La vuelta del interés por la vivienda de obra nueva es un hecho incontestable. Los visados para levantar nuevos edificios residenciales se dispararon en 2024 hasta rozar las 128.000 unidades, la cifra más elevada desde 2008. Ese crecimiento ha devuelto las grúas al paisaje urbano, pero no ha resuelto el problema de fondo: la oferta sigue corriendo varios pasos por detrás de la demanda.
A este desequilibrio se suma la exigencia de calidad, que ya es norma entre los compradores. Quien busca su primera vivienda sueña con eficiencia energética, quiere mayores metros, mejores acabados y, si es posible, zonas ajardinadas o piscina. Esa combinación de expectativas y oferta limitada explica por qué cada promoción que se anuncia suele venderse antes de colocar la primera piedra.
Andalucía, al frente de la oleada de permisos
Los datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible sitúan a Andalucía como la locomotora de la construcción residencial: concentró algo más de una cuarta parte de los visados nacionales. Málaga y Sevilla tiran del carro andaluz gracias a la demanda extranjera en la costa y al dinamismo económico de la capital hispalense. Cataluña y Madrid comparten la segunda posición, ambas en el entorno de las 20.000 licencias, mientras la Comunidad Valenciana se afianza en cuarto lugar.
El crecimiento no se reparte por igual. Galicia, por ejemplo, protagonizó la sorpresa del año al incrementar sus permisos un 71% interanual, prueba de que el norte también atrae inversión cuando existen suelos listos para urbanizar. Sin embargo, si se observan las cifras absolutas, cuatro autonomías siguen monopolizando la mitad de los nuevos proyectos, lo que acentúa la fractura territorial entre zonas con exceso de stock y áreas donde la producción apenas arranca.
Inicio de obras de las promociones
Superado el trámite del permiso, el arranque efectivo de las obras pone a prueba la solvencia de cada promoción. En 2024 se iniciaron algo más de 112.000 viviendas libres en toda España, el mejor dato desde la gran recesión. A esa cifra habría que añadir cerca de 24.000 unidades con calificación provisional de vivienda protegida, la mitad localizadas en la Comunidad de Madrid, que aprovecha suelo público y convenios urbanísticos para impulsar vivienda asequible.
El ritmo de excavadoras revela la salud del mercado, pero también sus cuellos de botella. Antes de mover la primera palada de tierra, los promotores exigen preventas que en muchos casos superan el 70% de la promoción. Esa necesidad de tesorería retrasa la construcción varios meses y contribuye a que los plazos entre licencia, inicio y entrega se dilaten fácilmente por encima de los dos años.
Las entregas de viviendas terminadas superan ya las 100.000
Por primera vez en más de una década, se entregaron más de 100.000 viviendas nuevas. Andalucía volvió a encabezar el ranking rozando las 19.000 unidades e impulsada por las casi 6.500 unidades que salieron al mercado en Málaga y el empuje de Sevilla.
Con algo más de 13.500 entregas, Madrid cedió terreno frente a los años prepandemia, pero mantiene el liderazgo en vivienda protegida definitiva gracias a los grandes desarrollos del sureste y a operaciones sueltas en Colmenar Viejo o Valdebebas.
Cataluña rebasó las 11.700 viviendas concluidas, reuniendo Barcelona el 73 % de estas, y la Comunidad Valenciana alcanzó la barrera de las 10.500, su mejor registro desde 2010. Alicante, donde la segunda residencia y el comprador extranjero siguen siendo motores clave, concentró más de la mitad de toda la oferta acabada de la región.
La obra nueva apenas representa uno de cada once cierres notariales
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana cifra en 65.486 las transacciones de vivienda nueva registradas en 2024, un 8,7% más que el año anterior. El dato confirma el apetito del comprador, pero también muestra sus límites: sobre un total de 715.429 compraventas, la obra nueva supone tan solo el 9,1% del mercado, un porcentaje muy inferior al que se registraba antes del estallido de la burbuja.
Andalucía lidera las ventas con algo más de 13.600 operaciones, de las que Málaga acapara cuatro de cada diez. Le siguen la Comunidad Valenciana, impulsada por Alicante y Valencia, y Cataluña, donde Barcelona absorbe casi todo el volumen. Madrid, que históricamente dominaba este apartado, se sitúa en cuarto lugar con algo más de 9.100 ventas, aunque la capital mantiene el título simbólico de ciudad con más transacciones: 3.729 viviendas estrenadas en un solo año.
