Simón Pérez, profesor de EIAF, y Silvia Charro, consultora de E&V, han realizado un estudio sobre la situación del sector inmobiliario, donde partiendo de los últimos años y llegando a la situación actual, se plantean una serie de previsiones para los próximos años.
Empezando por considerar el momento actual como óptimo para el endeudamiento, con los tipos de interés en mínimos históricos y con el Euribor en negativo, se analiza la inversión inmobiliaria para los próximos ejercicios.
El éxito de la inversión inmobiliaria depende en gran medida del timing, puesto que por una cuestión cíclica los resultados de la misma varían mucho según el momento de la compra.
El precio de la vivienda consolida sus subidas desde los mínimos de 2015, momento en que se hizo un estudio similar y se impartió un ciclo de conferencias por parte de EIAF. En aquel entonces se consideró que la vivienda estaba trazando un suelo e iba a empezar a incrementar su precio, puesto que variables de la economía real como el empleo, el PIB y los sueldos, llevaban más de 12 meses al alza.
El sector inmobiliario, y especialmente la vivienda, presentan un componente retardado, por lo que observando como en 2017 se mantiene e incluso acelera la tendencia al alza de estas variables, puede preverse una continuidad en el incremento del precio de la vivienda.
La subida en el precio de la vivienda desde 2015 hasta hoy, se han producido a pesar de que las variables financieras analizadas entonces, como el crédito al consumo o la concesión de hipotecas, aún mostraban un empeoramiento o tendencia bajista hace 2 años.
Por el contrario, desde este año 2017, estas variables financieras ya no empeoran sino que han trazado un suelo desde el que están empezando a mejorar.
Así pues, el cambio de signo en la tendencia de las finanzas, sobre una economía real que sigue mejorando, permite mantener e incluso aumentar la previsión alcista sobre el precio de la vivienda en España, así como la inversión inmobiliaria en general.
Concretamente se plantea una previsión del 3.68% de incremento anual para los próximos años en el precio de la vivienda. Esa plusvalía esperada en el inmueble, unida a la posible renta generada vía arrendamiento, hace que se pronostique un rendimiento esperado mayor al 7% en inversión inmobiliaria.
Por comparación con la renta fija, como puede ser deuda pública o un depósito a plazo, se postula el inmueble como una inversión muy atractiva, siéndolo aún más en consideración de la posible financiación a tipos menores incluso que la inflación.
Hoy en día vemos hipotecas a tipo fijo por debajo del 2%, mientras que la inflación en España se ha movido entre el 1,5% y el 3% interanual durante los meses que llevamos de año.
En cierto modo estamos bordeando los tipos de interés reales negativos (interés menor que inflación) lo cual es algo así como decir que endeudarse sale gratis, y fue una de las principales causas de la tan exacerbada burbuja inmobiliaria en España entre 2000 y el 2007.
No esperamos un comportamiento tan exagerado, puesto que algo habremos aprendido de los errores del pasado, pero si un comportamiento claramente al alza en este sector.
El estudio considera adecuada la adquisición de vivienda, tanto para su uso como para proyectos de inversión. Un gestor de patrimonio global debe incrementar su exposición a los activos de este tipo.
Pero el «no todo vale» es una de las lecciones que se están aprendiendo con esta crisis y por ello, tras el análisis macroeconómico, se procede a estudiar el sector del inmueble en España tanto desde la óptica del precio y su evolución, pasada y esperada, como desde la óptica de la rentabilidad por arrendamiento. Todo ello unido a la dimensión geográfica y de tipología de inmuebles, para tratar de definir las mejores opciones de inversión.
El podio de valor sigue dominado por Barcelona, Madrid y San Sebastián, con Palma de Mallorca en quinta posición detrás de Bilbao. Es destacable como la capital de provincia históricamente más cara, San Sebastián, ha sido superado por una ciudad de Barcelona que acumula fuertes alzas en los dos últimos años.
En términos de evolución, Palma de Mallorca es sin duda la plaza con mayor crecimiento, siendo este mayor al 15% anualizado en todos los periodos desde 2015.
Se plantea como factor clave en este liderazgo de Palma y Barcelona el turismo y la inversión extranjera.
Tradicionalmente una crisis económica interna suele revertir la tendencia por un efecto procedente del sector exterior, que permite trazar un punto de inflexión.
En los últimos meses Barcelona ralentiza su ritmo de avance en beneficio de Madrid y San Sebastián que vuelven a tasas anualizadas de doble dígito, tras unos meses algo más rezagados.
Las previsiones sobre las capitales Vascas no son optimistas, puesto que el rendimiento por alquileres se ha quedado en niveles muy bajos, y por ello no se esperan incrementos de precio en los próximos meses, ya que como es sabido, el precio del inmueble y la rentabilidad por alquiler están altamente correlacionados.
Por último, se añade Málaga y Lleida a las ciudades más interesantes para invertir dada su evolución reciente, con la consideración que posiblemente el turismo sea también clave en ello.
Como conclusión del estudio, se plantean una serie de inversiones consideradas las de mayor atractivo a nivel nacional, que son:
– Garajes en Palma de Mallorca
– Vivienda en Lleida, Palma de Mallorca y Madrid
– Oficinas en Málaga, Palma de Mallorca, Madrid y Barcelona
– Locales en Málaga, Lleida, Barcelona, Palma y Madrid.
Todo ello puede tratarse con más detalle en alguna de las ponencias que se van a realizar en varias ciudades y entidades de todo el territorio nacional a cargo de Simón Pérez, profesor de EIAF y Silvia Charro, consultora de ENGEL&VÖLKERS.
