Toma nota. Comprar o alquilar tiene sus gastos e impuestos. Hacienda y las administraciones no perdonan. En este artículo desglosaremos los que pertenecen al vendedor de una vivienda y también los que corresponden al propietario en el caso del alquiler.
Gastos e impuestos de la venta de una vivienda
Notaria y Registro de la Propiedad
Salvo que las partes decidan otra cosa, el coste de la escritura matriz deberá asumirlo el vendedor, y el de primera copia y demás posteriores a la venta, el comprador. Téngalo en cuenta, porque no es raro ver contratos en los que se establece que todos los gastos corresponden al comprador, según recoge el autor original de este artículo Foro Consultores vía fotocasa y comparte Francisco Lorenson para Periodista Digital.
Hipoteca y cancelación registral
Dado que para que el nuevo comprador es necesario recibir la casa libre de cargas, el vendedor deberá abonar los gastos de notaría y cancelación de cualquier hipoteca previa, si la tuviera. Incluso podría ocurrir que la hipoteca esté amortizada, pero no cancelada registralmente. Y son gastos que deberá abonar el vendedor.
IRPF
A la hora de vender una vivienda, los ingresos deben declararse y tributar por ellos. La venta de un inmueble debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si se reside en España. En determinados casos, aunque se debe declarar, no hay que pagar por ello. Esto ocurre cuando se vende la vivienda habitual y se reinvierte en otra también para vivir. O si el vendedor es mayor de 65 años.
Toda ganancia (si la hay), debe declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta siempre que haya habido beneficios. Y si hay pérdidas, se puede compensar con otros incrementos de patrimonio del mismo tipo y del mismo ejercicio. ¿Cómo se calcula? Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró.
Plusvalía Municipal
Hablamos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Se liquida en los ayuntamientos. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. Pero sobre este tema cada vez hay más jurisprudencia y es más engorroso, de ahí la necesidad de consultar a un asesor en caso de dudas.
¿Quién paga el IBI?
El vendedor debe estar al día de los recibos de la comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras. Es más, si la venta se firma el 2 de enero, el IBI, el pago de este impuesto sería responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año, y por ello es importante aclarar e incluso pactar quién lo paga.
Certificado Energético
El vendedor debe presentar a la firma el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde mediados de 2013.
Y, ¿a qué debe hacer frente el propietario si alquila una vivienda?
Declarar el alquiler en el IRPF
Los ingresos por alquileres deben declararse a Hacienda. Se consideran rendimientos de capital inmobiliario. Para determinar qué cantidad hay que declarar, de los ingresos obtenidos al año por el alquiler se restan los gastos deducibles. Sobre esta cantidad, en los casos que proceda, se podrán aplicar determinadas reducciones. Por ejemplo, cuando el inquilino utiliza el inmueble como vivienda habitual, el arrendador puede deducirse un 60%. Es decir, solamente tributará por el 40%.
Si la vivienda está arrendada un tiempo y otro no, cada periodo se declara de forma diferente. Cuando está libre, se considera como renta imputada y no tiene deducciones. No obstante, puede ocurrir que un propietario tenga, durante el mismo ejercicio, la vivienda alquilada durante unos meses y desocupado otros. Cuando está arrendada, ese tiempo entra en rendimientos de capital inmobiliario.
En el caso de que el arrendamiento se realice como actividad económica, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, y deberán declararse en el apartado específico de la renta.
Tasas de alquiler turístico
Los propietarios de este tipo de viviendas deben de pagar la tasa que establezca cada comunidad autónoma.
Otros gastos del propietario:
Intereses de préstamos si los tuviera.
Los gastos de reparación y conservación
Los tributos y recargos no estatales
Comunidad de propietarios
Seguro de la vivienda
