Vivienda en España

Madrid vuelve a la burbuja inmobiliaria mientras el precio cae en 23 capitales de provincia

El valor de los pisos en España todavía puede mejorar un 37,2% hasta máximos

La España a dos velocidades se acentúa. Mientras en la ciudad de Madrid hay barrios donde los precios apenas se encuentran un 10% por debajo de los máximos del boom, hay 23 capitales en las que los precios siguen cayendo.

Según el último informe de Tinsa, casi la mitad de las capitales españolas sigue sin mostrar signos de reactivación, dándose los descensos más acusados Ciudad Real (11,9%), la ciudad de Cáceres (9,2%) y Guadalajara (6,3%).

El expremo opuesto, es Madrid, como subraya Alba Brualla en ‘El Economista’, este 7 de abril de 2018.

El foco del problema se encuentra principalmente en la almendra central de Madrid, en distritos que se acercan peligrosamente a los máximos del boom como es el caso de la zona Centro, Salamanca y Moratalaz, que han registrado incrementos interanuales del más del 20%. Igualmente, Chamberí (16,6%), Retiro (19,2%), Vicálvaro (19,4%) y Arganzuela (15,8%) son zonas muy calientes.

Barcelona, que permanecía estancada debido al efecto combinado de un descenso en la demanda a causa de la crisis política y el aumento de la oferta, ha retomado la senda de crecimiento de precios en el primer trimestre y se sitúa como la tercera capital con mayores incrementos interanuales de precios, con el 11%.

En este caso, los distritos que han registrado los mayores incrementos en el último año son Sant Martí (18,4%) y Sants-Montjuïc (18,2%), lejos de los incrementos del 28,5% y del 26% que se observaban, respectivamente, en Ciutat Vella y en Sants-Montjuïc en el tercer trimestre de 2017.

Si hablamos de precios medios por distritos, el de Salamanca en Madrid, lidera el ranking con 4.734 euros/m2 de precio medio y amplía la diferencia con el Sarriá-Sant Gervasi , el distrito más caro de la Ciudad Condal, que ha estabilizado su valor medio en 4.182 euros/m2.

Éste es el único que supera la barrera de los 4.000 euros/m2 en Barcelona, mientras que en Madrid ya están por encima también Centro y Chamberí. Con estas cifras, para adquirir una vivienda de 50 metros cuadrados en los distritos más caros de Madrid y Barcelona habría que abonar 236.000 euros y 209.100 euros, respectivamente. Con este dinero, se podrían comprar cinco viviendas del mismo tamaño en Castellón, la capital con el precio medio más barato de España (851 euros/m2).

Esta diferencia abismal entre capitales lleva a una cifra media de crecimiento en España del 3,8%, frente al 17% de Madrid. «Cuando te vas a las medias todo queda un poco difuminado. En Madrid, hemos notado que el precio se ha recuperado desde mínimos más o menos un tercio, pero en los distritos destacados la recuperación es del 85%», explica Soria, que apunta que estas zonas «tienen mucha presión turística, mucho Airbnb, mucho alquiler de plataformas y mucha inversión extranjera».
Mayor esfuerzo financiero

Desde el valor máximo que tuvimos en el ciclo anterior, que se dio en el cuarto trimestre de 2007, el precio medio en España ha llegado a caer un 41%. Eso fue hasta el primer trimestre de 2015, desde entonces empezó a crecer y desde ese suelo se ha recuperado un 7,2% de media en los últimos tres años. De este modo, el precio actual todavía podría crecer un 37,2% hasta alcanzar máximos precrisis.

Incrementos tan acelerados como los que se están registrando hasta ahora no son sostenibles. Si siguen creciendo a estas tasas interanuales probablemente empecemos a expulsar la demanda.

En la parte de esfuerzo financiero, hay algunos distritos en Madrid y Barcelona -aunque en este caso se ha ralentizado el crecimiento- que están tocando el límite.

En la Capital española, la media de esfuerzo es de un 24%. Comparando con el ciclo alcista anterior: a partir del 25% es señal de alerta y si supera el 30% ya entramos en un situación muy complicada.

En el Barrio de Salamanca el esfuerzo está en el 39,8%, mientras que en Barcelona, en el distrito de Sarriá-Sant Gervasi alcanza el 41%.

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