Consideraciones previas ¿Qué es una hipoteca?
Debemos entender inicialmente que cuando decides comparar entre distintas hipotecas, para decidir contratar la que consideras más adecuada y ventajosa en tus circunstancias, conoces que dicho contrato consiste en un tipo de garantía contractual que concedes a favor del acreedor, habitualmente la entidad financiera que te prestará el dinero que pretendes obtener.
El bien hipotecado, habitualmente inmueble, permanece en tu poder como propietario mientras cumplas las condiciones de dicho contrato (fundamentalmente pagos y plazos, pero también otras cláusulas adicionales); cuando las incumplas y, según el referido contrato hipotecario, el acreedor puede promover la venta forzosa del bien hipotecado para recuperar la deuda.
¿Estás capacitado para contratar una hipoteca?
Debes tener muy claro que no firmarás nada de lo que no entiendas claramente el significado y sus consecuencias. Debes preguntar al propio gestor del banco o/y a un notario, o como hemos señalado anteriormente, a un gestor financiero sobre cualquier aspecto del contrato en el que te vas a comprometer.
Y recuerda fijarte bien en «la letra pequeña» porque puede tener «consecuencias muy grandes».
Aspectos financieros del contrato de una hipoteca
Una vez tengas claros los puntos anteriores, puedes pasar a los distintos aspectos técnicos que tienes que tener en cuenta a la hora de comparar entre varias hipotecas.
Interés financiero de la deuda (Tipo de Interés)
Se trata del factor más importante que influye en el coste de la hipoteca.
Además de otros gastos fijos que tendrás que asumir, y que detallaremos después, es el dinero que tendrás que devolver al banco además del propio préstamo.
· Interés de tipo fijo
Si no tuviésemos que considerar otros factores, la hipoteca de tipo de interés fijo sería la mejor elección.
Es fácil de comprender que, en este caso, el interés del préstamo no varía en el tiempo por lo cual es fácil hacer previsiones sobre la amortización de la deuda.
· Interés de tipo variable
Comparar entre distintas hipotecas tiene una dificultad añadida porque es necesario considerar múltiples posibilidades.
A veces la oferta es de tipo fijo temporal (6 meses o un año iniciales) y después el tipo es variable.
El tipo variable puede tener diferentes índices de referencia, siendo el Euribor el más común pero no el único.
Además de un interés a un tipo de referencia hay que añadir que el banco siempre incrementa ese tipo de referencia con un diferencial. Ejemplo: Euribor + 1% significa que el tipo de interés aplicable a la deuda durante el periodo correspondiente (casi siempre el año siguiente) será de un uno porciento más que el Euribor de referencia para dicho periodo.
Plazo de amortización de la deuda o préstamo
Es el tiempo acordado para la amortización o devolución del préstamo así como los periodos de amortización, que suelen ser mensuales.
En este apartado se negocian también la flexibilidad y los periodos de carencia. Estos son periodos en los cuales solamente se pagan los intereses correspondientes, sin amortizar nada del capital o deuda principal. Suelen negociarse en periodos iniciales o renegociarse en periodos de dificultad económica del deudor y todo ello puede conllevar gastos añadidos.
Por tanto, comparar este factor entre distintas hipotecas está condicionado por tus circunstancias personales en lo referente a tu capacidad de disponer de dinero para pagar las cuotas negociadas.
Comisiones. (Que influyen en la T.A.E.)
Suponen unos gastos fijos al inicio de la vida de la hipoteca (contratación de la hipoteca) y son uno de los factores más negociables, estando ausentes totalmente en ocasiones, especialmente cuando se negocian on-line.
• Comisión por apertura (porcentual respecto al capital prestado por el banco).
• Comisión por cancelación anticipada total o parcial (ahora denominada «compensación por desistimiento»). Ten en cuenta que está regulada por ley en sus máximos.
• Comisión de subrogación, al cambiar la hipoteca a otro banco.
• A veces, en caso de tipo de interés fijo, intentarán cobrarte una comisión de «compensación por riesgo de interés«.
• Gastos de la cuenta corriente vinculada, presente en ocasiones como obligatoria. El banco debe informar explícitamente y su obligatoriedad y sus costes deben figurar expresamente en el contrato hipotecario (generalmente escritura ante notario).
Gastos de formalización de la hipoteca
Según sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo de España, el banco o entidad financiera es el sujeto pasivo de los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro, gestoría e IAJD.
No obstante es algo que seguramente aún tendrás que «pelear» y es un factor a tener muy en cuenta al comparar entre distintas hipotecas: ¿el banco acata esa sentencia, o no? Porque si no, tendrás que pagar dichos gastos, muy relevantes, para demandar después al banco para que los reintegren.
Productos vinculados con coste
• Seguros de vida, de hogar, de desempleo, etc.
• Tarjetas de crédito, de débito, a veces con obligatoriedad de uso periódico.
• Planes de pensiones.
Todos ellos y, si cumplen con la legalidad vigente (Ley del Contrato de Seguro, cláusulas abusivas, etc.) debes considerarlos en sus vertientes de beneficio (bonificación de la hipoteca), de coste y de riesgo (productos de inversión).
Otros factores a tener en cuenta al comparar una hipoteca
Finalidad del préstamo hipotecario.
Cuando comparas entre distintas hipotecas es muy importante considerar qué tipo de operación quieres hacer, porque las condiciones ofrecidas por las diferentes entidades financieras varían considerablemente si pretendes comprar una vivienda que vende el banco o una vivienda de protección oficial; si vas a comprar un suelo urbanizable o la finalidad es comprar una segunda vivienda; si quieres negociar una hipoteca inversa o subrogar con otro banco; etc.
Requisitos personales
• Estabilidad de los ingresos.
• Disponibilidad de aval, que en ocasiones será determinante para que el banco te conceda el préstamo hipotecario, por considerar que tu «perfil financiero» no es garantía suficiente.
• Pertenecer a determinados colectivos (funcionarios, jóvenes en determinadas Autonomías, etc.) facilita las condiciones de la hipoteca (T.I.N., comisiones, etc.).
• No tener impagos, es decir, no figurar en ninguna «lista de morosos».
Exigencias de vinculación
La obligatoriedad de domiciliar la nómina o pensión, los recibos de consumo doméstico, el uso de tarjetas gratuitas, etc., en apariencia sin coste económico, supone el no poder utilizar esas vinculaciones en otro banco para aprovechar otras ofertas interesantes.
Modificación de las condiciones de una hipoteca
Se puede hacer mediante una renegociación con el banco (novación de la hipoteca) o cambiando de banco (subrogación de la hipoteca).
Los cambios más relevantes que se pueden hacer son la modificación del tipo de interés, la ampliación del capital y la modificación de los plazos de amortización.
