El cambio en el panorama inmobiliario: las hipotecas toman protagonismo y las compras al contado alcanzan mínimos históricos

El sector inmobiliario en España atraviesa una rápida metamorfosis. Hace apenas dos años, el aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo llevó a muchos compradores a rechazar la financiación y optar por el pago al contado. Sin embargo, hoy en día esta tendencia ha cambiado de manera significativa. La reducción en el coste de las hipotecas ha hecho que solo uno de cada tres compradores adquiera su vivienda «a tocateja», mientras que un 70% recurre ya a la financiación bancaria para poder acceder a su hogar. Esta cifra marca un récord histórico en la contratación de préstamos y un mínimo en las compras al contado, consolidando así la hipoteca como la opción preferida para hacerse con una propiedad.

Los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y los portales inmobiliarios reflejan que entre julio de 2023 y julio de 2025, el porcentaje de compraventas financiadas mediante hipoteca ha crecido del 61% al 70%. Este cambio se debe a la disminución gradual de los tipos de interés, lo que ha reducido las cuotas mensuales y ha abierto una puerta a miles de familias y jóvenes compradores. Actualmente, el tipo medio para los préstamos destinados a vivienda ronda el 2,99%, una cifra notablemente inferior a la registrada en años anteriores.

Las razones detrás del descenso del pago al contado

La compra al contado, que tradicionalmente ha sido asociada con inversores, compradores extranjeros o personas con un alto nivel patrimonial, sigue teniendo un peso significativo pero en declive. En este momento, solo el 30% de las transacciones se cierran sin hipoteca, una cifra que continúa cayendo desde el 34,5% alcanzado a principios del año y los máximos históricos vistos en la última década.

Entre las motivaciones para optar por el pago al contado se encuentran:

• Evitar intereses durante años.
• Ahorrarse los gastos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario.
• Contar con ahorros considerables o liquidez tras vender otra propiedad.
• Invertir en inmuebles destinados al alquiler buscando rentabilidad inmediata.

No obstante, el panorama actual —con precios inmobiliarios por las nubes y una oferta cada vez más escasa— obliga a muchos compradores, especialmente aquellos que buscan su primera vivienda, a recurrir a financiación bancaria para poder llevar a cabo su compra.

El perfil del comprador: financiación compartida y obstáculos para acceder

El endurecimiento en los requisitos establecidos por los bancos y el incremento de los precios han alterado el perfil típico del comprador. Un notable 72% de quienes solicitan una hipoteca lo hacen junto a otra persona, generalmente pareja o familiar; solo un 28% asume el préstamo individualmente. Acceder al mercado inmobiliario con un único salario es casi una misión imposible en grandes ciudades donde el precio medio supera los 150.000 euros y cada vez es mayor el esfuerzo salarial requerido.

Los datos del sector indican que muchos compradores buscan propiedades dentro del rango de 150.000 a 250.000 euros, con una superficie media cercana a los 90 m². Las parejas con hijos son el grupo más numeroso entre los adquirentes, seguidas por parejas sin descendencia y compradores individuales, que apenas representan un 17% del total.

El auge hipotecario: cifras y tendencias actuales

En lo que va del año, la firma de hipotecas ha alcanzado cifras récords, con un crecimiento interanual superior al 25% y más de 243.000 préstamos concedidos únicamente en el primer semestre. Además, el importe medio de las hipotecas también ha aumentado, situándose alrededor de los 158.000 euros y acercándose así a niveles previos a la burbuja inmobiliaria de 2008. La mayoría de estos nuevos préstamos se formalizan bajo tipos fijos, lo que proporciona estabilidad y previsibilidad para las familias.

Por su parte, las entidades bancarias muestran un gran interés por financiar compras residenciales; están motivadas tanto por la demanda sostenida como por la expectativa de un ciclo económico favorable. Se prevé que cierren este año con más de 400.000 hipotecas firmadas y hasta 700.000 compraventas realizadas; cifras no vistas desde hace más de diez años.

Polarización y desigualdad: un desafío para acceder

El crecimiento en la financiación contrasta con una realidad inquietante: el acceso a la vivienda está experimentando una polarización alarmante. Mientras las clases medias-altas e inversores pueden permitirse comprar al contado, jóvenes y familias con ingresos medios-bajos enfrentan crecientes dificultades tanto para adquirir como para alquilar viviendas debido a precios desorbitados y una oferta insuficiente. Más del 76% de quienes están buscando comprar no pueden acceder a una vivienda adecuada en sus zonas deseadas.

En grandes ciudades como Madrid o Barcelona, un trabajador del sector servicios necesitaría hasta veinticinco salarios íntegros para poder adquirir una vivienda media; esto resulta excluyente para gran parte de la población que queda fuera del mercado convencional.

¿Hasta dónde llegará esta dinámica?

Expertos como José García Montalvo y Sergio Nasarre coinciden en señalar que el mercado inmobiliario está atravesando una fase crucial. Si la tendencia hacia tasas más bajas se mantiene, es probable que siga disminuyendo la proporción de compras al contado mientras que las hipotecas se establezcan como opción predominante. Sin embargo, hacen hincapié en la urgencia de implementar políticas públicas que faciliten el acceso a viviendas adecuadas y corrijan desequilibrios tanto en oferta como en precios; esto es especialmente relevante para aquellos grupos más vulnerables dentro de nuestra sociedad.

El mercado hipotecario español está disfrutando actualmente de una etapa brillante; no obstante, persiste el desafío relacionado con la accesibilidad y desigualdad social. El futuro dependerá substancialmente de cómo respondan las instituciones ante esta demanda cada vez más polarizada y ante las verdaderas necesidades ciudadanas.

La dirección es clara: en España ya no resulta atractivo adquirir un piso al contado; ahora mismo, la hipoteca reina indiscutiblemente sobre el sector residencial en este año 2025.