El alquiler ha subido un 10,5% este año en España: así queda el mapa por ciudades

El mercado del alquiler en España no da tregua.

El descenso del 0,4% en agosto respecto a julio sugiere una posible estabilización, pero la presión estructural sigue presente en las grandes capitales.

El contexto económico, la evolución de la inflación y la regulación seguirán marcando la pauta en los próximos meses.

Queda claro que alquilar en España en 2025 exige planificación, información y capacidad de negociación, especialmente en ciudades donde el metro cuadrado se paga a precio de oro.

Para quienes buscan vivienda, comparar zonas, negociar y anticipar actualizaciones es más importante que nunca.

A día de hoy, 5 de septiembre de 2025, el último informe de idealista confirma un incremento interanual del 10,5% en agosto, con el precio medio situado en 14,5 €/m².

Este dato consolida una tendencia de fuerte presión en las principales capitales, aunque, por primera vez en meses, se observa una ligera corrección mensual: el precio cae un 0,4% respecto a julio.

El pulso de las grandes capitales: subidas y récords

El auge de los precios afecta ya a 47 de las 50 capitales españolas, con solo Soria (-0,3%) y Cuenca (-0,1%) registrando bajadas en el último año. Las subidas más acusadas se localizan en Segovia (+19,6%), Teruel (+18,9%), Zamora (+18,8%), Ourense (+15,8%) y León (+15,6%).

En las grandes urbes, la escalada se mantiene:

• Madrid: +11,6% anual, con un precio medio de 22,2 €/m².
• Barcelona: +6,8% anual, lidera el ranking nacional con 23,1 €/m².
• San Sebastián: +1,5% anual, 18,4 €/m².
• Palma: +4% anual, 18 €/m².
• Málaga: +6,8% anual, 15,5 €/m².
• Valencia: +7,6% anual, 15,3 €/m².
• Bilbao: +8% anual, 15 €/m².

La tabla siguiente resume el precio medio por metro cuadrado y la variación interanual en las principales ciudades:

Fuente: Idealista, agosto 2025.

Ciudades más caras y barrios top

Barcelona y Madrid siguen siendo las plazas más onerosas para alquilar en España, superando ambas la barrera de los 20 €/m². En el caso de Barcelona, barrios como Sarrià-Sant Gervasi, Eixample o Gràcia marcan máximos históricos, mientras que en Madrid destacan zonas como Salamanca, Chamberí o Centro.

San Sebastián, aunque con subidas más suaves, permanece en el podio por su escasa oferta y alta demanda, especialmente en barrios como Centro, Gros o Antiguo. Palma de Mallorca y Málaga consolidan su ascenso, impulsadas por el tirón turístico y la presión de la vivienda vacacional.

En contraste, las ciudades más asequibles para alquilar son Ciudad Real (7,6 €/m²), Lugo, Zamora, Cuenca y Cáceres (todas en 7,9 €/m²).

¿Por qué sube tanto el alquiler?

La explicación pasa por varios factores:

• Falta de oferta: la escasez de pisos disponibles, agravada por la retirada de viviendas para uso turístico o venta, sigue tensando los precios.
• Demanda sostenida: la movilidad laboral y el retraso en la emancipación de los jóvenes empujan la demanda de alquiler.
• Subidas en vivienda en venta: el precio de la vivienda usada también sube (+14,8% interanual en agosto), lo que traslada presión al alquiler.
• Inflación y tipos de interés: aunque el IPC se modera, el coste de la vida y la financiación siguen altos.

¿Cómo negociar la renovación del alquiler?

Con la tensión de precios, la negociación en la renovación del contrato de alquiler se vuelve crucial para inquilinos y propietarios.

Desde 2025, los contratos firmados tras la Ley de Vivienda se actualizan con el nuevo índice del INE, que este julio fue del 2,7%, y no directamente con el IPC tradicional. Sin embargo, en contratos previos, lo pactado entre partes —habitualmente el IPC— sigue siendo la referencia.

Guía para negociar:

• Consulta el índice de actualización aplicable a tu contrato (puede ser el nuevo índice o el IPC).
• Compara el precio de mercado en tu zona con el que pagas actualmente.
• Prepara argumentos sólidos: duración del contrato, buen historial de pagos y mantenimiento, condiciones del mercado local.
• Si la subida propuesta supera la media del mercado, plantea alternativas como una revisión intermedia o un compromiso de permanencia.

Además, herramientas como la calculadora “¿Cuánto te subirá el alquiler con el IPC?” permiten anticipar el impacto en la renta mensual.