Los datos están ahí: Los alquileres y los precios de compraventa superan valores del 2007 en algunas zonas y el Banco de España avisa de sobrevalorización de activos, sobre todo en Madrid y Barcelona.
Y como telón de fondo, el escalofrío que recorre la columna vertebral de muchos millones de españoles, cuando recuerdan lo que pasó hace tan solo 10 años.
Como explican Max Jiménez Botías y Pablo Allendesalazar en ‘El Periódico’ este 17 de julio de 2019, las dramáticas consecuencias sociales de la crisis de la última década han dejado en España un latente pero enorme temor a las burbujas inmobiliarias, después de que el estallido de la última llevase al país a la recesión económica más severa desde la Guerra Civil.
La situación dista mucho de ser la de entonces. Los precios de la vivienda han subido un 22% desde el mínimo que marcaron a principios del 2014, pero siguen un 31% por debajo de los máximos del 2007.
Los datos «no evidencian indicios generalizados de sobrevaloración», según el Banco de España. Sin embargo, la aparición de miniburbujas en ciertas zonas ha despertado las primeras luces de alarma.
Como viene destacando el organismo supervisor desde hace tiempo, la recuperación de las compraventas y los precios inmobiliarios presenta una «notable disparidad regional», mientras que en los años de los excesos previos a la crisis era más generalizada.
«Los mayores avances se registran en las grandes ciudades y en áreas costeras, donde la actividad es más dinámica, existe una mayor pujanza de la demanda extranjera y la población está más concentrada».
La propia subgobernadora del Banco de España, Margarita Delgado, destacaba hace unos días en Barcelona que, aunque a nivel general no se produce una sobrevaloración:
«Existen localizaciones donde los precios están alcanzando los niveles precrisis, en particular en Madrid y la capital catalana».
Precios desbocados
De la misma forma que hay que distinguir entre mercados, geográficamente hablando, por lo que se refiere a las miniburbujas también hay que diferenciar entre compra y alquiler y dentro de la propiedad si se trata de obra nueva o vivienda de segunda mano.
Muestra Tinsa, a partir de su índice de precios, que el mercado de compraventa de vivienda –nueva y de segunda mano—se encuentra lejos de una burbuja, si se analiza a partir de los precios máximos registrados en el 2007. En casi todas las provincias españolas, los valores aún están entre un 20% y un 30% lejos de los precios de burbuja, aunque es cierto que hay algunas excepciones.
La totalidad del mercado inmobiliario de Eivissa, incluida la capital, así como la costa de Adeje de Tenerife reflejan ya valores que está por encima del 12% del valor máximo alcanzado en el 2007. En todo caso, se trata de mercados muy singulares.
Si el análisis se realiza desde el punto de vista de la vivienda nueva, la sobrevaloración de algunos activos puede estar más clara.
Según Sociedad de Tasación, a partir de datos de junio del 2019, comparados con precios del 2007, hay determinados distritos de Madrid y alguno de Barcelona en los que el valor medio ha empezado a despuntar por encima de los observados en el pasado.
En Madrid, el distrito de Moncloa-Aravaca registra precios un 0,1% por encima de los máximos de diciembre del 2007.
Inflación y alquiler
El análisis del mercado del alquiler muestra una situación de mayor inflación de precios. Particularmente en las dos grandes capitales españolas, las rentas superan de largo en todos los distritos los precios que se pegaban en plena burbuja.
Es necesario hacer un matiz: Si consideramos que la inflación se ha incrementado un 14% en el mismo periodo, los precios aún estaría un 3% por debajo de la alarmante referencia del 2007.
Un matiz que, de ninguna manera consuela a quien busca un alquiler en Madrid o Barcelona, donde el precio medio se acerca ya a los 1.000 euros al mes y el salario más frecuente en España es de 1.248 euros al mes.
