Si fuera un madrileño de 35 años con ganas de casarme, formar una familia y si tuviera algún dinero ahorrado, podría optar entre comprar o alquilar una vivienda. Lo que nos pide el cuerpo a casi todos los españoles es comprar vivienda.
Si leemos la prensa diaria, la mayoría de las personas no entienden qué es «la provisión genérica», «saneamientos del suelo», «saneamiento limitado a los actuales activos problemáticos», etc… Lo que sí comprendemos muy bien es la duda lógica: en los momentos actuales no sé si debería comprar una vivienda, por si baja el precio en 2013 un 30% y me puedo ahorrar por esas fechas bastante dinero.
Durante 2012 y 2013 las entidades financieras van a necesitar vender sus activos inmobiliarios, pisos, promociones, solares, etc… Para las cooperativas y promotores que tengan la suerte de mantener buenas relaciones con los bancos, será posible ofertar buenos precios con garantía de hipoteca si Ud. cumple, paga puntualmente y no tiene ninguna mancha en su historial financiero (RAI, etc…)
Por el contrario, para las compañías con buenos suelos y productos en cartera pero con financiación obtenida después de 2009, será un calvario encontrar un banco o caja de ahorros dispuesta a correr riesgos nuevos mientras continúen con solares y pisos en sus carteras. Les exigen datos precisos sobre la solvencia económica de la promotora o gestora de cooperativas, y además deben asegurarle la financiación de la hipoteca.
Es mejor señalizar un piso que nos atraiga con un contrato privado de arras o compraventa aplazado que garantice la devolución de las cantidades si la entidad financiera no le acepta entre «los elegidos y privilegiados» que pueden obtener crédito en estos momentos. Actualmente hay menos rigor en la concesión de hipotecas si el suelo sobre el que se van a construir los pisos o chalets son propiedad del banco o caja.
Le pedirán menos avales, el interés y las comisiones serán más reducidas y la los plazos para la devolución del crédito más amplios. Una financiación muy parecida a la de antes de 2008.
Los tipos de interés en estos momentos son bajos, si se referencian – como es habitual – al euríbor. Tenga cuidado con las futuras subidas de tipos, que ya no dependen del Banco de España en este asunto. Aunque España tenga problemas económicos muy graves está claro que si hay presión de la inflación en Europa la decisión será una subida de tipos cuando la situación lo requiera.
Una hipoteca a tipo de interés fijo es mucho más difícil de conseguir, pero acuérdese de su matrimonio con la hipoteca: entre 20 y 30 años. Pasan muchas cosas en cinco años, buenas y malas, imagínese en 30.
Las oportunidades de grandes descuentos sobre un producto inmobiliario son ahora muy atractivas. Dentro de dos años los pisos no valdrán mucho menos que ahora. Mi recomendación es comprar o firmar un contrato de alquiler con opción a compra.
Ésta última opción era impensable antes de 2009. Hoy en día, si Ud. no lo tiene claro, el promotor o el banco le escuchará y negociará un descuento bastante atractivo sobre las rentas pagadas. Y si dentro de dos años no quiere comprar la vivienda porque hay otra más barata en otra promoción, haga la mudanza y cambie de casa.
Sergio Martínez Herrero es presidente de Inmofiban.