EL HOMBRE Y SU CASA

Vivienda: empieza a desinflarse el número de españoles que optan por la compra

Vivienda: empieza a desinflarse el número de españoles que optan por la compra
Alquiler de viviendas. PD

Tres de cada cuatro españoles son propietarios de sus casas.

De las grandes, las pequeñas, las caras y las baratas, porque desde la tremenda inflación de hace medio siglo, se impuso entre la población la tesis -confirmada muchas veces por la pra´ctica- de que no hay mejor sitio para ahorra que el ‘ladrillo’.

En España, el porcentaje de viviendas en alquiler es de 17,5% y en propiedad, en 76,1% en 2018, según datos del INE.

El de los españoles no es un caso excepcional. Nueve de cada diez singapurenses son propietarios de viviendas, una de las tasas más altas de los países más ricos, tal y como publica en un artículo titulado ‘Home ownership is in decline‘, el prestigiosoThe Economist.

Es un bonito lugar para vivir. La ciudad-estado es rica, estable y prácticamente no tiene crímenes. Las calles están limpias.

Singapur parece confirmar lo que los conservadores han creído durante mucho tiempo: que la propiedad de la vivienda hace que la gente sea más rica y feliz.

Lee Kuan Yew, su primer ministro, era un gran admirador y argumentaba que le daba a los ciudadanos «una participación en el país y su futuro». Se dice que el programa de Singapur influyó en el programa de «derecho a comprar» de Margaret Thatcher en la década de 1980, que permitió a los británicos que vivían en viviendas sociales comprar sus propiedades a precios reducidos.

Podría verse como preocupante que por primera vez en un siglo la propiedad de viviendas en el mundo rico está en declive. Sin embargo, que haya más inquilinos podría no ser tan malo.

Durante la mayor parte del milenio pasado, las únicas personas propietarias de viviendas fueron la nobleza terrateniente y los agricultores que trabajaban en los campos.

Luego, a partir de mediados del siglo XX, la propiedad de la vivienda se democratizó. Una combinación de aumento de los ingresos de los hogares y las políticas gubernamentales ayudaron a más personas a aumentar el porcentaje de propietarios. En la mayoría de los países, la propiedad de viviendas alcanzó su punto máximo alrededor del año 2000.

Estados Unidos tiene algunos de los incentivos fiscales más ambiciosos para convertirse en propietario de una casa.

Las estimaciones oficiales sugieren que el gobierno deja de ingresar más de 200.000 millones de dólares al año (más del 1% del PIB) ayudando fiscalmente a los propietarios de casas con políticas que incluyen una deducción fiscal vía intereses hipotecarios.

Mark Zandi, de Moody’s Analytics, señala que las ayudas a las hipotecas proporcionadas por Fannie Mae y Freddie Mac, dos empresas subvencionadas por el Gobierno que respaldan gran parte de las finanzas hipotecarias del país, y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, ascienden a unos 9.000 millones de dólares al año.

Pese a los incentivos fiscales de los países para fomentar la compra de una casa, los factores que empujan hacia abajo la propiedad de la vivienda ahora son más fuertes. Uno de ellos es que las personas más jóvenes están menos interesadas en la compra. Muchos millennials prefieren pagar por un servicio, por el uso. Y el sector privado ha visto una oportunidad. Por ejemplo, está proliferando el número de empresas que levantan complejos de coliving con espacios comunes como cocinas, gimnasios o lavandería.

Los factores económicos pueden ser también otra causa aún mayor de la caída de la propiedad de la vivienda.

Desde la crisis, los jóvenes han peleado por aumentar sus ahorros para destinarlos al pago inicial de la casa comprada. Pero la regulación más estricta de los mercados hipotecarios desde la crisis financiera a nivel mundial, no sólo en España, ha dificultado por primera vez la adquisición de financiación por parte de los compradores jóvenes. Los ‘baby boomers’, en busca de un retorno de sus ahorros, se están convirtiendo en propietarios. Y mientras los millennials lo tienen más complicado y a lo que se suma las deudas estudiantiles, sobre todo en Estados Unidos.

Parece poco probable que el peso de la vivienda en propiedad en el mundo de habla inglesa se acerque alguna vez al de Alemania (con una tasa de solo 44%) o Suiza (40%).

Las tasas de propiedad de la vivienda son producto de la historia y la cultura. Los países con una historia de débil crecimiento real del precio de la vivienda —Alemania y Suiza cumplen con los requisitos— tienen una menor proporción de propietarios, porque hay menos personas que ven la compra de una casa como una inversión atractiva. Los lugares con una gran densidad de población también tienden a tener un ratio de propietarios más bajo. Las personas generalmente están menos interesadas en tener un piso en un bloque de gran altura que en una casa unifamiliar (el 55% de los alemanes viven en apartamentos, una tasa alta para los estándares internacionales).

Los políticos de todo el mundo rico lamentan el surgimiento de la ‘Generation Rent’ (la generación del alquiler). «La tasa de viviendas en propiedad en EEUU en el segundo trimestre de 2016 fue del 62,9%, la tasa más baja en 51 años», tal y como tuiteó Donald Trump cuando estaba haciendo campaña para la presidencia.

«Traeremos de vuelta el» ¡Sueño americano! «”. Boris Johnson, primer ministro de Gran Bretaña, parece igualmente preocupado por la caída de la tasa de propietarios de su país.

Pero la baja propiedad de la vivienda no tiene por qué ser motivo de preocupación.

Por un lado, ser propietario de una casa no es necesariamente una ruta hacia la riqueza familiar. La evidencia de que la propiedad de la vivienda es buena para la sociedad es, de hecho, bastante débil. Por ejemplo, Rumania probablemente tiene la tasa de propiedad de viviendas más alta del mundo, con un 96%, pero tiene una buena cantidad de problemas sociales. Suiza, en el otro extremo de la escala, tiene un bajo índice de delincuencia y una alta confianza social.

Hay otros efectos colaterales de ser propietario de una vivienda. Por ejemplo, el estrés de pagar una gran hipoteca.

La propiedad de la vivienda también causa daños económicos más sutiles. Según un estudio, los compradores de viviendas endeudados tienen un 30% menos de probabilidades de convertirse en empresarios. La responsabilidad de una gran deuda hipotecaria puede hacer que las personas no asuman más riesgos.

A medida que el mercado del alquiler ha crecido en tamaño, y a medida que la ‘Generación del alquiler’ se convierte en un grupo más poderoso, los gobiernos están haciendo un mayor esfuerzo para mejorar el sector.

Una medida cada vez más popular es el control de alquileres. El alcalde de Londres, Sadiq Khan, ha abogado por restringir los aumentos de renta en la capital. Los legisladores de Berlín votaron recientemente para congelar los alquileres durante cinco años. París reintrodujo los controles de renta el año pasado, eliminándolos en 2017. Dichas intervenciones están fuera de lugar.

El control de alquileres generalmente disuade la inversión en nuevas construcciones, lo último que muchas de estas ciudades necesitan.

Muchos políticos en países de habla inglesa tienen en mente a Alemania. Allí, alquilar no se considera una tenencia de segunda clase. Es bastante seguro: el arrendamiento promedio dura de 11 a 12 años, en comparación con los 2-3 años en Gran Bretaña.

Emular la experiencia alemana será complicado. En Alemania, los propietarios tratan bien a los inquilinos no solo por ser amables, sino porque tienen un incentivo para hacerlo.

En las últimas décadas, Alemania ha visto poca apreciación del precio de la vivienda. Dado que ganar dinero mediante ganancias de capital es difícil, la mejor esperanza de los propietarios alemanes de obtener un rendimiento decente es mantener a sus inquilinos en su lugar el mayor tiempo posible.

España busca estabilidad para los inquilinos con alquileres más largos.

Nueva Zelanda está aprobando reglas para garantizar que se cumplan ciertos estándares básicos para el alojamiento de alquiler.

El desarrollo más prometedor, sin embargo, es la creciente inversión privada en el sector de alquiler. Desde 2010, la inversión institucional global en propiedades residenciales se ha más que duplicado en términos reales, no solo porque los inversores buscan un mayor rendimiento en un mundo de tipos de interés bajos, sino también porque el número de clientes potenciales está aumentando.

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