Todo lo que siempre quiso saber de la crisis inmobiliaria pero tenía miedo de preguntar

Todo lo que siempre quiso saber de la crisis inmobiliaria pero tenía miedo de preguntar

(PD).- América no ha sufrido un crash inmobiliario a nivel nacional desde los años 30. En un momento concreto durante esa calamidad, alrededor del 60 por ciento de todas las hipotecas estaban en descubierto técnico. El sistema crediticio inmobiliario de la época, que consistía en hipotecas de amortización a tipos inferiores al convencional mixto, ciertamente fomentó el problema, pero el grueso del problema estaba relacionado con el descenso económico general.

Como explica Lawrence B. Lindsey en un artículo en The Weekly Standard, han habido algunas quiebras inmobiliarias regionales pero fueron reducidas y relativamente suaves, en California sobre todo y Texas y Nueva Inglaterra a finales de los años 80 y principios de los 90. La mayor parte de aquellas estuvieron provocadas por el desplome de las industrias locales clave: el petróleo en Texas, la industria aeroespacial y de defensa en el sur de California y Massachusetts.

El presente revés, en contraste, se debe casi exclusivamente a un cambio de ciclo crediticio inmobiliario desde excesivamente fácil a modestamente restrictivo. El sector inmobiliario se desplomó antes que la economía e incluso ahora, casi 18 meses después del inicio de la recesión inmobiliaria, el índice nacional de desempleo se encuentra aún en lo que los economistas consideran pleno empleo. Es improbable que dure mientras los problemas crediticios se extienden al sector del consumo, los números rojos se extienden, y el incremento resultante en el desempleo empeora aún más la situación crediticia del consumidor.

Es el carácter único de la actual quiebra inmobiliaria lo que explica su inabordabilidad. Los legisladores no han estado antes en esta situación, de manera que no están seguros de la forma de salir. Muchas de las instituciones que jalonan la industria son relativamente nuevas — creadas en la práctica a raíz del último descenso desde los años 90 — y no han sido puestas a prueba. También sabemos que muchas de esas instituciones están lejos de ser transparentes, y algunas son fraudulentas. Como resultado, todo el mundo tiene que ser apropiadamente modesto en la predicción de cómo va a acabar el crash inmobiliario, permanecer flexibles en materia de las acciones políticas que pueden ser necesarias para estimular el funcionamiento normal del mercado. Algunos datos básicos sobre oferta y demanda ofrecen un buen lugar, aunque es obvio, por donde empezar.

Algunos hechos sobre el mercado inmobiliario

Existen 129 millones de unidades habitacionales en Estados Unidos, abarcando las que están en propiedad, en alquiler o sin inquilinos. De ellas, 18,5 millones están vacías. Este índice de disponibilidad es 2,5 puntos porcentuales superior al que tuvo lugar en cualquier momento desde la mitad del siglo del que se tienen datos, lo que se traduce al menos en un exceso de 3 millones de casas vacías en el país. Esta cifra, no obstante, está subiendo. Esta es la parte más inabordable de la verdadera burbuja inmobiliaria, dado que no podemos encontrar un nivel seguro de descenso en los precios de la vivienda hasta que la actual relación de viviendas vacías empiece a llenarse, y no podemos encontrar un límite inferior al mercado financiero hipotecario hasta que los precios de la vivienda toquen fondo.

El peor tipo de inventario es la casa vacía, de la que a la gente de la industria le gusta decir que tiene la misma vida media que un repollo. Como antiguo presidente de Neighborhood Investment Corporation, he visto los daños causados a los vecindarios por las casas vacías. Nunca son mantenidas adecuadamente, bajan el valor de las propiedades adyacentes, y pueden convertirse con rapidez en el espacio barato para traficantes de drogas y de recreo para delincuentes juveniles. También son las casas cuyos propietarios tienen menos incentivos, y normalmente menos capacidad, para cumplir con la hipoteca y pagar los impuestos de propiedad. De manera que agotar el inventario de casas vacías debería ser el primer económico, social, financiero y político.

Los números del mercado inmobiliario son muy claros. Cada año alrededor de medio millón de casas son demolidas para hacer mejor uso del terreno sobre el que se levantaron. El crecimiento de la población también ayuda a agotar el inventario. Los años de formación de hogares — de los 25 a los 34 años — tienen 39,5 millones de personas en ellos formando 19 millones de familias, un grupo que genera una demanda de 1,8 a 1,9 millones de viviendas cada año. Por otra parte, las familias cambian de casa más tarde, y las casas en las que solían vivir vuelven al mercado. Hay 11,6 millones de casas con gente de 65 a 74 años y 9 millones de casas con gente de 75 a 84 años. Su fallecimiento incrementa la oferta en alrededor de 1,1 millones de casas al año. En suma, por tanto, la realidad demográfica añade alrededor de 850.000 unidades de vivienda a la demanda además del medio millón de casas que son demolidas y retiradas de la oferta.

La industria de la construcción se encuentra en una recesión profunda, con un recorte de la oferta de nueva construcción a la mitad desde 2006. Pero los constructores siguen añadiendo casi un millón de casas al año. Los números son sencillos: construye un millón, derriba un millón, forma 850.000 hogares, y el país solamente reduce su exceso de inventario en 350.000 unidades habitacionales al año. Este es un motivo para esperar un desplome mayor en la nueva construcción, y se van a necesitar a aún años para devolver a la normalidad el parque inmobiliario. El daño económico, social y financiero a lo largo de ese tiempo puede ser sobrecogedor.

¿Washington al rescate?

Enfrentados a esta situación, los políticos se están lanzando a hacer lo que sea con el problema, cualquier cosa. Uno de los primeros esfuerzos fue proporcionar ayudas — 25.000 millones de dólares a lo largo de los dos próximos años — a la industria de la construcción en forma de provisiones fiscales para facilitar añadir las pérdidas a los ingresos de años precedentes en lugar de posteriores. (Observe que si el verdadero problema fuera una indigestión de casas vacías en el mercado, una de las cosas que puede hacer el Congreso para ayudar menos es mantener en el negocio a los constructores para que puedan incrementar aún más la oferta.)

Pero la mayor parte de la actividad legislativa simplemente ignora el problema de las casas vacías en lugar de empeorarlo. Los congresistas no quieren dar la imagen de estar ayudando a los especuladores, los embusteros o los timadores. El problema es que buena parte del problema está provocado por personas a las que se puede considerar especuladores, embusteros y timadores. Los especuladores por definición compran propiedades vacías con la esperanza de «deshacerse de ellas» por un precio más elevado. Una casa vacía es por tanto un buen indicador de actividad especulativa. Además, algunos estudios de propiedades ejecutadas indican que la mayoría de los descubiertos están implicados en alteraciones de las credenciales crediticias por parte del comprador. La alteración más típica consistió en que el prestatario de la hipoteca simulaba el régimen de propiedad; una propiedad ocupada por el propietario generalmente recibe un tipo de interés inferior al de la propiedad que va a ser alquilada.

El caso de la congresista Demócrata por California Laura Richardson ilustra un buen número de estos problemas. Según informaciones de Capitol Weekly («El periódico del gobierno en la política de California»), el Wall Street Journal Online y DailyBreeze.com, Richardson había dejado de pagar tres hipotecas personales. Su residencia de Sacramento era subastada recientemente, y a fecha del 23 de mayo estaba pendiente la ejecución de su casa en San Pedro. Una casa en Long Beach entraba en números rojos el 28 de marzo — no se había pagado ningún plazo desde noviembre — pero Richardson «fue capaz de vivir al día.» Su prestamista en la hipoteca de Sacramento, Washington Mutual, perdió alrededor de 200.000 dólares, y el comprador de la casa accedió a pagar 9000 dólares en impuestos de la propiedad atrasados. En el caso de la casa de San Pedro, ella debía 367.436 dólares del préstamo de 359.000 dólares que pidió en 2005 y del que no había pagado un plazo desde junio. La casa de Long Beach sirvió de aval para un préstamo de 100.000 dólares que ella a su vez prestó a su campaña a la asamblea del estado en 2006, y aunque recaudó suficiente dinero para devolverse el préstamo (y al banco presumiblemente), desvió ese dinero a su campaña de 2007 al Congreso.

La situación de Richardson — aunque inusual en cuanto a que cambió de cargo y de ciudad en tres ocasiones en un periodo de tiempo tan corto — destaca un buen número de los problemas con los que el Congreso tiene que pelear. Ella contaba con tres residencias vacías, y las informaciones de la prensa de denuncias de los vecinos sugieren que no estaban siendo atendidas ni se estaban pagando los impuestos. Presumiblemente, un préstamo hipotecario fue utilizado a «consumo» — campañas políticas — sin involucrar ninguna mejora en el valor de la casa que sirvió como aval, algo así como utilizar la liquidez de un préstamo hipotecario para realizar un viaje a Las Vegas. El valor inmobiliario se desplomó drásticamente — un 27% en el caso de la casa de Sacramento a lo largo de 17 meses, cuyo comprador final fue un especulador. Hasta hace poco, las medidas del Congreso y la mayor parte de la atención de la prensa sobre el mercado inmobiliario habían adoptado la premisa de que los compradores inocentes luchan por llevar los pagos al día para poder conservar la casa familiar. Pero en una escala de uno a 10 en la que uno representa a una persona víctima de un prestamista sin escrúpulos y 10 es el propietario delincuente de tres casas desocupadas, la mayor parte de la gente en números rojos con los pagos hipotecarios se encuentra en el rango de 5 a 8.

La ley mejor concebida en Washington es presentada por Barney Frank, presidente del Comité de Servicios Financieros de la Cámara. Es intelectualmente honesto y uno de los pocos presidentes que da a conocer la ley para evaluarse antes de introducirla. Bajo la propuesta de Frank, los contrayentes de una hipoteca tienen que reducir el valor de sus préstamos hasta el 10% por debajo del valor actual del mercado y pagar una tarifa del 5%. Con los precios de la vivienda ya un 20% por debajo en las zonas más problemáticas, esto significa descartar un tercio de la hipoteca original asumiendo el 94% del valor del cociente préstamo frente al valor típico de los propietarios de su primera residencia en 2006. A su vez, el propietario recibe un préstamo de la administración federal respaldado por el gobierno a un tipo lo bastante bajo como para poderse permitir permanecer en la casa. Y, por supuesto, las casas vacías quedan excluidas.

Los prestamistas y los prestatarios dispuestos a seguir el camino Frank tienen que encajar en una franja del mercado bastante estrecha en la que los precios de la vivienda se han estabilizado ya, de manera que el que contrae la hipoteca no espera acabar hasta el cuello de nuevo pero no ha perdido tanto como para ver borrado ya la mayor parte del valor de la hipoteca. Observe que la ley exige una estabilización en el entorno de un mercado inmobiliario en caída libre. La Oficina Presupuestaria del Congreso estima que este plan va a ayudar a medio millón de personas a lo largo de cuatro años. Pero para el momento en que el plan entró en vigor, probablemente había ya 2 millones de ejecuciones hipotecarias adicionales más allá de lo que se esperaría en momentos normales. La crítica más válida al plan Frank es que en sí mismo no pone freno al mercado inmobiliario. Frank lo admite así, afirmando que quiere rebajar el ritmo al que se desploma el valor de la vivienda, no posibilitar un ajuste.

Pero siendo la política como es, los detractores de la ley Frank la han acusado de ser un rescate. Su plan se estima que cueste 1.700.000.000 dólares, lo que en Washington es un sonoro error en cuanto al nivel de los rescates. Considere por ejemplo el aplastante apoyo del Senado a un plan de rescate de 25 mil millones de dólares para constructoras o el hecho de que la mayoría de los Republicanos de la Cámara se unieran a los Demócratas para revocar el veto del Presidente Bush a la ley agrícola de gasto en contenido político más cara de la historia, como hicieron 14 senadores Republicanos. Esa legislación contenía prioridades nacionales tales como 170 millones de dólares para catalizar la depreciación de los caballos de carreras, el equivalente ajustado a impedir 50.000 ejecuciones hipotecarias bajo el plan Frank. La ley de Frank está ajustadamente orientada con el fin de evitar los problemas políticos y morales implicados en rescatar al que no lo merece. No es una medida de rescate en absoluto. Pero eso es también lo que le hace estar tan alejada de ser la panacea al problema de la vivienda.

Vuelta al mercado

Si por tanto es improbable que el Congreso «solucione» el problema a corto plazo, eso deja al mercado, y tiene que tratar con tres excesos simultáneos y vinculados entre sí: constructoras que construyeron demasiadas viviendas, precios que se dispararon demasiado, y estándares crediticios que apuntaron demasiado bajo. Cada uno se desenvuelve a su propio ritmo. Como observaba, las constructoras han recortado a la mitad la nueva construcción, pero probablemente siga sin ser suficiente. Los mercados crediticios reaccionaron con la mayor rapidez al efecto devastador. La Reserva tuvo que tomar una serie de medidas extraordinarias para mantener a flote el sistema financiero durante el ajuste del crédito. Un 40% de entero del mercado hipotecario ha desaparecido desde agosto, y la mayor parte de él no volverá en una nueva era de entradas más elevadas para las hipotecas y requisitos inflexibles a la hora de pedir un crédito.

Los mercados corrigen enormes excesos en los inventarios y declives en la demanda debidos a la escasez del crédito rebajando los precios. Los precios de la vivienda se están ajustando, aunque con mayor lentitud que el ajuste del mercado crediticio. Los precios han bajado más del 14% en conjunto desde su punto álgido en 2006 — habiéndose ajustado en año y medio tanto como los mercados del líquido lo harían en un mes. El ritmo del declive, alrededor del 30% anual en los últimos meses, aún está acelerando. La Asociación de Constructoras de California informa que el precio medio se desplomó así el último año. El mercado de futuros predice que los precios de la vivienda caerán un 30% a nivel nacional, con el 70% del desplome teniendo lugar antes de final de año. Personalmente creo que el declive será menor, pero igual que el 2007 fue el año en que el crédito hipotecario se agotó, el 2008 será el año en que los precios de las viviendas se desplomaron.

Apenas un declive del 20% en los precios de la vivienda situaría a niveles insostenibles la cuarta parte de las hipotecas. Un declive del 30% aún peor. La mayor incertidumbre es cómo van a responder los propietarios: ¿prescindirán de un activo que vale menos que su deuda? Las actividades de prevención de las ejecuciones por parte del Congreso y un enfoque diferente en cierta manera propuesto por Martin Feldstein, de Harvard, están diseñados para permitir que la mayor parte posible de la gente conserve sus hogares, a pesar de los precios más bajos.

Pero los precios aún tienen que bajar más para agotar en exceso del parque inmobiliario. Los jugadores del sector privado tienen que ser invitados a conservar más propiedades de las que tienen actualmente, y eso solamente puede suceder con precios más bajos. Esto puede cobrar la forma de más compras de segundas residencias o inversiones en propiedades de alquiler. Lo segundo solamente tiene sentido si el precio es más bajo, puesto que con más unidades inmobiliarias disponibles, la propiedad es probable que pase más tiempo vacía. Finalmente, las caídas en los precios pueden convencer a los especuladores — esos seres políticamente difamados — de comprar casas con la expectativa de que los precios se recobren en el futuro. Recuerde que un declive del 27% en el precio invitó a un especulador así a comprar la residencia de Sacramento de la Representante Richardson.

El problema de esto es que la pérdida de riqueza en el sector inmobiliario y en el sector de servicios financieros será enorme. Una caída del 30% en los precios va a reducir los activos inmobiliarios en alrededor de 6,5 trillones de dólares. Bajo las normas económicas usuales eso rebajaría permanentemente el gasto inmobiliario entre 200.000 y 300.000 millones de dólares, o entre el 1,5 y el 2% del PIB. No es suficiente para una recesión en sí mismo, pero es probable que los daños colaterales al sistema financiero sean suficientes para inducir un revés similar a los de los años 70 en los años 80.

Compradores más exóticos

Así, los optimistas esperan que surjan nuevos tipos de comprador, con tres tipos encabezando el grupo: los extranjeros, los que buscan protección de la pérdida de poder adquisitivo provocada por la inflación, y el propio gobierno. Algunos han afirmado que unas leyes de inmigración más relajadas son la manera de absorber el exceso de viviendas según la teoría de que los inmigrantes necesitan casas. En su versión popular, esta versión es en la práctica bastante inocentona. Es difícil imaginar una situación migratoria más relajada que la que ha existido en los últimos años, con su implementación de la ley casi inexistente. Pero lo que uno llamaría inmigrantes «al por mayor» no son la respuesta. Están aquí para ganar dinero y ahorrarlo y hacinarse en viviendas, lo que les convierte en pobres candidatos a acaparar el exceso de casas. Además, muchos de ellos trabajaron en la construcción, la remodelación y el mantenimiento de inmobiliarios, y ahora están en el paro y saliendo del país. Abrir las fronteras aún más a este tipo de inmigrante no es solamente políticamente problemático, sino que también está en conflicto con la realidad económica.

En contraste, la inmigración «selectiva» podría obrar el milagro. Imagine un programa hipotético de inmigración que extendiera tarjetas verdes provisionales a cualquiera que invirtiera 10 millones de dólares al menos en propiedades residenciales y las conservara durante cinco años. Para impedirles adquirir simplemente sus propios apartamentos caros del Upper East Side, se situaría un límite al valor de cada propiedad en torno a la cuota de un millón de dólares. Con 100.000 personas únicamente que se apuntaran no solamente inyectarían un mínimo de un trillón de dólares en el mercado inmobiliario, también se absorbería al menos la tercera parte del presente exceso de inventario. El problema es que tal inmigración de alto nivel es exactamente el tipo de inmigración al que ideológicamente el Congreso Demócrata pone más objeciones.

Pero puede que los extranjeros quieran ser parte de la solución gracias al dólar en caída libre. No solamente es probable que los precios de la vivienda bajen significativamente de su punto álgido, también el dólar. El declive acumulativo en, digamos, las propiedades en Florida o Las Vegas supone al menos un 50% para los compradores europeos, japoneses o británicos. De manera que hasta sin legislación para animarles, es probable que los extranjeros supongan parte de la solución al bache inmobiliario.

Los compradores que buscan protección de la pérdida de su poder adquisitivo a causa de la inflación también son otra fuente de demanda potencial. Son especuladores dispuestos a apostar que adquirir préstamos de interés variable a largo plazo puede ser una buena inversión a cuenta de una propiedad inmobiliaria cuyo valor crezca con la inflación. Cierto, los gobernadores de la Reserva expresan correctamente su preocupación por las señales cada vez más numerosas de inflación. Pero ciertamente no se descarta la cuestión de que las presiones de los sistemas político, económico y bancario induzcan a la Reserva a seguir un camino más inflacionario. El primer papel de la Reserva es proteger al sistema bancario, y un declive del 30% en el mercado inmobiliario nacional ciertamente suscitaría tal medida. Esto costaría dinero, que la Reserva puede poner en circulación, aunque con el riesgo de acentuar la inflación. Ahora es probablemente el momento de realizar esa apuesta, pero si los precios de la vivienda siguen cayendo al ritmo actual, lo será a finales de este año o principios del siguiente.

Finalmente está el propio gobierno. Durante el último colapso inmobiliario de principios de los años 90, el gobierno se vio obligado a comprar una gran cantidad de propiedades para justificar el rescate del sistema financiero. Existen probabilidades razonables de que se adopte algún enfoque similar a finales de 2009. La última vez se llamó Resolution Trust Corporation. No fue, como era de esperar del gobierno, una solución quirúrgica en absoluto. Un montón de inversores, banqueros y propietarios perdieron probablemente más de lo que debían en el proceso. Pero cumplió su papel. Es el último recurso, utilizar el presupuesto del Tío Sam pará rescatar el mercado inmobiliario. Si nada más funciona, habrá una nueva RTC en ciernes, y aquellos que piensan que la ley de Barney Frank es un rescate pueden sorprenderse del tamaño de esto.

El declive del mercado inmobiliario está lejos de haber terminado, y sus implicaciones van a estar con nosotros durante mucho tiempo. La combinación de créditos excesivamente generosos, una rápida escalada en los precios y el exceso de nueva construcción crearon el escenario para el desastre actual. Los precios tienen que caer para corregir el exceso de oferta, y eso, a su vez, tendrá el efecto de agravar tanto la confianza del consumidor como la solvencia financiera. La naturaleza única del problema hace difícil de predecir un final exacto. Pero parece probable que alguna forma de compra especulativa, inflación y compras por parte tanto de extranjeros como de entidades públicas corrija la situación. Ahora no es el momento de la ideología, ya se trate de la variedad de izquierdas (atracar al rico, castigar a los especuladores y llevar a cabo una caza de brujas por toda la comunidad financiera) o de la variedad de derechas (eliminar la implicación del gobierno en cualquier forma). El pragmatismo es una virtud conservadora. Es hora de que todo el mundo la ponga en práctica.

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