(PD).- Los propietarios morosos y los gastos no contemplados en los presupuestos son las principales causas de un saldo negativo en una comunidad. Por principio, los saldos de una comunidad no deberían estar en saldo negativo, ya que la ley establece medidas preventivas para tener en cuenta los posibles gastos extraordinarios.
Pero, en muchos casos, los vecinos descubren un día, normalmente antes de revisar la «caja fuerte» y determinar el dinero común con el que cuentan para iniciar un arreglo de fachada, tejado o escalera, que están «en números rojos». ¿Cómo solucionarlo?
Para evitar esta temida situación los propietarios deben acudir a las reuniones y asambleas vecinales con el fin de informarse sobre la labor de su junta y reclamar el libro de cuentas cuando lo estimen oportuno.
Además, para defender sus derechos y fijar las obligaciones, las comunidades de propietarios cuentan con el respaldo de la Ley sobre Propiedad Horizontal, el Título constitutivo de la Comunidad, y los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interno.
Comuneros morosos
El primer paso que debe realizar un administrador ante una comunidad de propietarios «en números rojos» es averiguar y examinar las causas que han originado el desajuste, teniendo en cuenta los presupuestos que se hayan aprobado por la comunidad en la última asamblea. El presupuesto de estas comunidades no deja lugar para el lucro, por lo que tendría coincidir con la suma de los recibos. Ateniéndose a esta explicación, el hecho de que las cuentas de una comunidad presenten el temido color rojo puede deberse -es la causa más común- a que no se hayan ingresado todos los recibos de las cuotas que deben pagar los propietarios por la presencia de comuneros morosos o deudores. En este caso, ¿cómo se debe actuar? Estas son las pautas que deben seguirse para tratar de resolver el conflicto:
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El administrador debe revisar en primer lugar las cuentas y observar cómo se han gastado los recursos del último presupuesto.
*Los vecinos en asamblea deciden qué hacer. En la reunión se determina proceder o no con una demanda. Además, según las características de la comunidad, se puede llegar a pactar o prorratear las cuotas. Si se decide interponer una demanda, deben presentarse para requerir el pago inmediato de las deudas pendientes, aplicables por la Ley de Propiedad Horizontal. Pueden, además, acogerse a la Ley de Procedimiento Civil, que permite que cualquier ciudadano pueda reclamar deudas sin tener que recurrir a los servicios de un abogado y un procurador, siempre que la deuda no exceda de 900 euros.
*Antes de comenzar con los trámites es obligatorio celebrar una reunión de la junta de propietarios, debidamente convocada, en la que se acuerde proceder con la liquidación de la deuda de uno o varios propietarios con la comunidad.
*El propietario moroso debe estar informado de este acuerdo por escrito, mediante una carta que recogerá en su domicilio. En último caso, se efectúa la comunicación y se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad una nota en la que figure la deuda. Dicho escrito permanecerá tres días naturales, y en él estarán detallados la fecha y los motivos por los que se procede a colgarlo en el tablón. Debe ir firmada por el secretario de la comunidad y contar con el visto bueno del presidente.
*Si el deudor no paga en el plazo de tres días naturales desde que se le notificó el acuerdo de la junta de propietarios, el secretario debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, también con el visto bueno del presidente de la comunidad.
*En el decanato de los juzgados hay un formulario sobre esta casuística puesto a disposición del público que lo solicite. Una vez cumplimentado según los requisitos exigidos, debe presentarse en el juzgado donde radica el domicilio del deudor.
*Si la junta general ha aprobado la deuda y tiene el justificante de haber entregado a los deudores la resolución adoptada (puede ser una notificación firmada por el deudor, o bien el justificante del acuse de recibo si es remitida por correo certificado) están en disposición de presentar la denuncia en el juzgado correspondiente, y solicitar la petición inicial en el proceso monitorio (un tipo de juicio para reclamaciones de cantidad que no exceda de 30.000 euros, sin necesidad de abogado ni procurador, y siempre que se trate de una reclamación de deudas de dinero que hayan vencido y que se acompañe de una documentación que lo acredite).
*Los documentos que se presentan en el juzgado tienen que ser originales. Si el acuerdo es presentarse con un abogado y procurador se prevén tres días de plazo para comunicarlo al juzgado. En este caso, quien no comparezca a juicio, es condenado a pagar los costes, daños y perjuicios que le sean reclamados por la parte contraria.
*Cualquier litigio de este tipo puede resolverlo un organismo externo, como la comisión de arbitraje. Pero antes de acudir a la jurisdicción ordinaria, los expertos recomiendan que se llegue a un pacto mediante una negociación, que puede ser vinculante o no. Esto depende de si la relación contractual determina que puede o no hacer un arbitraje, pues en caso contrario la única vía es acudir directamente a los tribunales.
Prevención contemplada en la ley
Una comunidad de vecinos no debería tener un saldo con números rojos porque la Ley de Propiedad Horizontal contiene mecanismos específicos para evitar esta situación. El Art. 9 de dicha normativa señala que es obligación de todos los vecinos «contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Y estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario».
Este precepto es una obligación, y se trata de una dotación que debe hacerse de una sola vez, de manera que cuando el presupuesto varíe, la cuantía del fondo también deberá modificarse de forma que siempre se corresponda con ese porcentaje del 5% del último presupuesto. Al ser obligatoria la creación del fondo de reserva, si la comunidad se opusiera, cualquier comunero podría impugnar judicialmente la decisión de la Junta de no constituirlo.
Gastar más de lo presupuestado
Realizar gastos que no han sido aprobados por la comunidad de propietarios es otro de los motivos que pueden llevar a un saldo negativo. La situación es más grave en este caso porque supone que la junta directiva, el administrador, o el presidente, no han hecho un uso autorizado de los fondos de la comunidad, de manera que la junta general debería no aprobar las cuentas y pedir responsabilidades.
Lo gastos no presupuestados pueden surgir por una mala planificación de los ingresos esperados. Esta es la razón por la que muchos administradores de fincas aconsejan confeccionar un presupuesto nuevo según los gastos soportados antes y los que se esperan después, ajustando las cuotas a este último. Además, ante esta situación hay que tener en cuenta los siguientes supuestos:
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El administrador no es responsable: Si un presupuesto ordinario o extraordinario está bien articulado tras el análisis de los gastos previstos y de su sistema de financiación, no tendría por qué producirse una situación de «números rojos» en una comunidad de propietarios.
*El administrador es responsable: El administrador tiene que estar al servicio de la comunidad, por lo tanto su responsable, el presidente, tiene el derecho de que el administrador rinda cuentas o dé cuantas explicaciones le pidan. Se le pueden imputar los compromisos que se deriven del derecho civil y penal como profesional que está actuando en una comunidad.
*Cambio de administrador: Tanto el nuevo como el anterior tienen que presentar obligatoriamente las cuentas en la reunión anual para su aprobación en la junta de propietarios. Cuando hay un cambio de autoridades, uno de los puntos fundamentales del traspaso es la presentación del balance anterior con las cuentas al día. En el momento en que el administrador que opta a entrar las dé como válidas, comenzará su labor.
*El administrador saliente se niega a entregar las cuentas: En el caso de que se le solicite por derecho una rendición de las cuentas y el administrador saliente se niegue a ello, se deberá reflejar en el libro de actas que el nuevo administrador toma posesión sin efectuar un reconocimiento del estado de las mismas.
*Gastos extraordinarios: Siempre que estos números rojos se deban a desajustes en los presupuestos o gastos extraordinarios, la junta debe determinar la forma de pago. Para pagar estos gastos, que pueden ser superiores al Fondo Legal de reserva, se debe proceder con el respaldo de una junta de propietarios a la emisión de una derrama.
Prevenir: la mejor solución
Analizar previamente la situación de la comunidad, de sus gastos anuales y de los que se harán previsiblemente en ese año, puede evitar que se llegue a tener las cuentas en «números rojos», según indica Miguel ángel Muñoz, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Por ello incide en la importancia de que quien se ocupe de la gestión de una comunidad de propietarios sea un profesional en la materia.
Evitar los «números rojos» es posible si se analizan previamente los gastos anuales de una comunidad, y los que se prevé hacer
No hay que olvidar que hay programas específicos en materia de Comunidades de Propietarios como el «Abogado para Comunidades de Propietarios», que facilita el estudio de la normativa por parte de administradores, asesores, abogados y presidentes de comunidades. Asimismo, algunas consultoras proporcionan herramientas que posibilitan que la comunidad de propietarios participe en las comisiones de venta de inmuebles en la misma. Se trata de ingresos al margen de las cuotas comunitarias, y permiten una vía de financiación extra que podría repercutir en la bajada las cuotas, sin afectar al bolsillo de los propietarios.
