Las medidas pactadas en el Consejo de Ministros sobre la Ley de la Vivienda es más que evidente que afectarán directamente a los propietarios de viviendas en alquiler debido en gran parte al control de precios en «zonas tensionadas» así como los recargos del IBI por parte de los ayuntamientos.
La fuerte reactivación del sector inmobiliario tras el fin del confinamiento y la reanudación de la actividad empresarial e industrial junto con la mejora de las condiciones hipotecarias por parte de las entidades bancarias, además del aumento del ahorro familiar durante la pandemia, han contribuido a que la compraventa de viviendas se incrementara el pasado agosto en un 57,9%, cifras espectaculares si se comparan con el año pasado y que recuerdan al boom inmobiliario de 2007. Es destacable también la demanda de viviendas de segunda mano que por ende, generan una necesidad de servicios tasacion vivienda online como los proporcionados por Realadvisor.es.
El desafío de la nueva ley de la vivienda
La nueva Ley de Vivienda, aprobada el pasado 26 de octubre, es uno de los compromisos del Gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos y pretende delimitar las subidas «abusivas» del alquiler de pisos en zonas tensionadas. Salvado el escollo de la regulación del precio del alquiler la nueva normativa permitirá limitar los alquileres de los grandes propietarios (con más de 10 viviendas) según diferentes características y condiciones. El control de los precios de los alquileres así como la aplicación de recargos en el IBI de hasta un 150% a las viviendas vacías en en estas zonas impactarán de forma directa sobre los propietarios de las viviendas en alquiler.
Los graves problemas en la cadena de suministro así como la escasez de materias primas, aparte de provocar un fuerte encarecimiento de las mismas, están generando una psicosis de desabastecimiento general en la economía y preocupación en la ciudadanía. Esto ha obligado a cancelar un gran porcentaje de las obras en ejecución, en torno al 40%. Esto sumado a la obligación de reservar el 30% de las nuevas promociones a vivienda social, está provocando dificultades para la compraventa de viviendas de obra nueva.
Evidentermente las discrepancias entre simpatizantes y retractores son muchas, sin embargo la vicepresidenta anunció en la rueda de prensa después del Consejo de Ministros las siguientes medidas:
- Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas
- Ventajas fiscales para pequeños propietarios para bajar el precio de alquiler
- Más impuestos para las viviendas vacías
- Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios
- Bonos de ayuda para jóvenes
- Regulación de los desahucios
- Definición de zona de mercado tensionado
- Creación de la vivienda asequible incentivada
- Creación de un fondo social de vivienda
- Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
La alternativa de la vivienda de segunda mano
A pesar de las circunstancias actuales el precio de la vivienda continúa al alza como valor refugio y como activo de la economía. La incertidumbre en la obra nueva ha provocado una mayor demanda en las viviendas de segunda mano. Cabe destacar que las transacciones de compraventa en el mercado de la vivienda de segunda mano durante el pasado mes de agosto fue un 22,6% superior a la vivienda de obra nueva. A este dato debemos unir que según el último informe de Fotocasa Research, el 63% de los españoles descarta la compraventa de nueva construcción. En resumidas cuentas, se dan las circunstancias perfectas para potenciar el mercado de viviendas usadas.
Debemos tener presente también que dichas viviendas de segunda mano es probable que precisen de una reforma integral que puede ser inasumible por los particulares y a lo que hay que añadir las dificultades mencionadas anteriormente en lo relativo a la escasez de materias primas.
Previo a la firma de un contrato de compra de una vivienda de segunda mano debemos comprobar los siguientes puntos:
Título de propiedad
Se trata de una escritura pública del que resultaría dicho título por el cual se demuestra que el vendedor, bien por herencia, donación o compraventa es el titular de la vivienda.
Tanto si el comprador comprueba el título de propiedad como si no lo hace, deberá tener en cuenta que el Notario comprobará siempre el título de propiedad del vendedor antes de la firma de la escritura de compraventa.
Situación en el Registro de la Propiedad
Debemos comprobar en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda que está inscrita a nombre del vendedor y que está libre de cargas (no tiene embargos o hipotecas). En caso de existir cargas es necesario cancelarlas antes.
La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral.
En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.
Impuesto de Bienes Inmuebles
Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmente como “Contribución Urbana”.
El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice telemáticamente dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.
Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, será conveniente que el comprador se asegure del pago de tales recibos por parte del obligado a ello o que, en defecto de pago, descuente del precio de venta el importe de los recibos de contribución urbana impagados.
Cuotas de la comunidad de propietarios
Deberemos comprobar también que el vendedor está al día en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.
Dicha comprobación puede efectuarse solicitando una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.
Arrendamientos
Antes de comprar una vivienda se deberá comprobar que la vivienda que se adquiere no está arrendada y en el caso de que lo estuviera, hay que tener presente que:
– A pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, el plazo de duración mínimo es de cinco años.
– El arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede quedarse con la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.
Cargas urbanísticas
Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.
Esas cargas urbanísticas pueden consistir en la obligación de pagar al Ayuntamiento el coste de las obras de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno.
