El Proyecto de Ley del suelo: Más arbitrariedad, fomento de la corrupción y mayor restricción de la oferta de suelo

El Instituto Juan de Mariana ha estudiado a fondo el texto del Proyecto de Ley del suelo comparándolo con la actual legislación. Las principales conclusiones son que otorga más arbitrariedad administrativa, fomentando aún más la corrupción y la presión del precio del suelo sobre la vivienda.

La nueva ley sustituye las actuales calificaciones y las cambia por la clasificación «en situación de suelo rústico» o «en situación de suelo urbanizado». Por otro lado, por lo que se refiere a las expropiaciones, la valoración del suelo no se efectuará en función de su uso potencial, sino en virtud de su situación física.

Con estos cambios, se podrán expropiar las fincas urbanizables con una compensación como si fueran rústicas, un «justiprecio» que apenas merece tal nombre. De este modo, la nueva legislación otorga carta blanca a la administración para expropiar el patrimonio de los ciudadanos con una compensación mínima, que no atiende a ningún criterio de justicia.

Esta nueva regulación aumenta la discrecionalidad administrativa, la arbitrariedad, y con ellas la corrupción urbanística. El Proyecto de Ley favorece la especulación política, ya que el valor de una finca dependerá de la decisión política de expropiar a bajo precio, o no hacerlo.

El texto obliga a reservar un 25% del suelo a viviendas con algún tipo de protección oficial. De este modo, restringe artificialmente la oferta de vivienda libre, por lo que aumentará su precio.

Por otro lado, la Administración deja clara una vez más cuál es su principal motivación: la recaudación tributaria. El proyecto de Ley permite a los Ayuntamientos incrementar hasta un 20% el impuesto del porcentaje de cesión de las plusvalías generadas por la promoción inmobiliaria. Ello también incrementará el precio final de la vivienda.

El Instituto Juan de Mariana está comprometido con la lucha contra la especulación política del suelo. Pero considera que para lograr ese objetivo, el camino más justo y más eficaz sería eliminar la posibilidad de que una decisión política influya en los usos del suelo. Por ello, el Instituto Juan de Mariana propone como la forma más eficaz la liberalización del suelo.

Madrid, 23 de noviembre de 2006. Hoy, jueves 23 de noviembre, el Congreso de los Diputados debate el proyecto de Ley del Suelo que pretende sustituir á a la vigente Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones. El Instituto Juan de Mariana ha estudiado el nuevo texto, y ha comprobado que el proyecto de Ley supone un incremento sustancial en el grado de intervencionismo que ya venía arrastrando la legislación española en materia urbanística desde 1956.

La nueva ley prescinde de las calificaciones del suelo que servían para establecer las diferencias entre los derechos y los deberes de la propiedad, ya que entiende que esta calificación «ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo» por especulación política. Con ello parece referirse al aumento del precio cuando se produce una decisión política que cambia la calificación del suelo a otra que permite usos más valiosos (ej: de rústica a urbanizable).

Por ello, el nuevo texto elimina la calificación de los suelos, que con la nueva ley pasarán a estar «en situación de suelo rural» o «de suelo urbanizado». Esta diferencia tiene implicaciones muy serias por lo que se refiere a la expropiación, porque la valoración del suelo no se efectuará en función de su uso potencial, sino en virtud de su situación física. Y el cálculo del justiprecio se realizará a través del método de capitalización de rentas en lugar del método comparativo de suelos similares en el mercado. Con estos cambios, se podrán expropiar las fincas urbanizables con una compensación como si fueran rústicas, un «justiprecio» que apenas merece tal nombre. De este modo, la nueva legislación otorga carta blanca a la administración para expropiar el patrimonio de los ciudadanos con una compensación mínima, que no atiende a ningún criterio de justicia.

De aprobarse el proyecto de Ley en su actual redacción, los derechos de propiedad de los ciudadanos españoles quedarían en entredicho, ya que quedarían en una situación de inseguridad jurídica éticamente condenable y con consecuencias económicas muy negativas. Esta medida no sólo supone un importante perjuicio económico para los expropiados, sino para todos los propietarios de suelo urbanizable, quienes verán reducidas sus garantías hipotecarias ante la incertidumbre de que el suelo sea expropiado como si de rural se tratara. Además, las personas con un menor acceso al capital tendrán muchas más dificultades para acceder a un préstamo con el que poder construir en sus propiedades, a menos que suscriban una póliza de seguros que, en cualquier caso, incrementará de manera sustancial sus costes.

El Instituto Juan de Mariana considera que la expropiación es un instrumento en sí mismo inadecuado para resolver los problemas sociales, ya que sustituye la negociación y el acuerdo por la imposición unilateral de la voluntad estatal. Por ello, el IJM considera que sólo favoreciendo la negociación entre las partes (ya sea vendiendo la finca a un precio que el propietario considere realmente justo o buscando otras soluciones como el trueque por parcelas análogas o la participación del propietario en el accionariado del proyecto empresarial que requiera el suelo) pueden alcanzarse soluciones que resulten satisfactorias para todos.

Por otro lado, el Proyecto de Ley toma como principios inspiradores conceptos tan vagos como el “interés público” o el “desarrollo sostenible” que dada su indeterminación sólo suponen un campo abonado para una mayor discrecionalidad del poder político sobre los derechos individuales. El nuevo texto otorga, por tanto, más arbitrariedad, que generará más especulación y corrupción urbanística, y no menos, como pretende.

Por añadidura, el Proyecto de Ley obliga a reservar un 25% del suelo a viviendas con algún tipo de protección oficial. Así, la nueva legislación restringirá la oferta de vivienda libre. Esta restricción de la oferta contribuirá a un aumento de los precios de la vivienda, con efectos sociales muy negativos para amplias capas sociales que buscan la oportunidad de adquirir una.

Por otro lado, la Administración deja clara una vez más cuál es su principal motivación: la recaudación tributaria. El proyecto de Ley permite a los Ayuntamientos incrementar hasta un 20% el impuesto del porcentaje de cesión de las plusvalías generadas por la promoción inmobiliaria (frente a un máximo del 10% actual). De nuevo, esta medida provocará tanto el incremento de los precios de la vivienda cuanto un rebrote de la tan de actualidad corrupción urbanística, al aumentar sus beneficios.

El Instituto Juan de Mariana está comprometido con la lucha contra la especulación política del suelo. Pero considera que para lograr ese objetivo, el camino más justo y más eficaz sería eliminar la posibilidad de que una decisión política influya en los usos del suelo. Por ello, el Instituto Juan de Mariana propone como la forma más eficaz para la lucha contra la especulación política y la corrupción urbanística, la liberalización del suelo.

En definitiva, se trata de un Proyecto de Ley confuso y de dudosa constitucionalidad que desampara al propietario legitimándose sobre unos principios totalmente intervencionistas y sobre la demagogia de la lucha contra una especulación que sólo incentiva.

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