Las cooperativas de viviendas están de moda. El impulso a la obra nueva que se viene registrando en los últimos meses tiene a estas sociedades como su principal motor. A su favor juegan tanto la privatización de terrenos públicos en zonas céntricas de las ciudades que están llevando a cabo las diferentes administraciones, como las adjudicaciones de parcelas en las nuevas áreas urbanas que quedaron sin construir como consecuencia de la crisis. ¿Qué ventajas tiene este medio de acceso a la propiedad inmobiliaria?
La más seductora de ellas, sin duda alguna, es el precio de adquisición de la vivienda en régimen de cooperativa, en comparación con la compra del piso a un promotor. Si el edificio, o la urbanización, lo construye una empresa promotora, a los costes de compra del suelo y de edificación hay que añadirles el margen de beneficio de la empresa, que ronda entre el 25% y el 30% de los costes totales, lo que sube el precio final de venta si el piso se compra a un promotor. Entre los costes de los promotores también hay que incluir todos los gastos relativos a la comercialización de las viviendas, incluidas las comisiones de los agentes que intervengan en la operación, y a la publicidad para poder venderlas.
En la cooperativa, en cambio, la vivienda es más barata porque esta fórmula no busca la obtención de beneficios. La cooperativa, además, limitan los honorarios de los profesionales que intervienen. Esta figura también cuenta con ventajas fiscales ya que algunos actos jurídicos, necesarios para su actividad empresarial, están exentos del pago a Hacienda o se encuentran bonificados, lo que contribuye a disminuir el coste final de la vivienda. Los gastos de comercialización y publicidad son mínimos o nulos y no existe el beneficio del promotor.
Una segunda ventaja de la cooperativa se refiere a la financiación. Una entidad financiera está mucho más dispuesta a financiar a una cooperativa antes que hacerlo a un promotor: la cooperativa garantiza que las viviendas se van a vender; un promotor, no.
La participación en una cooperativa, además, permite al socio intervenir en las principales decisiones que afectan a su vivienda. Los socios, de hecho, pueden acordar por mayoría la introducción de mejoras de calidades en las viviendas, una posibilidad que no está a su alcance cuando la casa se adquiere a un promotor.
Los planes de pago a la cooperativa suelen ser accesibles y flexibles, para adaptarse a la capacidad económica de los cooperativas, siempre y cuando no pongan en peligro la viabilidad de la promoción. El plan de pagos comprende una entrega inicial de dinero para la compra del terreno, el pago de honorarios técnicos, etc. Los demás pagos se realizarán de forma fraccionada y periódica durante el tiempo de ejecución de las obras.
En caso de baja, el cooperativista recupera la totalidad de sus aportaciones, pero solo en el momento en que es sustituido por otro socio en sus derechos y obligaciones. Para realizar sus aportaciones a la cooperativa, el socio puede contar con un préstamo hipotecario que, por lo general, es negociado por la gestora de la cooperativa con una entidad crediticia que financiaría a todos los socios.
El régimen de cooperativa, no obstante, también presenta inconvenientes. Los casos más frecuentes son el retraso en la finalización de las obras o el incremento de los costes de construcción, si bien en este último caso, dicho aumento tiene que ser aprobado por los socios.
