¿Qué va a suceder con el precio de la vivienda? ¿Se va a recuperar? Estas y otras preguntas rondan por la cabeza de muchos españoles, unos porque quieren adquirir una vivienda y otros porque desean venderla. Para estas cuestiones hay respuestas de todos los tipos y para todos los gustos. El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014, por ejemplo, estima que los precios aún deben reducirse al menos en un 21% hasta 2017. En cambio, el Instituto de Estudios Económicos, en un informe titulado ‘El sector inmobiliario en España’, indica que podrían producirse subidas a partir de 2015 y, con más intensidad, a partir de 2016. Tinsa, la empresa de tasación inmobiliaria, y Standard & Poor’s, la agencia de calificación crediticia, por ejemplo, también se apuntan a la tesis del IEE. La patronal de la construcción SEOPAN, en cambio, retrasa la recuperación hasta 2016. Como se puede apreciar en esta pequeña muestra, hay opiniones para todos los gustos y unos quieren ver la botella medio llena mientras que otros consideran que está medio vacía.
¿Cómo orientarnos entre tantas opiniones tan dispares? Lo mejor es hacer un análisis económico para que cada cual pueda sacar sus propias conclusiones. Empecemos.
El precio de la vivienda depende, ante todo, de lo que el comprador quiera y pueda pagar, sobre todo ahora que hay tanto exceso de oferta, lo cual a su vez se encuentra directamente relacionado con sus ingresos y con la financiación que pueda conseguir para afrontar la adquisición. Pues bien, con la bajada de sueldos que se está produciendo en España y con los altos niveles de desempleo, la capacidad de los españoles de comprar una vivienda se ha reducido. Además, el empleo que se empieza a crear se basa fundamentalmente en contratos temporales, lo que dificulta la inversión en vivienda tanto por las incertidumbres de la persona en relación con su futuro laboral inmediato como por las dificultades para que una entidad crediticia conceda un préstamo hipotecario si uno carece de un contrato fijo, lo que nos lleva directamente a la segunda cuestión relacionada con la demanda de viviendas.
Los bancos, es cierto, están empezando a conceder hipotecas. Pero esos créditos se conceden a aquellas personas que forman lo que se conoce como demanda solvente de crédito, esto es a personas con empleo fijo, o con ingresos elevados derivados del ejercicio de actividades empresariales y profesionales, o con activos en la entidad bancaria, como fondos de inversión, planes de pensiones, cuentas a plazo o acciones y títulos de deuda pública depositados en una cuenta de valores que puedan servir de garantía, en todo o en parte. Por supuesto, también es precio tener un historial financiero impecable, esto es, haber pagado siempre todos los recibos y letras, incluidos los de la tarjeta de crédito, etc.
Además, los bancos y cajas ya apenas financian el cien por cien de la hipoteca, como hicieron en el pasado. Todavía hay casos en que lo hacen, pero son aquellos en los que el que solicita el crédito lo hace para adquirir una de las viviendas que la entidad tiene en su cartera inmobiliaria. En los demás casos, prima el siguiente principio: el banco solo concede hasta el 80% del valor de la vivienda, como máximo, porque considera que quien solicita el préstamo debe haber demostrado, mediante el ahorro para la parte que no financia la hipoteca, que es capaz de afrontar el esfuerzo económico que supone pagar todos los meses la letra del piso. Además, la concesión de la hipoteca está sujeta a la valoración que haga el banco de la vivienda, que, en general, dista mucho del precio que pide el vendedor. Sobre esa valoración, el banco establece el porcentaje que va a financiar a través de la hipoteca porque, después de la experiencia de la burbuja inmobiliaria, no quiere pillarse los dedos en ningún momento.
Desde esta óptica, por tanto, no cabe esperar una recuperación del precio de la vivienda, como vaticinan algunos informes. En la próxima semana volveremos sobre esta cuestión desde otras perspectivas.
