Actualmente, vender un piso con inquilino es un procedimiento totalmente legal y que puede llevarse a cabo por diferentes métodos. La dificultad radica en si se puede echar al inquilino por la venta del piso o no. Te lo explicamos a continuación.
Para empezar, este proceso está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Eso sí, habrá que tener en cuenta si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, dado que esto influirá en los derechos que tiene el inquilino.
También influirá el año en año se firmó el contrato respecto a las leyes vigentes en esa fecha. Finalmente, tendrán efectos legales los acuerdos concretos firmados por las partes en las condiciones del contrato, siempre que éstas estén dentro del marco legal.
Si quieres vender tu piso con inquilinos en alquiler, deberás saber que ningún comprador va a querer comprar la vivienda sin poder visitar el piso. Para ello, vas a tener que pedírselo amablemente al inquilino.
Normalmente, no les hace mucha gracia que desconocidos visiten sus hogares, por lo tanto, vas a tener que saber negociarlo. Si tu comprador es un inversor, lo tendrás más fácil porque podrás incidir en el argumento de que el comprador quiere tenerle como inquilino, que quiere firmar un contrato largo, podrás hacerle ver que es un trato ventajoso para todas las partes….
Pero si no es el caso y el comprador no quiere alquilarlo, tendrás que ofrecerle algo a tu inquilino que a él le pueda compensar como: ofrecerle otro piso de alquiler, asesoramiento para cambiarse de domicilio, la contratación de alguien para limpiar y preparar la casa… e incluso en última instancia puedes ofrecerle un pequeño descuento en el pago de una mensualidad o pagarle la mudanza.
Esto puede parecerte exagerado, pero la ley ampara al inquilino y si se niega a enseñar el piso, no podrás venderlo.
Si finalmente las negociaciones no llegan a buen puerto, tendrás que intentar echar al inquilino por la venta del piso.
Para ello, hay que comunicarle que se pretende vender la vivienda y las condiciones de venta pactadas. ¿Por qué se hace esto? Porque, salvo que el inquilino lo rechazase expresamente, tiene derecho preferente de adquisición en las mismas condiciones que se pacten con el comprador potencial.
Este derecho de tanteo podrá ejercerse en un plazo de 30 días naturales desde que se reciba el comunicado.
Si ejerce el derecho, se procederá a la venta del piso al inquilino. Si rechaza esta opción o no contesta al comunicado, el propietario podrá vender el piso con inquilino y tiene que volver a comunicarle que la venta se ha hecho efectiva si las condiciones de venta han cambiado en algún aspecto.
Así, el inquilino podrá valorar si esas nuevas condiciones le son ventajosas y desea comprarlo.
De esta manera, el inquilino podrá ejercer su derecho de retracto que tendrá que hacerse en un plazo de 30 días naturales. Si aun así el inquilino no ejerce el derecho, el comprador deberá estar informado de que va a comprar un piso con inquilino dentro. Ante esta situación, el inquilino podrá seguir arrendando la vivienda sólo cuando haya llegado a un acuerdo con el comprador, si previamente a la venta se inscribió el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad o si acordó expresamente con el vendedor que el comprador está dispuesto a seguir alquilándole la casa.
Vender un piso con inquilinos en alquiler y seguir con el arrendamiento pactado anteriormente no suele ser habitual.
Esto sólo sucede en casos en los que el comprador es un inversor que lo que quiere es sacarle rentabilidad y no desea vivir en él. Además, esta situación puede ser hasta una ventaja para los inversores porque nada más comprar la vivienda, empezarían a rentabilizar inmediatamente el inmueble al tener un inquilino pagando la renta desde ese mismo instante.
A esto se le suele llamar comprar un piso con “bicho”. Aunque no suene muy bien, no tiene una intención despectiva o discriminatoria. Además, es una situación que recomendamos tanto para inversores como para las personas que afronten una venta de piso con inquilino.
Por ello, si eres inversor te invitamos a buscar comprar un piso con inquilino dentro y presentes una oferta de compra al arrendador. Eso sí, deberías pedir un historial de pagos del inquilino actual e incluso podrías pedir sus ingresos. Estos datos los suele tener el arrendador y si le presentas una oferta que le agrade, no tendrá problema en dártelos. Tampoco los tendrá el inquilino, porque tu intención es que éste se quede. De esta manera, podrás conseguir una negociación muy ventajosa para todas las partes implicadas y lograrás tu objetivo.
¿Se puede echar a un inquilino en alquiler por venta de la vivienda?
En principio no se puede echar a un inquilino por venta del piso, pero existen muchas situaciones diferentes y hay casos en los que sí se puede hacer. Vamos a explicarte en lenguaje de calle lo que la normativa del derecho fija en sus leyes.
Tanto el artículo 9 como el 14 de la Ley de Arrendamiento Urbano favorecen al arrendatario: El primero dice que, si la duración del contrato es menor a 3 años y no se pacta lo contrario, al llegar la fecha de vencimiento el contrato se prolongará hasta los 3 años. En caso de que se produzca la prolongación automática, sólo se podrá vender si se respetan los derechos del inquilino.
El segundo estipula que, si el contrato se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario queda obligado a respetar al inquilino y subrogarse al contrato existente. En cambio, si el piso está inscrito pero el contrato de arrendamiento no, este último quedaría extinguido, de tal manera que el inquilino sólo tiene derecho a 3 meses de alquiler adicionales desde la comunicación.
Mención especial merece la situación en la que el dueño necesite de manera permanente la vivienda para uso o disfrute suyo o de algún familiar, ya que todo lo dispuesto anteriormente no tendrá ningún efecto.
En este caso concreto, no se podrán realizar las prórrogas obligatorias (señaladas en el artículo 9), si ha pasado un año de contrato. Así, la manera de echar al inquilino tan sólo podrá hacerse avisando al inquilino con dos meses de antelación a la fecha de la que se necesite disponer del inmueble.
