El alquiler se dispara en España: ya cuesta 430 euros más al mes que una hipoteca media

Un dilema y complicado.

La diferencia entre el precio del alquiler y la cuota hipotecaria en España ha alcanzado su máximo histórico.

Vivir de alquiler cuesta ya, de media, 430 euros más al mes que pagar una hipoteca. Este salto no solo es llamativo por el importe —1.153 euros mensuales frente a 722 euros—, sino porque supone un cambio radical respecto a la situación tradicional del mercado inmobiliario español, donde durante décadas la compra era percibida como un esfuerzo mayor en términos mensuales.

Esta brecha se ha ensanchado a raíz de varios factores que afectan tanto a inquilinos como a potenciales compradores. El incremento interanual del precio del alquiler ha sido del 3,53%, mientras que la cuota media de la hipoteca se ha abaratado un 27,34% en solo un año. La consecuencia directa es que muchos españoles ven cómo el pago mensual por vivir de alquiler les asfixia económicamente, mientras que la opción de comprar parece, en apariencia, más asequible.

¿Por qué sube tanto el alquiler?

Detrás de este fenómeno hay varias razones estructurales y coyunturales:

• Fuerte demanda y escasa oferta: El parque de viviendas disponibles para alquilar está muy tensionado. Muchos propietarios optan por vender o destinar sus pisos a alquiler turístico, reduciendo así la oferta para residencia habitual.
• Dificultad para acceder a la compra: Aunque la hipoteca mensual es menor, acceder a ella requiere ahorros previos para la entrada y gastos asociados (en torno al 30% del valor de compra), algo fuera del alcance de una gran parte de los hogares jóvenes y familias con menos recursos.
• Inflación y salarios estancados: Los precios de las viviendas han subido un 10% interanual según CaixaBank Research, pero los salarios no han acompañado ese ritmo, lo que hace aún más difícil ahorrar para comprar y empuja a más personas al alquiler.
• Descenso de los tipos de interés: El BCE ha rebajado los tipos hasta el 2%, facilitando hipotecas más baratas (alrededor del 2,7% actualmente). Sin embargo, este incentivo apenas compensa el fuerte encarecimiento de las viviendas y el requisito del ahorro previo para entrar en propiedad.

Impacto directo en las familias

El esfuerzo financiero que implica alquilar una vivienda se ha disparado: los inquilinos destinan casi el 40% (37,4%) de su sueldo al pago del alquiler. En cambio, quienes tienen una hipoteca solo emplean un 23,4% de sus ingresos en la cuota mensual. Esta diferencia afecta directamente a la capacidad de ahorro y al bienestar económico de los hogares.

La tensión no solo se percibe en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Según los últimos datos disponibles:

• En las islas y grandes urbes los precios han crecido hasta un 15%, intensificando aún más esta brecha.
• Incluso en provincias menos tensionadas, alquilar sigue siendo significativamente más caro que hipotecarse.

¿Comprar es realmente más barato?

Sobre el papel sí. Pero hay matices importantes:

• Para acceder a una hipoteca estándar es necesario tener ahorrado cerca del 30% del valor de compra (entrada + gastos notariales e impuestos).
• Las entidades financieras solo ofrecen hipotecas al 100% a perfiles muy concretos (funcionarios o jóvenes avalados por organismos públicos).
• El crecimiento del precio de venta —más del 36% en cinco años— hace que incluso con intereses bajos, el esfuerzo inicial sea inasumible para muchos hogares.

En otras palabras: aunque pagar cada mes sea más barato con hipoteca que con alquiler, entrar en ese “club” sigue siendo misión imposible para quienes no tienen respaldo familiar o grandes ahorros.

Consecuencias para el mercado inmobiliario

Esta dinámica tiene efectos colaterales:

• Aumenta la presión sobre el mercado del alquiler: cuantos más hogares no pueden comprar, más demandan vivienda en renta.
• Sube aún más el precio del alquiler por saturación.
• Se refuerza la percepción social de que “alquilar es tirar el dinero”, aunque para muchos no haya alternativa real.
• La desigualdad entre quienes pueden permitirse comprar y quienes no se agranda.

Según Simone Colombelli (iAhorro), “quien dispone de ahorros va a preferir hipotecarse antes que seguir pagando precios desorbitados por alquilar”. Pero cada vez hay menos personas con esa capacidad previa.

Claves para entender la rentabilidad y el PER

La rentabilidad bruta media por alquiler en España es actualmente del 3,4%, según datos recientes del Banco de España. Esto implica un PER (Price to Earnings Ratio) medio nacional de casi 30 años: es decir, una vivienda se paga sola con lo recaudado por alquilarla durante tres décadas. Pero este cálculo deja fuera impuestos, reformas y posibles periodos sin inquilino.

Para quienes buscan decidir entre comprar o alquilar:

Perspectivas y retos

El ciclo actual apunta a que la brecha entre ambos modelos residenciales puede seguir creciendo si no cambia ninguno de los factores estructurales: ni hay previsión inmediata de aumento significativo en oferta pública o privada; ni parece probable una caída relevante en los precios; ni los salarios muestran síntomas claros de mejora a corto plazo.

Mientras tanto, cada vez más ciudadanos se ven atrapados entre dos realidades difíciles: pagar mucho por alquilar o no poder permitirse comprar. La solución pasa necesariamente por medidas que incentiven la construcción y salida al mercado de viviendas asequibles tanto en venta como en alquiler y un ajuste realista entre sueldos y precios.

En definitiva: hoy en España vivir alquilando cuesta claramente más caro —y no solo en percepción social— que afrontar una hipoteca. Pero acceder a esa “mejor opción” sigue siendo privilegio para unos pocos.