(PD).- Las sociedades tasadoras sobrevaloraron notablemente los precios de las viviendas durante los últimos años. Y estos activos son el respaldo de los 320.000 millones de euros de bonos hipotecarios emitidos por las entidades españolas y vendidos a inversores de todo el mundo.
El problema es que con la caída de los precios, el valor real de las casas está muy por debajo de su valor oficial, lo que unido al aumento de la morosidad provoca que los bonos caigan.
José María González está intentando deshacerse de un piso de cuatro dormitorios en Madrid para poder pagar los 480.000 euros de la vivienda en la que vive ahora.
Su problema podría acabar afectando a inversores que no conoce de Roma y Hong Kong. Ello es así porque los bonos hipotecarios emitidos por la entidad financiera de González están en manos de fondos gestionados por Pacific Investment Management Company LLC y Pioneer Investments.
Tasaciones infladas
Josep Prats, gestor de fondos en Ahorro Corporación en Madrid asegura que las sociedades tasadoras, que trabajan en interés de los bancos que las controlan, inflaron normalmente los precios de las viviendas.
Tales activos están detrás de hasta los 320.000 millones de euros de esa deuda vendida a ahorradores de todo el mundo.
«Las tasaciones no son realistas», dice Prats, que dirige un equipo que gestiona 11.000 millones de euros. «Las tasadoras emiten un informe por la cantidad que los gestores del banco están dispuestos a prestar?, afirma.
Esas tasaciones ayudaron a que los bancos españoles fomentaran la concesión de créditos al respaldar la venta de los bonos hipotecarios que alimentaron el mayor boom inmobiliario de Europa.
La estrategia se truncó después de que la crisis de las hipotecas subprime de Estados Unidos provocara más de 310.000 millones de euros entre pérdidas y provisiones en todo el mundo. Ahora que los activos españoles están volviéndose a tasar, el país podría producir nuevas pérdidas.
Un buen ejemplo
La entidad del citado José María González , la Caja de Ahorros de Gipuzkoa y San Sebastián, más conocida por La Kutxa, puede ser un bueno ejemplo de lo que está ocurriendo con los bonos hipotecarios españoles.
Ha vendido 2.500 millones de euros de bonos titulizados desde finales de 2005. Pimco, con sede en California, y Pioneer Investments compraron bonos de la Kutxa para fondos vendidos a inversores de todo el mundo.
El Euro Bond Fund, de Pimco, vendido a ahorradores de Hong Kong, es el mayor inversor de la emisión de 2007 de Kutxa, según un documento presentado al regulador el 31 de marzo.
El Fondo CIM Euro Fixed Income, de Pioneer Investments, que se vende a ahorradores italianos, tiene 11 millones de euros en los bonos.
Pimco, controlado mayoritariamente por la aseguradora Allianz, con sede en Munich, gestiona el mayor fondo mundial de bonos y tiene 829.500 millones de dólares (532.755 de euros) bajo gestión en representación de planes de pensiones de empresas.
Pioneer Investments es la gestora de fondos filial del mayor banco de Italia, Uni Credit , con sede en Milán, que supervisa 190.500 millones de euros de 40 millones de clientes de 23 países.
Raffaele Bertoni, responsable en Dublín de renta fija de Pioneer Investments, dice que los bonos de la Kutxa están garantizados por un colateral sólido: viviendas en las áreas más ricas de Madrid, Barcelona y el País Vasco.
Las hipotecas cubren de media el 78% del precio de los inmuebles, y el riesgo de impago es aún mayor dado el gran número de prestatarios.
«El mercado español no es el mercado inmobiliario estadounidense», comenta Bertoni.
«No tenemos las famosas subprime. En términos generales, el colateral de cada préstamo es siempre bastante alto», añade.
Eso no evitó que los bonos de Kutxa perdieran un 8% desde que fueran emitidos en febrero del año pasado. Eso contribuyó a que el fondo Pioneer tuviera un rendimiento de 2,7 puntos porcentuales menos que el índice JPMorgan EMU Bond en los últimos 12 meses.
Según Prats, de Ahorro Corporación, el temor es que el valor real de muchas viviendas españolas está muy por debajo de los precios oficiales, lo que significa que la llamada ratio del préstamo sobre el precio subestima el riesgo.
