Cuando se critica el escaso papel que juega el alquiler en el mercado inmobiliario español se suele apelar a lo de siempre.
Escasa oferta y de mala calidad (numerosas viviendas en régimen de arrendamiento se encuentran en edificios muy antiguos e infradotados de servicios), nula profesionalización de los intermediarios (la mayoría de los contratos se gestionan entre caseros e inquilinos) y falta de seguridad jurídica (los procesos de desahucio por impago de rentas pueden llegar a durar más de un año).
Como explica Raquel Díaz Guijarro en ‘Cinco Días’, las pocas empresas patrimonialistas que operan en el sector, los expertos y aquellos agentes que se dedican al arbitraje coinciden en que más allá de si hay muchos o pocos pisos para alquilar lo que más preocupa es la seguridad jurídica.
«Para el propietario que decide arrendar su vivienda es crucial saber si la podrá recuperar de forma ágil si surgen problemas y para el inquilino es prioritario tener claros sus derechos», explica el director de una agencia inmobiliaria de Madrid.
Medios humanos
El anterior Gobierno socialista pretendió instaurar la figura del desahucio exprés eliminando y acortando el proceso judicial que ha de iniciarse cuando se demanda a un inquilino por impago de rentas, desperfectos en la casa o cualquier otra irregularidad.
Pero lo cierto es que la falta de medios humanos y técnicos de muchos juzgados ha impedido en la práctica que los desalojos sean realmente ágiles y, por tanto, exprés. Los plazos medios de resolución de un litigio por impago del alquiler varían mucho según la ciudad y oscila entre cuatro meses en los juzgados menos atascados y un año en los de las grandes urbes.
Así, como se está hablando de medias, hay procesos que se pueden llegar a prolongar más de un año y eso es con lo que quiere acabar la reforma que plantea el actual Ejecutivo.
El Ministerio de Fomento, en colaboración con el de Justicia, ha decidido actuar sobre la seguridad jurídica con el objetivo de «racionalizar el procedimiento animando con ello a que más propietarios pongan sus casas en alquiler y arrendadores e inquilinos estén más protegidos», aseguran fuentes del departamento que dirige Ana Pastor.
«Si ahora los procesos se resuelven en un plazo medio de cuatro a 12 meses, el objetivo es que en una primera fase se consiga reducir esos tiempos entre dos y tres meses, sobre todo en el caso de los litigios más largos», explican las mismas fuentes.
¿Cómo se conseguirá? Fundamentalmente por dos vías: aclarando la norma actual y simplificando la composición de la comisión judicial que acude al inmueble a realizar el lanzamiento (momento en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), de forma que en lugar de tener que componer dicha comisión dos funcionarios, podrá acudir al inmueble uno solo.
¿En qué consistirá entonces el nuevo proceso? Desde Fomento recuerdan que los pasos a dar y el procedimiento se mantienen exactamente igual. Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario puede demandarle ante el juzgado de primera instancia correspondiente. A partir de entonces comienza el proceso con el envío al arrendatario que no paga un requerimiento exigiendo las cantidades adeudadas que deberá reintegrar en un plazo de 10 días.
«Lo lógico es que ocurra una de estas tres cosas: que el inquilino pague, que decida marcharse o se oponga a la reclamación», advierten fuentes de Fomento. Si no sucede ninguno de los dos primeros supuestos, el proceso judicial continúa.
Entonces, es el secretario judicial el encargado de emitir un decreto con dos fechas clave, la del lanzamiento y la de la vista judicial, que puede llegar a fijarse hasta ocho meses después de la primera.
La ley actual ya prevé que si el inquilino no manifiesta su oposición al proceso, el litigio debería concluir en el lanzamiento.
Sin embargo, algunos jueces no lo han interpretado así y determinan que haya que esperar obligatoriamente a la vista judicial para desalojar al moroso. «Eso ahora quedará totalmente clarificado», insisten las mismas fuentes oficiales.
Solo el 1,28% de los contratos termina en litigio
Los profesionales que trabajan en el mercado del alquiler lamentan con frecuencia la mala imagen que tiene el sector.
Denuncian que suele relacionarse al arrendamiento con viviendas de escasa calidad, conflictos entre caseros e inquilinos y elevada morosidad.
Y lo cierto es que las pocas estadísticas que existen sobre esta actividad desmienten estos supuestos. La última cifra publicada por Fomento estima que en España existen 1,8 millones de casas en alquiler, apenas un 17% del parque total de viviendas principales, cuando en otros países de Europa como Alemania ese porcentaje está cercano al 60% y la media de la Unión es superior al 30%.
Pues bien, de esos 1,8 millones de casas en alquiler, el Instituto Nacional de Estadística (INE), en colaboración con el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) elabora la única estadística oficial sobre el número de sentencias que dictan cada año los tribunales por causas relativas a contratos de arrendamiento de vivienda.
El dato disponible más reciente data de 2010 y sitúa esa litigiosidad en apenas el 1,28% del total de contratos, ya que ese año se contabilizaron 23.052 sentencias. La cifra correspondiente al año pasado se publicará el próximo 7 de junio.
La mayoría de los procesos, 21.985, estuvieron motivados por el impago de las rentas o las fianzas, le siguieron las causas abiertas por destrozos en los inmuebles y de forma ya mucho más testimonial se dictaron sentencias por subarrendar las casas.
«Así, si apenas el 2% de los contratos acaba en conflicto, lo que hay que procurar es que los ciudadanos cambien la imagen negativa que tienen del alquiler y eso solo se conseguirá si se logran agilizar los procesos lo máximo posible».
Registro público
Uno de los proyectos que incluía al principio la reforma del marco normativo del mercado del alquiler era la creación de un registro público de morosos.
De momento, se ha aparcado esa idea dadas las dificultades que plantea tanto desde el punto de vista logístico como económico.
Un auto del juez fijará el importe de las costas
Otra de las novedades que plantea el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas es la posibilidad de que con un auto del juez se determine el importe de las costas del juicio.
«Esta medida también puede contribuir a reducir los plazos del proceso. Hasta ahora, el secretario judicial emitía un decreto en el que se determinaba la fecha del lanzamiento y la vista judicial, pero carecía de capacidad jurídica para imponer las costas, por eso se introduce esta modificación».
¿Serán suficientes estas iniciativas para mejorar la agilidad procesal?
Los expertos prefieren esperar a ver cómo queda el desarrollo normativo de esta reforma antes que emitir juicios, aunque aplauden que se persiga un incremento de la seguridad jurídica.
Gustavo Rossi, presidente de la empresa Alquiler Seguro, aboga por que la norma dé más libertad a las partes para que estas acuerden todo aquello que consideren necesario y luego poner en marcha mecanismos que hagan valer lo que está pactado. Además, reclama más medios humanos en los juzgados.
«Los inquilinos necesitan al menos los mismos incentivos fiscales que tienen los compradores y los propietarios mayor seguridad procesal. Esas son las claves que lograrán incentivar el arrendamiento como alternativa a la adquisición».
En cuanto a la inscripción voluntaria en el Registro de la Propiedad de los contratos de alquiler, Fomento confirma que cuando un inquilino deje de pagar la renta podrá anularse el contrato en el registro con un simple requerimiento notarial, en paralelo al proceso que se inicie en el juzgado.
«Con ello también se aumenta la seguridad jurídica».
En 4 pasos
- 1 Impago. En el momento en el que el inquilino deja de pagar un mes la renta y si el casero lo considera oportuno, este puede interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia.
- 2 Requerimiento. A partir de entonces, si el juzgado admite la demanda, emite un requerimiento al inquilino para que pague la deuda en 10 días.
- 3 Decreto. Si no se abona la deuda ni se desaloja la casa, el proceso continúa. El secretario judicial emite un decreto que contempla dos fechas: el lanzamiento y la vista judicial.
- 4 Resolución. Solo procederá la vista si el inquilino se opone al proceso. Si no es así, el litigio se resolverá (bastante antes) con el lanzamiento.
