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Vender una casa publicitándola junto a un campo de golf y un puerto deportivo que finalmente no se construyeron permite al comprador resolver el contrato, ya que la promotora estaría incumpliendo con una condición esencial del pacto.
Ello es así aunque esas construcciones no dependan del promotor, sino de un Ayuntamiento, ya que estos elementos son determinantes para fijar el precio del bien.
Como explica Lucía Sicre en ‘El Economista‘, lo recoge un fallo del Tribunal Supremo, del que es ponente el magistrado Arroyo Fiestas, de 23 de julio de 2013. En él se analiza el caso de un contrato de compraventa de vivienda suscrito entre una promotora y una empresa.
En la oferta se adjuntó, junto con los detalles de la promoción, un plano del puerto deportivo aprobado por el Ayuntamiento, y parte de un campo de golf igualmente proyectado.
Ese puerto, junto con el «poder bañarse en una de las mejores playas del Mediterráneo y el disfrute de un campo de golf cerca de las casas», se publicitaron en la misma promoción como la posibilidad de vivir junto a ellos, con las correspondientes fotografías. Sin embargo, la playa no existe en las condiciones proyectadas, ni se ha construido el puerto o el campo de golf. Debido a estos problemas, el comprador pidió resolver el contrato.
Diferencias interpretativas
La sentencia de primera instancia reconoció el derecho de la promotora a hacer cumplir el contrato, obligando así al otorgamiento de escritura pública y al pago del precio pactado.
La Audiencia Provincial, por su parte, estimó íntegramente el recurso interpuesto por el comprador, anulándose la sentencia anterior.
Ahora, el Supremo vuelve a reconocer el derecho del comprador a la resolución del contrato, desestimando el recurso de la promotora.
En concreto, ésta alegó que sólo cabe la resolución de contrato por incumplimientos definitivos y que lo sean de una obligación esencial, por lo que en este caso no se podría conceder la resolución de lo pactado, dado que se trata de obligaciones accesorias.
Sin embargo, la sentencia del Supremo determina que «en el contrato se aportó plano del Puerto Deportivo junto a otro de la urbanización en el que aparece parte del campo de golf, lo que es obvio sería determinante para cualquier comprador para convenir su compra por un precio atendiendo a ello».
A ello se suma que, según el fallo recurrido, no existe fecha de probable cumplimiento en cuanto a la conclusión de la urbanización, ni del puerto deportivo, ni del campo de golf.
Es decir, «no se trata de un supuesto en el que se pueda prever un término más o menos cercano o razonable de las obras del puerto, sino que al tiempo de interponerse la demanda no estaban iniciadas, ni se tienen noticias de ello».
Además, aunque es cierto que la promotora del puerto y del campo de golf era el Ayuntamiento, en la
publicidad entregada no se hizo referencia a ello. Por tanto, la transgresión de los compromisos adquiridos se considera esencial y definidora del objeto contractual.
La construcción por parte del Ayuntamiento era, en definitiva, una mera «expectativa incierta de futuro», por lo que la promotora no debió basarse en ella.
