Vivienda: el euríbor se congela y se esfuman las hipotecas más baratas

El mercado hipotecario español encara un verano marcado por el estancamiento del euríbor y la desaparición de las hipotecas más baratas.

Tras más de un año de descensos, el índice de referencia para la mayoría de los préstamos variables se ha congelado en torno al 2,08%, rompiendo la tendencia bajista y alterando las previsiones de ahorro de miles de familias.

Este cambio de ciclo impacta tanto en quienes buscan comprar vivienda como en quienes revisan su hipoteca, obligando a reconsiderar estrategias y a observar con atención la evolución de los tipos de interés.

El euríbor, en mínimos desde agosto de 2022, había encadenado catorce meses de caídas, generando expectativas de cuotas más asequibles y ofertas hipotecarias competitivas.

Sin embargo, la reciente estabilidad del índice, combinada con un contexto internacional incierto y la prudencia del Banco Central Europeo, ha puesto el freno a nuevas rebajas y ha reducido significativamente el margen de maniobra para quienes aspiraban a financiar su vivienda a bajo coste.

El estancamiento del euríbor y su efecto en las cuotas

La media provisional del euríbor a 12 meses en junio de 2025 se situó en el 2,081%, idéntica a la de mayo y muy por debajo del 3,65% de hace un año. Para los titulares de hipotecas variables, esto se traduce en una reducción notable de la cuota mensual: unos 130 euros menos para un préstamo tipo de 150.000 euros a 25 años con diferencial del 1%, y hasta 260 euros menos en hipotecas de 300.000 euros. Sin embargo, el grueso del ajuste ya se ha producido y los expertos prevén que las próximas revisiones apenas aporten ahorros adicionales.

Los analistas del Panel de Funcas estiman que el euríbor permanecerá estable entre el 2,07% actual y el 1,9% hasta finales de 2026, con ligeros descensos pero sin grandes sorpresas. El recorrido a la baja es limitado, de menos de dos décimas, y la previsión es que el índice se congele durante varios trimestres, prolongando el actual escenario de estabilidad.

Se esfuman las hipotecas más baratas: ¿qué opciones quedan?

El periodo de hipotecas a intereses mínimos, con ofertas cercanas al 1%, ha llegado a su fin. El euríbor ya descuenta todas las posibilidades de bajada y los expertos coinciden en que su suelo estará ligeramente por encima del 1,5%. Las entidades financieras han ajustado sus catálogos y las hipotecas más baratas han desaparecido del mercado, especialmente ante la previsión de que el BCE mantenga los tipos de interés sin cambios en los próximos meses.

• El interés medio de los préstamos hipotecarios ha descendido del 3,37% en junio de 2024 al 2,89% en enero de 2025, pero la tendencia apunta ahora a la estabilización.
• Las mejores ofertas para cambiar de hipoteca variable a fija han dejado de ser gratuitas: desde 2025, se aplican comisiones del 0,25% los tres primeros años o del 0,15% los cinco primeros, y después ninguna; para el cambio de variable a fija, el límite es del 0,05%.

La incertidumbre internacional, con tensiones comerciales y políticas que afectan a los mercados financieros, frena cualquier bajada adicional del euríbor y pone en guardia tanto a bancos como a consumidores.

El ‘sorpasso’ de las hipotecas fijas y el declive del tipo variable

El nuevo escenario ha disparado la demanda de hipotecas a tipo fijo, que ya suponen el 59,4% de los contratos firmados en los últimos meses, superando claramente a las mixtas y relegando las variables a mínimos históricos. El atractivo de la cuota estable y la protección frente a futuras subidas del euríbor convencen a cada vez más compradores.

• Hipoteca fija: cuota constante durante toda la vida del préstamo.
• Hipoteca mixta: primeros años a tipo fijo, luego variable.
• Hipoteca variable: vinculada al euríbor, mayor incertidumbre.

La preferencia por la estabilidad responde tanto al contexto macroeconómico como a la percepción de que los tipos bajos han tocado fondo. Las ayudas públicas para facilitar el cambio de hipoteca variable a fija se mantienen hasta noviembre de 2025, aunque las condiciones son ahora menos ventajosas que en ejercicios anteriores.

Ayudas y protección para los hipotecados

El Gobierno ha prorrogado hasta finales de 2025 las ayudas para familias vulnerables, fijando el umbral de ingresos en 37.800 euros anuales. Estas medidas buscan mitigar el impacto de un euríbor todavía elevado, aunque la supresión de las comisiones gratuitas limita el atractivo de modificar las condiciones hipotecarias.

• El banco no puede modificar unilateralmente el interés ni exigir productos vinculados adicionales en hipotecas acogidas al plan de ayuda.
• Se mantiene la protección para quienes ya han solicitado el cambio, pero las nuevas operaciones estarán sujetas a los límites legales de comisión.

Claves para el comprador: ¿es buen momento para hipotecarse?

En el contexto actual, las familias y compradores se enfrentan a una disyuntiva:

• Las cuotas de las hipotecas variables han bajado notablemente respecto a 2024, pero el ahorro futuro será marginal.
• Las hipotecas fijas han ganado atractivo por su previsibilidad, aunque las condiciones ya no son tan ventajosas como hace un año.
• Las hipotecas mixtas pierden peso, desplazadas por la seguridad de las fijas.

El mercado se estabiliza y los expertos recomiendan estudiar cada caso particular, teniendo en cuenta la evolución prevista del euríbor y las comisiones aplicables. En un entorno donde la volatilidad económica global y las decisiones de los bancos centrales marcan el ritmo, la prudencia y la información son esenciales para tomar la mejor decisión.

El frenazo en la bajada de cuotas y la desaparición de las hipotecas más baratas confirman un cambio de ciclo en el acceso a la vivienda, con consecuencias directas para el bolsillo de los españoles y el futuro del sector inmobiliario.