Si los activos se sacan en poco tiempo habrá sobreoferta y los precios bajarán, mientras que con una venta secuenciada en el tiempo el efecto será menor
A vueltas con el ‘banco malo’. Así vive el sector inmobilario. Y sobre todas las preguntas una: ¿cuánto bajarán los precios de las viviendas del mercado por el efecto de los precios superebajados del ‘banco malo’?
Que el precio de los pisos seguirá bajando parece evidente, pero los expertos no se ponen de acuerdo sobre la cuantía de ese descenso.
Los promotores consideran, en realidad expresan un deseo, que los descuentos en el valor de transferencia de los activos tóxicos al ‘banco malo’ –la Sociedad de Gestión de Activos (SAREB)– no se pueden tomar como referencia para determinar los precios de los inmuebles en el mercado.
En el caso de la vivienda terminada estos descuentos alcanzan el 54,2% de media. «Hay que despejarle esa incógnita a la gente», asegura el presidente de la patronal de promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo. En su opinión, establecer esta relación de precios «serían una equivocación».
En primer lugar, explica, dentro del crédito promotor transferido se incluyen también promociones de vivienda terminadas, con un descuento menor, del 32,4%, que, en su opinión, sería incluso «más parecido» al experimentado por el precio de la vivienda en el mercado.
Además, insiste en que estos descuentos responden al objetivo meramente financiero de dar confianza en el proceso de saneamiento de la banca. Por contra, Galindo ha recalcado que lo «determinante» será ordenar adecuadamente estos activos para darles salida de acuerdo con las necesidades de los inversores, de forma que se establezcan los precios adecuados y se obtengan beneficios y no pérdidas.
Los expertos esperan el fin de la incertidumbre
El director general de Negocio de Aguirre Newman, Angel Serrano, considera que «habrá que esperar a ver cuál es la rentabilidad en las operaciones» una vez se pongan a la venta los activos para ver el alcance real de los descuentos.
Sin embargo, señala que de entrada un descuento del 54% para la vivienda terminada está en «niveles óptimos» si se tiene en cuenta la caída del precio de la vivienda desde sus máximos en el primer semestre de 2008 y la renta bruta de los hogares.
Serrano indica también que «la principal consecuencia» que va a tener a corto plazo la publicación de los precios de transferencia por parte del Banco de España es «el fin de la incertidumbre» al respecto. «Una vez que se ha dado un ‘precio político’ esperemos que el mercado funcione y oferta y demanda encuentren el precio de mercado», añade.
En la misma línea, el socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, Julio Gil, considera que «habrá que ver a qué precio se enajenan las viviendas terminadas del ‘banco malo'» y también «lo que se tarda en hacerlo».
Según Gil, si estos activos se sacan al mercado en poco tiempo habrá una sobreoferta que empujará a la baja los precios de la viviendas, mientras que si se realiza una venta secuenciada en el tiempo el efecto será menor. En su opinión, «va a pasar tiempo hasta que los activos estén a la venta».
El credito no se recuperará en al menos dos años
Tanto el Santander como BBVA y Sabadell estiman que hasta 2014, como pronto, el volumen de préstamos no registrará crecimientos. Ahora el saldo vivo cae más de un 4% de media, pero la concesión de nuevas operaciones se desploma entre un 23 y un 40% en el último año, en función del colectivo de clientes hasta niveles no vistos en más de cincuenta años. Ésta es la cifra que ofrecen las estadísticas, porque un alto directivo de una entidad calcula que ahora el volumen de hipotecas concedidas es sólo un 10 por ciento en relación con el de antes de la crisis.
El conjunto del sector indica que todavía es necesario que las hogares y las empresas purguen el excesivo endeudamiento existente, fruto de la época del boom. Este factor, unido a cada vez menor actividad, limitan a un número reducido de clientes considerados solventes.
España sólo ha reducido su endeudamiento en un 7 o un 8%. Los expertos coinciden en señalar que la caída debe llegar al 20 o 25% para poder remontar y para que haya un importante apetito de financiación. Este proceso de purga dudará varios años.
Los préstamos nuevos a las empresas han descendido más de un 23% de media. La caída, en septiembre 2012, ya era prácticamente similar en el caso de grandes y pequeñas. Hasta ahora la disminución era más radical en el caso de las compañías de menor tamaño. La banca sostiene que el cierre del flujo crediticio no afecta a todas por igual y que hay sectores más aquejados.
El principal afectado es el inmobiliario. La creación del banco malo supone ahora otro palo en su rueda para echar a caminar. Las inmobiliarias temen que este instrumento sea la puntilla a su crítica situación. La competencia de esta sociedad, con una bajada generalizada de los precios, dinamitará sus exiguas ventas, factor que llevará a las entidades –tanto sanas como nacionalizadas– a poner duras e, incluso, imposibles condiciones para renovar su refinanciación.