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Los Bancos deben devolver los gastos hipotecarios: ¿cómo reclamarlos?

¿Quién tiene derecho a reclamar?

Los Bancos deben devolver los gastos hipotecarios: ¿cómo reclamarlos?

El Tribunal Supremo en su Sentencia 35/2021 de 27 de enero de 2021 ha obligado a los Bancos a devolver los gastos hipotecarios abonados por los clientes, dejando muy claro que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales. 

Consultamos al bufete de abogados RED BUNKER especializado en este tipo de reclamaciones, para arrojar algo de luz sobre el asunto. 

  • Como punto de partida para aclarar a nuestros lectores los detalles de esta importante sentencia del Tribunal Supremo, nos gustaría saber en primer lugar ¿Quién tiene derecho a reclamar?

Podrán reclamar todas aquellas personas que hayan destinado el préstamo a algo ajeno a una actividad empresarial, teniendo así condición de consumidor. Es decir, si se destinó el préstamo a comprar una vivienda, tendrían derecho a reclamar. 

  • Con relación a los gastos que se pueden reclamar, ¿cuáles son exactamente? 

El Tribunal Supremo obliga a los Bancos a asumir lo siguiente: la mitad de los gastos de Notaría y la totalidad de los gastos de Registro de la Propiedad, tasación (siempre que la escritura de préstamo se haya firmado antes del 15 de junio de 2019) y gestoría.

Todas estas cantidades deberían ser abonadas por la entidad bancaria con el interés legal desde que se realizó el pago de las cantidades indebidas (es decir, desde el abono de la provisión de fondos a la gestoría). Así lo establece la Sentencia del Tribunal Supremo 725/2018 de 19 de diciembre de 2018.

  • ¿Cómo se pronunció el Tribunal Supremo respecto a estos gastos? 

Podemos destacar el siguiente párrafo de la Sentencia 35/2021 de 27 de enero de 2021 del Tribunal Supremo: 

“…La jurisprudencia generada al respecto se encuentra en la sentencia de Pleno 48/2019, de 23 de enero. En lo que ahora interesa, en esa sentencia declaramos que, conforme a los arts. 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13 y la doctrina del Tribunal de Justicia, la apreciación del carácter abusivo de la cláusula contractual que atribuye a los consumidores prestatarios el pago de todos los gastos generados por la operación crediticia, conlleva su inaplicación.”  

Asimismo, la citada sentencia confirma que los gastos de Gestoría corresponden al Banco prestamista y, respecto a los gastos de Tasación, confirma que también corresponden al Banco, siempre que no resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), es decir, que se firmase la escritura antes del 16 de junio de 2019.

  • ¿Por qué es importante, de cara a poder reclamar, el hecho de que los préstamos hipotecarios se hayan firmado antes del 16 de junio de 2019? 

La razón principal es que con la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) se incluyó una regulación concreta respecto a los gastos (apartado E del artículo 14.1: “Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios”), de tal manera que las entidades bancarias adaptaron sus escrituras a la LCCI, evitando así abusividad de cláusulas. Concretamente, se estableció lo siguiente:

e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.

ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

  • ¿Pueden las personas afectadas reclamar gastos incluso de una hipoteca que se encuentre cancelada?

Sí, ya que independientemente de si la hipoteca está en vigor, cancelada, o ha habido novaciones sobre el préstamo inicial, se podrá reclamar la devolución o restitución de los gastos hipotecarios por parte de aquellos consumidores afectados. 

  • ¿Cómo deben reclamar los consumidores afectados estos gastos a los Bancos o entidades financieras?

La operativa de RED BUNKER en estos casos consiste en 2 pasos: En primer lugar, se presenta una reclamación extrajudicial al Banco o entidad financiera, que dispondrá de un plazo máximo de 2 meses para responder a la petición de restitución de los gastos pagados indebidamente. En segundo lugar, si pasados 2 meses el Banco no ha contestado o la respuesta no ha sido satisfactoria para nuestro cliente, se interpondrá una demanda de juicio ordinario. Nuestro equipo de abogados se encarga de todo el proceso, paso a paso y contemplando todas las alternativas. 

  • ¿En qué gastos incurriría un consumidor afectado que decida reclamar?

En nuestro caso, el cliente no tendrá que hacer pago alguno. RED BUNKER estudia cada caso de forma individual y sólo cobra en caso de recuperar cantidades, de tal manera que en caso de éxito en la reclamación nuestros honorarios llegarían directamente del Banco, nunca del cliente. 

  • ¿Cómo pueden saber nuestros lectores si tienen derecho a reclamar?

Nuestros abogados especializados en reclamaciones a entidades bancarias por cláusulas abusivas estudian cada caso de forma gratuita e individualizada para valorar si es viable la reclamación. Para ello, bastaría con que el cliente nos remitiese la siguiente documentación:

  1. Escritura de préstamo hipotecario (y novaciones si hubiera habido alguna), para verificar si existen cláusulas abusivas. 
  2. Facturas de Notaría, Registro de la Propiedad, Tasación y Gestoría. La factura de Tasación sólo en el caso de hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios (16 de junio de 2019). Todas estas facturas suponen una prueba documental esencial para poder reclamar las cantidades exactas abonadas indebidamente por el prestatario consumidor. 
  • ¿Merece realmente la pena reclamar extrajudicialmente y demandar a un Banco por los gastos hipotecarios?

Con un asesoramiento adecuado, por supuesto. La desinformación es un arma con la que juegan las entidades bancarias, conocedoras de que gran parte de los consumidores afectados no se quieren embarcar en un posible litigio. 

Si un prestatario consumidor cuenta con el estudio de viabilidad favorable para reclamar, teniendo en cuenta la rotundidad con la que se ha pronunciado el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea a favor de los consumidores en este tema, así como la posibilidad de realizar esa reclamación sin costes iniciales con la fórmula de unos honorarios asociados al éxito, sin duda es recomendable reclamar al Banco.

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