Las normas que rigen la compra y el alquiler de vivienda en España están experimentando un cambio significativo y a dos velocidades. Por un lado, la Comunidad de Madrid amplía sus avales hipotecarios, mientras que la política de vivienda del Gobierno nacional permanece estancada en el Congreso, con varias medidas clave esperando su aprobación. Esta información ha sido publicada por El Mundo en su versión digital y se basa en el último acuerdo del Ejecutivo autonómico.
En un plazo breve, jóvenes, solteros de más de 30 años y compradores de hasta 50 años podrán beneficiarse de nuevos avales públicos, que ofrecen financiación de hasta el 100% para quienes tienen menos de 40 años. En paralelo, miles de inquilinos están a la espera de saber si habrá o no una nueva prórroga extraordinaria de sus contratos y si el IVA de los pisos turísticos finalmente se incrementará al 21%.
Cómo cambian los avales en Madrid: más edad, más precio, más deuda
El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid ha dado luz verde a una modificación profunda de su programa de garantías para la compra de vivienda, conocido popularmente como avales para “mi primera casa”. Esta acción amplía el rango de edad, aumenta el precio máximo del inmueble y establece una escala de cobertura en función de la edad del comprador.
Los cambios principales son tres:
- Edad máxima: el límite, que anteriormente era de 35 y luego se amplió a 40 años, ahora se eleva a un máximo de 50 años para acceder a las garantías autonómicas.
- Precio del inmueble: el umbral del valor de la vivienda que puede acogerse al programa se incrementa de 390.000 a 425.000 euros (sin contar impuestos).
- Porcentaje de financiación: la financiación máxima se establece de forma escalonada, en función de la edad del comprador.
Así queda la escala de financiación:
| Edad del comprador | Financiación máxima posible | Comentario |
|---|---|---|
| Menos de 40 años | Hasta el 100% del valor de la vivienda | El aval autonómico cubre la entrada que el banco no financia |
| 40-45 años | Hasta el 95% del valor | Permite la compra con escasos ahorros |
| 45-50 años | Hasta el 90% del valor | Disminuye ligeramente el riesgo, pero sigue siendo alto |
El programa se sostiene sobre avales públicos que cubren entre el 15% y el 20% del precio, lo que permite a las entidades bancarias incrementar el porcentaje de hipoteca sobre el valor de tasación. Según datos recientes, la Comunidad de Madrid ha asignado 25 millones de euros para 2026 a este sistema de garantías, colaborando con varias entidades que incluyen bancos como Santander, CaixaBank, ING y Sabadell.
Esta iniciativa responde a una realidad persistente: los precios de la vivienda en Madrid han aumentado más rápidamente que los salarios. Además, el coste de la entrada (generalmente un 20% más gastos adicionales) se ha transformado en un obstáculo casi insalvable para muchas familias que, si bien cuentan con ingresos estables, carecen de ahorros suficientes. Los avales buscan precisamente facilitar la compra a quienes pueden afrontar una cuota mensual, pero no cuentan con decenas de miles de euros para el pago inicial.
¿Ayuda o riesgo? Efectos económicos de los avales al 100%
Permitir hipotecas de hasta el 100% del valor de la vivienda tiene claras repercusiones tanto en el mercado como en las finanzas familiares. La experiencia de otros países y los análisis realizados por entidades bancarias y organismos internacionales aportan una valiosa perspectiva sobre este tipo de iniciativas.
Por un lado, los avales públicos:
- Facilitan el acceso a la propiedad para aquellos hogares que antes quedaban excluidos solo por no tener el capital para la entrada.
- Refuerzan la demanda de vivienda en los segmentos de precio objetivo del programa (hasta 425.000 euros en el caso de Madrid).
- Trasladan parte del riesgo de impago del banco a la administración, al proteger la parte más volátil de la hipoteca.
Sin embargo, también conllevan:
- Mayor endeudamiento: una hipoteca al 95% o 100% limita considerablemente el margen del comprador si los precios caen o los ingresos disminuyen.
- Riesgo de inflar precios: si más compradores acceden al mercado con toda la deuda financiada, ese aumento en la demanda puede hacer que los precios se eleven, sobre todo en áreas ya tensionadas.
- Dependencia de los tipos de interés: en un contexto donde el Banco Central Europeo ha mantenido los tipos altos y solo ahora comienza a hablar de ligeras reducciones, cualquier aumento futuro podría hacer que las cuotas, ya exigentes, resulten aún más gravosas.
Con todo este panorama, que Madrid extienda su programa hasta los 50 años introduce un matiz significativo: no se está pensando solo en los más jóvenes, sino en generaciones que enfrentan alquileres elevados, carreras laborales más inestables y un evidente retraso en adquirir su primera vivienda. Aquellos que consideren acogerse a estos avales deberían evaluar con detalle tres variables: estabilidad de ingresos, tipo de interés de la hipoteca y capacidad de ahorro para eventualidades.
Moncloa, atrapada en su propio decreto de vivienda
Mientras el Gobierno regional de Madrid amplía las ayudas para la propiedad, la política de vivienda del Gobierno central se encuentra inmersa en un laberinto. El ambicioso decreto que se pretendía utilizar para abordar la crisis habitacional acumula retrasos y carece de apoyos parlamentarios.
El texto, que combina medidas de emergencia para el alquiler con cambios estructurales en el mercado, incluye tres componentes especialmente delicados:
- Prórroga extraordinaria de contratos de alquiler
- – Hasta dos años de prórroga para contratos de vivienda habitual que expiren antes de la primera mitad de 2028.
- – Esta prórroga se aplicaría a solicitud del inquilino y con condiciones específicas según el tipo de contrato.
- – Parte del objetivo es dar continuidad a las protecciones que se establecieron tras la pandemia y la crisis energética, como ya se recogió en anteriores decretos de 2026.
- Regulación más estricta de los alquileres de temporada y por habitaciones
- – Se busca evitar que los contratos «de temporada» se utilicen para eludir las restricciones de la Ley del Derecho a la Vivienda y las regulaciones de alquileres de larga duración.
- – Se plantean definiciones más rigurosas y requisitos añadidos para diferenciar el uso residencial habitual de otros formatos.
- Aumento del IVA de los pisos turísticos al 21%
- – El decreto prevé elevar el tipo aplicable a ciertos alquileres turísticos hasta el 21%, con el fin de limitar el atractivo fiscal de destinar viviendas al mercado turístico en lugar del residencial.
- – Esta medida ha encontrado la oposición de una parte significativa del sector y de algunas fuerzas políticas, que temen las repercusiones en el turismo y en pequeños propietarios.
La situación política se ha vuelto complicada: ni la oposición ni los socios habituales del Gobierno respaldan el texto actual, lo que ha llevado al Ejecutivo a posponer la votación que inicialmente estaba prevista para julio y reprogramarla para septiembre. Esto significa en la práctica que miles de contratos de alquiler continúan bajo un marco inestable, con prórrogas caídas, otras vigentes y nuevas medidas aún sin definirse.
La paradoja se presenta con claridad: mientras Madrid acelera el impulso para facilitar la compra mediante avales al 100%, el Gobierno central trata de reforzar el alquiler con más protecciones y un freno indirecto a los pisos turísticos, pero sin lograr ensamblar las piezas políticas. En medio de este entramado, compradores e inquilinos operan en un tablero donde una decisión hoy puede parecer razonable… o arriesgada, dependiendo de lo que finalmente se publique en el BOE.
Y mientras las grandes decisiones se negocian en parlamentos y consejos de gobierno, la vida diaria sigue girando en torno a una pregunta sencilla, pero crucial: dónde vivir, cómo financiarlo y qué parte del futuro hipotecar para conseguirlo.
