares como Baleares y Madrid es común ver precios superiores a 3.500-4.000 €/m² en áreas tensionadas. Capitales como Santa Cruz de Tenerife (+26,3%), León (+23%) o Guadalajara (+22,3%) destacan entre las subidas más pronunciadas. En grandes ciudades también vemos incrementos significativos: Valencia (+15,9%), Madrid (+14,8%) y Barcelona (+9,4%) son buenos ejemplos.
Desde Bankinter advierten sobre lo insostenible del panorama actual: si no aumentamos la oferta disponible pronto nos enfrentaremos a una crisis mayor debido al déficit acumulado. Además hay que tener presente cómo la compra extranjera está acelerando aún más los precios tanto en zonas costeras como insulares. Mientras tanto la vivienda nueva vive esta paradoja singular: extremadamente cara pero sin poder ser vendida debido a unos precios prohibitivos y unos tipos altos que continúan afectando.
El mercado necesita urgentemente más suelo disponible así como opciones habitacionales asequibles para poder revertir esta tendencia desalentadora; sin cambios significativos ante esta situación previsible para este año próximo será otro ciclo lleno de subidas que alejarán aún más el sueño inmobiliario para miles de familias.
