Los trucos y las claves para pillar casa en el escaso y proceloso mundo de las cooperativas de vivienda

Las cooperativas de vivienda siempre han sido un sueño soñada y ahora, con el mercado tan apretado y los precios disparados, se están convirtiendo en una opción cada vez más atractiva para quienes buscan acceder a una vivienda asequible en España.

Este modelo, que elimina intermediarios y permite a los socios participar activamente en el proceso de construcción, está ganando terreno en un mercado inmobiliario marcado por los altos precios y la escasez de oferta.

Una cooperativa de vivienda es una organización sin ánimo de lucro formada por personas que se asocian para construir y adquirir viviendas a un precio más accesible que el del mercado libre.

Este modelo se basa en la autopromoción, lo que significa que los socios cooperativistas financian la construcción de sus propias viviendas, reduciendo significativamente los costes al eliminar a los intermediarios.

Ventajas

Las cooperativas de vivienda ofrecen numerosas ventajas para quienes buscan acceder a una vivienda:

• Ahorro económico: Los costes de adquisición pueden ser entre un 20% y un 30% más bajos que los del mercado libre.
• Plan de pagos flexible: Los socios realizan aportaciones a lo largo del proyecto, permitiendo una planificación financiera adaptada a cada fase.
• Participación en la toma de decisiones: Los socios pueden involucrarse en decisiones importantes sobre el diseño, las calidades y otros aspectos de su futura vivienda.
• Seguridad y transparencia: Las cooperativas están reguladas y cuentan con mecanismos de supervisión que aseguran un proceso legal y transparente.
• Ventajas fiscales: Las cooperativas suelen beneficiarse de exenciones y bonificaciones en impuestos.

Cómo localizar y unirse a una cooperativa de vivienda

Para encontrar y unirse a una cooperativa de vivienda, se pueden seguir estos pasos:

1. Investigar promociones en desarrollo: Buscar información sobre proyectos de cooperativas en la zona de interés.
2. Contactar con gestoras especializadas: Empresas como Aurora Homes o Ibosa gestionan proyectos de cooperativas y pueden ofrecer información sobre promociones disponibles.
3. Consultar con ayuntamientos y comunidades autónomas: Muchas administraciones públicas fomentan este tipo de iniciativas y pueden proporcionar información sobre proyectos en marcha.
4. Unirse a una cooperativa existente: Si hay plazas disponibles, es posible incorporarse a una cooperativa ya formada.
5. Iniciar una nueva cooperativa: Agruparse con otras personas interesadas y buscar asesoramiento para crear una nueva cooperativa.

Riesgos 

• Procesos más largos: La construcción puede ser más lenta que en una promoción tradicional.
• Aportación económica inicial: Se requiere disponer de un capital inicial superior al de otros modelos de acceso a la vivienda.
• Falta de consenso: Pueden surgir discrepancias entre los socios en la toma de decisiones.
• Riesgos en la construcción: Existe la posibilidad de aumento de costes, problemas con la financiación o retrasos en la obra.
• Posibilidad de fraude: Es crucial asegurarse de que la cooperativa esté legalmente constituida y registrada.

Cooperativas destacadas en Madrid

En Madrid, varias cooperativas de vivienda están llevando a cabo proyectos innovadores:

• Cooperativa Cuatro Caminos: Con 420 viviendas en el antiguo solar de las cocheras de Metro, este proyecto ha superado numerosos obstáculos y espera iniciar la construcción a finales de 2026.
• Los Berrocales: Una zona en expansión con excelentes conexiones, ideal para familias que buscan un hogar moderno y bien comunicado.
• Los Cerros: Un nuevo desarrollo urbano pensado para quienes desean un hogar en una comunidad moderna y dinámica.

El rompecabezas de la VPO

El acceso a la vivienda es uno de los principales retos en el mercado inmobiliario español, y la vivienda de protección oficial (VPO) se presenta como una herramienta fundamental para facilitarlo.

Sin embargo, durante años, la promoción de este tipo de vivienda ha brillado por su ausencia. La razón principal: no resulta económicamente viable para los promotores.

 Sergio López, consejero delegado de Viviendea, ha realizado un exhaustivo análisis, con datos y gastos concretos, sobre el coste real de levantar un edificio de pisos para un promotor, aclarando si es o no rentable participar en la construcción de VPO en España.

Aunque López se ha centrado en el mercado valenciano, este ejercicio es extrapolable a cualquier ciudad española.

Costes de construcción y honorarios técnicos

El primer factor determinante en la viabilidad de una promoción es el coste de construcción. En la actualidad, en Valencia, el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de una promoción supera los 1.000 euros por metro cuadrado. Al incluir costes adicionales y el margen de la constructora, el Precio de Ejecución por Contrata (PEC) rara vez baja de los 1.250 euros/m2.

A esto hay que sumar los honorarios de los profesionales técnicos:

• Arquitecto: Entre 3.000 y 5.000 euros por vivienda, lo que supone un coste medio de 33,5 euros/m2.
• Arquitecto técnico (aparejador): Entre 1.000 y 2.000 euros por vivienda, con una media de 12,5 euros/m2.
• Ingeniería: Costes entre 250 y 750 euros por vivienda, con una media de 5 euros/m2.

Otros costes asociados

A los costes de construcción y diseño se añaden otros gastos cruciales:

• Licencias, tasas y otros impuestos: Aproximadamente 120 euros/m2.
• Gastos financieros: Con un interés del 4,5%, suponen unos 120 euros/m2.
• Gastos generales de la promotora y comercialización: Alrededor de 90 euros/m2.

Sumando todos estos conceptos, el coste total asciende a 1.635 euros/m2 antes de incluir el suelo.

El coste del suelo y el precio de venta

El suelo es otro factor determinante. En el mercado actual, la repercusión media del suelo para una VPO se sitúa en torno a los 250 euros/m2, lo que eleva el coste total a 1.885 euros/m2.

El problema radica en que el módulo de venta de una VPO está fijado en 2.400 euros/m2 de superficie útil, que al traducirse a superficie construida da un valor de 1.805 euros/m2. Esto genera un desfase económico que los promotores solo pueden compensar con la venta de garajes y anejos, lo que implica un riesgo elevado con un margen de ganancia mínimo.

El auge del modelo cooperativo

Ante esta situación, la mayoría de las promociones de VPO actuales se desarrollan en régimen de cooperativa. Este modelo permite que los compradores asuman la promoción directamente, reduciendo los costes de gestión y eliminando el margen de beneficio de una promotora tradicional.

No obstante, este esquema también conlleva riesgos: cualquier imprevisto económico o retraso puede poner en jaque la viabilidad de la promoción.

Para un promotor privado, desarrollar vivienda de protección oficial supone asumir un gran riesgo con un margen de beneficio muy reducido. Los costes de construcción y financiación son elevados, mientras que el precio de venta está regulado y no permite generar rentabilidad suficiente.

Además, cualquier imprevisto en la ejecución del proyecto puede comprometer su viabilidad económica. Por ello, las promociones de VPO en manos privadas son escasas y la mayor parte de estos proyectos se impulsan bajo modelos cooperativos o con fuerte apoyo público.