La trampa del aval público al alquiler: paga el contribuyente y pocos cobran

La situación resulta conocida: precios disparados del alquiler por el hundimiento de la oferta, tensión política y el Gobierno lanza una presunta iniciativa para “proteger” tanto a inquilinos como a propietarios. Pero en cuanto se escarba un poco en ella, se ve la trampa.

Teóricamente, el Estado se hará cargo de las deudas de aquellos inquilinos morosos más vulnerables. Sin embargo, en la práctica, el diseño del sistema convierte el aval público en un espejismo: la mayoría de caseros no podrá acceder y el coste recaerá sobre todos los contribuyentes. Porque, en esto como en todo, el Gobierno nunca paga nada de su bolsillo, sino que nos obliga a hacerlo a los contribuyentes.

La clave del nuevo trilerismo con la vivienda perpetrado por el Ejecutivo radica en los detalles del real decreto aprobado: quién se beneficia, quién queda fuera y quién acaba pagando la cuenta. Aquí es donde la narrativa política se enfrenta a la dura realidad económica. El Consejo de Ministros ha dado luz verde a un aval público que cubre impagos de alquiler, daños en las viviendas y suministros impagados (luz, agua, gas) pero sólo en ciertos contratos de arrendamiento.

Las características básicas del esquema son las siguientes:

• Cubre:
  • Impago de rentas.
  • Daños causados a la vivienda.
  • Coste de suministros adeudados.
• Se aplica solo a:
  • Contratos vigentes hasta el 30 de enero de 2025.
  • Arrendamientos dirigidos a menores de 35 años o personas consideradas vulnerables.
• Lo gestionan:
  • Las comunidades autónomas del régimen común y Ceuta y Melilla.
• Lo pagan:
  • El Estado, mediante una futura partida presupuestaria aún sin cuantificar.

En resumen, se socializa el riesgo de impago de un segmento específico del mercado del alquiler, financiado con impuestos generales, sin que se conozca todavía el costo total para las arcas públicas.

La mayoría de propietarios, queda fuera

El diseño del aval parece estar concebido para que pocos puedan beneficiarse. Los requisitos para los propietarios son tan restrictivos que muchas viviendas quedan automáticamente excluidas.

Condiciones esenciales para el propietario:

• Perfil del inquilino moroso:
  • Menores de 35 años.
  • Personas vulnerables según lo defina cada comunidad.
• Límites de renta:
  • Que no exceda el índice estatal de referencia del alquiler.
• Obligaciones:
  • Haber depositado la fianza legal y sus actualizaciones.
  • Firmado con el inquilino un compromiso específico relativo al aval utilizando el modelo oficial.

Además, las comunidades pueden imponer condiciones adicionales.

Empresas del sector como Alquiler Seguro han señalado que:

• La mayoría de contratos en el mercado real superan el índice estatal de referencia.
• El aval no incluye a quienes alquilan a mayores de 35 años que no sean considerados vulnerables.
• Como resultado práctico, “la inmensa mayoría” de propietarios con impagos queda fuera del alcance del programa.

Aunque desde el Gobierno se anuncie una protección general, lo cierto es que se construye una barrera que minimiza el número potencial de beneficiarios. Se generan expectativas políticas sin asumir un gran coste presupuestario… sacrificando así al grueso del mercado.

La factura: contribuyentes dentro, propietarios fuera

El esquema presenta dos niveles claros de “trampa” económica:

1. Para los contribuyentes
   • El Estado asume el riesgo de impago en ciertos contratos utilizando fondos públicos.
   • Aunque no está definida la cuantía total, se prevé habilitar una partida específica en los Presupuestos.
   • Se socializa un problema muy localizado: impagos dentro de un segmento concreto del alquiler asequible y joven/vulnerable, financiado por impuestos que aportan toda la población, incluidos aquellos que ni alquilan ni reciben beneficios.
2. Para muchos propietarios
   • Si su contrato no cumple todas las condiciones (edad, vulnerabilidad, índice referencial, fecha límite, fianza y modelo), quedarán sin cobertura.
   • Quedan excluidos:
     • Alquileres destinados a mayores de 35 años sin etiqueta de vulnerabilidad.
     • Contratos con rentas superiores al índice referencial habitual en muchas áreas tensionadas.
     • Impagos generados antes del plazo establecido del 30 de enero de 2025.
   • En consecuencia, muchos propietarios seguirán asumiendo por su cuenta los costes derivados de inquilinos morosos o problemas relacionados con “inquiokupaciones”.

Mientras tanto, desde lo oficial se presenta este aval como una gran garantía para caseros; sin embargo, los datos y condiciones apuntan hacia un alcance muy limitado.

Riesgos a medio plazo: incentivos y oferta de vivienda

Desde una perspectiva económica, este esquema de aval público plantea varios riesgos:

• Incentivo negativo sobre precios
  • Se favorece a aquellos propietarios que alquilan por debajo del índice referencial; mientras tanto, ignoran que muchos gastos (hipoteca, comunidad, seguros y reformas) han aumentado debido a la inflación y tipos altos.
  • En áreas tensionadas, algunos caseros podrían optar por:
    • No alquilar.
    • Pasarse al alquiler turístico.
    • Cambiar al mercado informal evitando contratos formales.
• Efecto limitado sobre la oferta
  • Si muchos propietarios no perciben realmente protección frente al impago, seguirán teniendo escaso incentivo para sacar viviendas al mercado.
  • Sin cambios claros en seguridad jurídica ni plazos para desahucios, es dudoso que este aval público logre alterar la percepción general sobre riesgos.
• Carga fiscal difusa
  • Los contribuyentes asumen un riesgo acotado; si este se amplía en el futuro podría convertirse en un coste estructural dentro del sistema habitacional.
  • La cuestión central es si el Estado debe cubrir permanentemente el riesgo privado respecto al impago y bajo qué condiciones.

Nos encontramos ante un esquema que se presenta como protección contra morosidades pero combina tres elementos clave: cobertura mínima para unos pocos beneficiarios reales, coste público significativo y una fuerte carga simbólica. En un mercado ya tensionado por sí mismo; esta distancia entre lo prometido y lo real podría acrecentar aún más desconfianzas entre propietarios e inquilinos frente a las administraciones.