En tiempos de Franco y en la Transición se construía diez veces más vivienda y se tardaba mucho menos en pagar la casa

Un drama.

El CIS vuelve a certificar que la vivienda es, con diferencia, lo que más nos quita el sueño a los españoles.

Precios por las nubes porque se construye poco. ¿Por qué no se construye más y se acaba el problema de una vez?

La vivienda en España ha sido históricamente mucho más que un simple bien material.

Poseer un hogar propio ha simbolizado, durante décadas, estabilidad y progreso.

Sin embargo, este ideal se enfrenta hoy a una dura realidad: precios inalcanzables y una oferta limitada.

El precio medio de la vivienda libre subió un 12,1 % en los últimos doce meses, hasta alcanzar los 2.153 euros por metro cuadrado.

Todo esto contrasta con épocas pasadas en las que la construcción era más abundante y el tiempo para pagar era considerablemente menor.

Durante el régimen de Francisco Franco, la política de vivienda ocupó un lugar central en la transformación social y económica del país.

Entre 1946 y 1975 se levantaron aproximadamente 3,4 millones de viviendas protegidas, aunque solo alrededor de 735.400 estaban realmente destinadas a personas con menos recursos según los estándares actuales. En comparación con hoy, la cifra total de nuevas viviendas —sumando tanto las libres como las protegidas— era notablemente superior.

En los años del llamado “desarrollismo” (décadas de 1960 y 1970), la construcción anual superaba las 200.000 unidades.

El régimen promovía la idea de una “España de propietarios”, como afirmaba el ministro José Luis de Arrese. El acceso a la vivienda era más accesible para amplios sectores de la población, aunque las condiciones y calidad de muchas de esas casas dejaban mucho que desear.

El objetivo principal no era tanto ayudar a los más desfavorecidos, sino reactivar la economía y consolidar el sueño de ser propietario como una aspiración generalizada.

• Entre 1950 y 1975, el número de viviendas protegidas creció sin precedentes.
• Las ayudas públicas no solían tener límites estrictos en cuanto a ingresos.
• La creación del Ministerio de Vivienda en 1957 impulsó la construcción, aunque la calidad y el control sobre su uso social eran limitados.

De la Transición a la democracia: el auge de la vivienda protegida

El paso hacia la democracia no trajo consigo un freno inmediato. Durante la Transición y hasta bien entrada la década de 1980, se mantuvieron ritmos elevados en la construcción de viviendas protegidas. Cada año se llegaban a edificar más de 100.000 viviendas sociales, alcanzando incluso las 200.000 anuales en sus mejores momentos.

En ese tiempo, el esfuerzo económico necesario para adquirir una vivienda era notablemente inferior al actual. Según datos de 1987, una persona podía comprar una casa con menos de tres años de salario completo; hoy en día son necesarios más de siete.

• El crecimiento poblacional y el fenómeno urbanizador alimentaron tanto la demanda como la oferta.
• El acceso al crédito era más sencillo y los precios estaban mucho más alineados con el salario medio.
• La intervención pública mantenía un papel relevante en el mercado residencial hasta que empezó a decaer desde los años 90.

El giro de los 90: menos vivienda social y precios al alza

Desde los años noventa, la construcción de vivienda protegida sufrió un descenso drástico. Los planes estatales perdieron relevancia y fue la promoción privada quien dominó el sector. Así, las viviendas sociales pasaron a ser casi residuales respecto al total construido, mientras que los precios del mercado libre comenzaron a aumentar gradualmente.

• En 2008, justo antes del estallido de la crisis, aún se levantaron 68.587 viviendas protegidas.
• Para 2024, esta cifra ha caído hasta apenas 14.371..
• Aunque ha aumentado recientemente la inversión pública en vivienda social, esto no se traduce en un incremento real del número de viviendas construidas.

Hoy por hoy, España solo edifica alrededor de 8.600 viviendas oficiales al año; esto equivale a unas míseras 18 por cada 100.000 habitantes, un récord negativo histórico. A su vez, desde la Transición, hemos visto aumentar nuestra población en unos 20 millones de personas, lo cual agrava aún más las presiones sobre el mercado residencial.

El presente: precios, salarios y el sueño imposible de la vivienda propia

La situación actual es irónica: hay una demanda sin precedentes por viviendas asequibles pero nunca se ha construido tan poco. En esta última década, el precio del metro cuadrado para alquilar se ha duplicado; comprar una casa consume gran parte del salario familiar.

• Solo el 2,5% del parque inmobiliario español es social o protegido; cifras muy inferiores comparadas con otros países europeos.
• La dificultad para acceder a una vivienda es ahora una preocupación social clave, especialmente en grandes ciudades como Barcelona o Madrid.
• El esfuerzo salarial necesario para adquirir una casa es más del doble que en los años ochenta.

Las recientes movilizaciones ciudadanas y el debate sobre las viviendas turísticas han llevado al Gobierno a aprobar nuevas leyes; sin embargo, su implementación depende mucho de las comunidades autónomas —y muchas aún no han puesto en marcha las medidas previstas.

En localidades como Barcelona, se están intentando revertir estas tendencias mediante planes municipales ambiciosos que buscan facilitar mil viviendas protegidas cada año e incentivar colaboraciones entre lo público y lo privado; aunque todavía los resultados son limitados frente a lo monumental del problema.

Mirando al futuro: ¿es posible recuperar el acceso a la vivienda?

El desafío es evidente: hay que incrementar la construcción de viviendas asequibles y ajustar los precios para que sean acordes con lo que realmente puede pagar la gente. Las políticas actuales han visto un aumento significativo en inversión pública; sin embargo, no han logrado revertir ni mejorar significativamente ni el descenso en oferta ni reducir el esfuerzo salarial requerido para comprar un piso.

• En esta última década podrían haberse levantado cerca de 90.000 viviendas sociales adicionales con lo invertido públicamente; sin embargo, problemas burocráticos y falta de coordinación han limitado su impacto real.
• El número elevado de viviendas vacías sigue siendo alarmante; esto pone sobre relieve ineficiencias tanto en gestión como en uso del stock disponible.

La historia nos enseña que la vivienda puede ser motor tanto del desarrollo como cohesión social; pero también puede convertirse en fuente incesante de desigualdad si el mercado descontrola su dinámica y las políticas públicas no responden adecuadamente. La añoranza por aquellos tiempos donde adquirir una casa era rápido y accesible contrasta hoy con una urgente necesidad por encontrar nuevas soluciones ante un problema cada vez más complejo.