Tormenta perfecta en el acceso a la vivienda, sea en compra o en alquiler

España atraviesa una de sus peores crisis de acceso a la vivienda en décadas. Desde 2018 en que Pedro Sánchez llegó al poder, comprar una casa es de media un 54,4% más caro. Y alquilar se ha encarecido otro 34,8%.

Y esto sigue empeorando porque los datos revelados esta semana por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ofrecen una visión alarmante: en el tercer trimestre de 2025, el precio medio del metro cuadrado ha escalado hasta los 2.153,4 euros, superando así el máximo histórico registrado en 2008 durante la burbuja inmobiliaria.

Hace diecisiete años, cuando el mercado tocó su punto más alto, el precio se situaba en 2.101,4 euros por metro cuadrado. La diferencia actual es de solo 52 euros, pero representa un hito preocupante: regresamos a niveles que antes se consideraban insostenibles.

La tendencia al alza es imparable. En este último trimestre, los precios se incrementaron un 12,1% en comparación con el mismo periodo del año anterior, marcando la mayor variación en dos décadas. Además, trimestre tras trimestre, la vivienda ha subido un 2,9% más. Ya van tres trimestres consecutivos superando los 2.000 € por metro cuadrado, una barrera que parecía infranqueable hace unos meses.

Las proyecciones para todo 2025 sugieren un aumento entre el 10 y el 12%, lo que convierte este escenario en uno de los más difíciles para acceder a una vivienda. Por su parte, la vivienda nueva de hasta cinco años ha alcanzado los 2.515,6 € por metro cuadrado, su cifra más alta desde que existen registros (disponibles desde 2010), con un aumento del 11,5%.

El colapso de la oferta agrava la crisis

Detrás de estas cifras se manifiesta una realidad aún más inquietante: la oferta de vivienda ha caído drásticamente. Desde que se aprobó la Ley de Vivienda en mayo de 2023, la disponibilidad de alquiler ha disminuido un 17%. A la par, los precios han aumentado un asombroso 24% en ese mismo lapso. «Es difícil imaginar un resultado peor en tan poco tiempo«, afirma el economista Daniel Lacalle, quien califica esta normativa como «la ley antivivienda«.

Entre mayo de 2023 y octubre de 2025, los precios han subido más del doble que el IPC oficial. El alquiler medio a nivel nacional pasó de 906 € mensuales a unos 1.146 €, lo que representa un incremento del 26%. Este aumento es especialmente agudo en aquellas áreas donde se ha aplicado la ley con mayor rigor. El problema no es casual: la inseguridad jurídica ha llevado a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado de alquiler debido al temor a la ocupación y a una regulación que muchos consideran que protege más a los inquilinos que a los propietarios. La paradoja radica en que al reducirse la oferta disponible, los precios se disparan precisamente para aquellos a quienes la ley intentaba proteger.

La trampa de las viviendas vacías

Un argumento recurrente en el debate político gira en torno a las millones de viviendas vacías existentes. Sin embargo, Lacalle desmonta esta narrativa con datos concretos: aunque hay aproximadamente 3,8 millones de viviendas vacías en España, la gran mayoría se localizan en municipios pequeños y alejados del centro urbano donde realmente hay demanda. Muchas son inhabitables o requieren reformas costosas para ser habitadas. Culpar a estas viviendas vacías sobre la crisis actual es visto como un «chivo expiatorio» que desvía nuestra atención del verdadero problema.

Otro mito relacionado es el impacto negativo que tienen las viviendas destinadas al uso turístico en este contexto. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), estos pisos apenas constituyen el 1,4 por ciento del total disponible en España, una cifra considerada «insignificante» para justificar un aumento generalizado del precio del 26 por ciento. «Creer que un escaso porcentaje como este puede causar tal subida es tener problemas tanto con la realidad como con las matemáticas«, ironiza Lacalle.

El déficit estructural: no hay casas suficientes

El núcleo del problema es sencillo pero profundo: no hay suficientes casas donde realmente se necesita vivir. Desde 2020 hasta ahora, España ha visto crecer su población en más de dos millones de personas y cada año surgen casi 260.000 nuevos hogares. Sin embargo, solo se inician alrededor de 130.000 viviendas anualmente; esto genera un déficit crónico que se ve agravado aún más por factores como inseguridad jurídica e intervencionismo estatal junto con una regulación «completamente equivocada».

El Gobierno liderado por Sánchez prometió construir más de 400.000 viviendas durante las últimas elecciones y también comprometió otras tantas para vivienda social. Sin embargo estas promesas siguen siendo solo palabras vacías. «Las promesas mágicas no sirven para nada porque el intervencionismo solo empeora todo«, señala Lacalle. Mientras tanto iniciativas como el Bono Alquiler Joven o avales del ICO solo aumentan la demanda sobre un stock limitado ya existente y eso no hace sino acelerar aún más los precios al alza.

La trampa de la asequibilidad

La pérdida progresiva de asequibilidad es evidente al observar las plataformas inmobiliarias actuales. El porcentaje de inmuebles ofertados bajo los 200.000 € solía representar aproximadamente un impactante 60%, pero hoy solo alcanza un triste 37,6%. Las propiedades más caras han duplicado su presencia y constituyen ya uno entre cuatro anuncios disponibles . En nada menos que veintiuna capitales españolas más de la mitad de las ofertas disponibles superan ya medio millón .

Este cambio abrupto deja fuera a colectivos enteros: jóvenes recién iniciados en sus carreras laborales o familias monoparentales ven cada vez más difícil encontrar una vivienda digna donde vivir sin ahogarse económicamente. No es cuestión simplemente falta recursos; lo cierto es que la regulación actual distorsiona todos los incentivos posibles para propietarios e inversores atraídos hacia estas inversiones inmobiliarias ahora desalentadas debido a sus contextos legales inciertos .

Las soluciones ignoradas

Lacalle plantea una propuesta radicalmente diferente: derogar completamente la actual Ley de Vivienda e introducir nuevamente seguridad jurídica . Entre sus sugerencias están reformar la Ley del Suelo para agilizar trámites burocráticos relacionados con licencias; establecer plazos máximos claros —como sesenta días— para obtenerlas o crear mecanismos administrativos sencillos eliminando duplicidades entre administraciones autonómicas y locales; además propone establecer incentivos fiscales destinados específicamente aquellos interesados rehabilitar propiedades o ponerlas disponibles como alquileres asequibles mediante contratos estables .

«La solución no radica simplemente en otra medida propagandística sino realmente hacer crecer esa oferta quitándole todos esos frenos«, concluye Lacalle . La construcción necesita acelerarse urgentemente; no puede ser frenada ni penalizada; además esa seguridad jurídica debe restaurarse rápidamente si queremos ver recuperada confianza tanto entre propietarios e inversores dentro sistema económico español . Sin implementar estos cambios necesarios , continuaremos viendo deterioro generalizado dentro mercado inmobiliario , aumentando brechas existentes entre precios reales accesibles versus capacidad adquisitiva promedio española , profundizando así crisis histórica ya presente.