El «stock» de vivienda libre en comercialización disminuye un 36% durante el último año

El «stock» de viviendas disponibles ha pasado de 4.932 unidades, en mayo de 2009, hasta las 3.154 viviendas en mayo de 2010. Un «importante descenso» que la consultota inmobiliaria Aguirre Newman atribuye fundamentalmente a la puesta en alquiler de promociones que inicialmente fueron concebidas para ser vendidas.

Según revela el «Informe del Mercado Residencial Madrid», realizado por la citada consultora, en los últimos doce meses también se ha observado una mayor actividad en el mercado de compraventa. Durante este periodo el precio medio del metro cuadrado (m2) en el municipio de Madrid disminuyó en un 4,7%, pasando de 4.042 a 3.853 euros.

Éste fue el tercer descenso consecutivo del precio medio del m2 desde el comienzo en el último trimestre de 2007, cuando el valor medio de la vivienda en la capital alcanzó el máximo de 4.657 euros por m2. El ajuste acumulado en los tres últimos años es ya del 17,26% respecto al nivel máximo alcanzado en 2007.

Por otro lado, entre mayo de 2009 y mayo de 2010, la cuota hipotecaria se redujo en un 7% en el caso de las hipotecas contratadas a 25 años y en un 7,82% para las que lo hicieron a 30 años.

Este descenso es consecuencia de la reducción en el precio del m2 (4,7% en Madrid capital) y del menor tipo de interés que se aplica en la actualidad a los préstamos hipotecarios.

En el último año, la tasa de esfuerzo (porcentaje de la renta bruta disponible del hogar destinado al pago de la hipoteca) volvió a alcanzar una cifra en línea con lo requerido por un mercado equilibrado, por debajo de los 30 puntos porcentuales. Si en 2009 se situaba en un 40%, actualmente lo hace en términos medios de un 27%.

Sin embargo, si se analiza el ratio de accesibilidad a la vivienda (dividir el precio medio de la vivienda entre la renta bruta disponible del hogar), se observa que se sitúa en el 5,2, todavía por encima de la de 4 veces la renta bruta disponible del hogar, cifra de referencia del mercado sano.

DISTRITOS

Según este informe, el alquiler y la compraventa comienzan a dinamizarse, especialmente en los distritos más exclusivos de la ciudad, donde vuelve a observarse un aumento de los precios tras varios periodos de caídas.

El informe arroja datos sobre la evolución de los precios de los distritos: Salamanca sigue siendo el más caro, con un aumento del 2,7% en el precio medio de los pisos (de 971.446 a 998.139 euros. San Blas, por el contrario se sitúa con una reducción de un 22,4% del precio medio de las viviendas como el que más ha rebajado el coste, de 312.138 a 242.207 euros de media.

En cuanto a los márgenes de negociación, se sigue manteniendo cierta flexibilidad creciente desde 2008. Al igual que en el anterior ejercicio, los promotores están siendo más flexibles para vender el 100% de las promociones lo antes posible. Una vez más están aceptando márgenes que varían entre el 5% y el 20% sobre el precio oficial de salida.

Las entidades financieras adjudicatarias de promociones de viviendas han sido las más agresivas a la hora de ofrecer tanto descuentos como facilidades de pago.

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