En estos sitios de Madrid, ya solo pueden comprar y vivir ‘supermillonarios’

En 2014, con un millón de euros se podían comprar casi tres viviendas en las zonas más exclusivas de Madrid. En 2026, ese mismo millón no alcanza para comprar una sola en nueve de las veinte áreas más prime de la capital y su entorno metropolitano.

El análisis de Diza Market sobre el mercado inmobiliario de lujo madrileño documenta una transformación que en doce años ha convertido a Madrid en una ciudad que compite en precio con París y Londres en sus segmentos más exclusivos. El Índice de Accesibilidad Real (IAR) ha caído un 59,5% desde 2014. Los precios por metro cuadrado han subido más de un 150% en la mayoría de las zonas analizadas.

Las zonas que lideran la escalada

La Moraleja encabeza el ranking con el IAR más bajo: 0,503. A continuación, Recoletos (0,626), el código postal 28006 Castellana-Lista (0,757) y Ciudad del Campo (0,758). El estudio abarca seis municipios metropolitanos (Madrid, Alcobendas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Boadilla del Monte y Tres Cantos), diez de los códigos postales más cotizados de la capital y cuatro urbanizaciones exclusivas.

Recoletos es el barrio más caro de España, con un precio medio que alcanzó los 10.909 euros por metro cuadrado hasta mayo de 2025. En ese barrio se ofrece actualmente un piso de más de 1.000 metros cuadrados con cine privado por 15,5 millones de euros.

El código postal 28009 Ibiza-Niño Jesús registra un incremento trimestral del 29% y acumula un 195% de subida desde 2014. Aravaca subió un 23,6% solo el año pasado. El 28002 Prosperidad un 22,2%. El 28004 Justicia un 19%.

Los pisos que definen el mercado ultra-lujoso

El ejemplo más llamativo del segmento ultra-lujoso actual es un piso de 1.008 metros cuadrados en Los Jerónimos, junto al Parque del Retiro, que se vende por 20,9 millones de euros. Cinco dormitorios en suite, gimnasio, domótica, cinco plazas de garaje y seguridad las 24 horas. La reforma y redecoración del inmueble supuso más de dos millones adicionales.

La consultora CBRE registra actualmente más de 100 viviendas valoradas por encima de los tres millones de euros en Madrid, con precios que en casos excepcionales superan los 30.000 euros por metro cuadrado.

El mercado se segmenta en tres categorías con dinámicas propias. El segmento prime (entre 3 y 5 millones) tiene 55 viviendas disponibles con un precio medio de 4 millones y una superficie media de 260 metros cuadrados a 16.000 euros el metro. El super prime (más de 5 millones) suma 47 unidades con precio medio de 9 millones, 400 metros cuadrados y 20.000 euros por metro. Y el segmento de doble dígito (más de 10 millones) cuenta con 14 viviendas a una media de 24,7 millones, 530 metros cuadrados y 24.700 euros por metro.

El Barrio de Salamanca concentra el 83% del mercado super prime, seguido por Centro, Chamartín y Chamberí.

Quién compra y por qué sigue subiendo

Los compradores son grandes patrimonios nacionales e internacionales. Inversores italianos en Chamberí. Latinoamericanos de alto poder adquisitivo en el Barrio de Salamanca. Empresarios del norte de Europa que buscan una segunda residencia en una capital con clima, cultura y conectividad internacional.

Lo que atrae a ese perfil de comprador a Madrid en lugar de otras capitales europeas es una combinación de factores que el mercado lleva años consolidando. Precio todavía inferior a Londres o Mónaco en los segmentos comparables, aunque la brecha se está cerrando. Calidad de vida objetiva en términos de gastronomía, servicios y seguridad. Una fiscalidad que en determinadas circunstancias resulta más favorable que la de otros países europeos. Y proyectos de transformación urbana que han elevado la percepción internacional de la ciudad: el Four Seasons Canalejas, el hotel boutique Banyan Tree y la reconversión de edificios históricos en el centro han contribuido a construir una imagen de destino global de lujo que hace diez años Madrid no tenía con esa claridad.

La oferta es estructuralmente limitada. En las zonas más exclusivas no hay suelo para construir. Los edificios existentes son históricos y la rehabilitación es cara y compleja. Esa escasez de oferta combinada con una demanda internacional sostenida crea las condiciones para que los precios sigan subiendo aunque la economía española tenga sus propios problemas.

La otra cara del mismo mercado

Lo que el análisis de Diza Market documenta para el lujo es el extremo más visible de una tendencia que afecta al mercado inmobiliario madrileño en todos sus segmentos. Los precios del alquiler en Madrid han subido más de un 80% en la última década. La vivienda de obra nueva para compradores de clase media está cada vez más lejos de los barrios donde esa misma clase media vivía hace veinte años.

El mercado de lujo y el mercado residencial ordinario no son compartimentos estancos: cuando los precios sube en Salamanca y Recoletos, los compradores que antes podían acceder a esas zonas se desplazan a otras, que a su vez suben, en un efecto que se transmite hacia los segmentos medios y bajos.

Nueve zonas de Madrid exigen más de un millón para la vivienda media. En 2014 no había ninguna.

La tendencia no muestra señales de revertirse.