La vivienda: una idea que podríamos aprender de Suiza

España lleva décadas aplicando distintas políticas de vivienda. Sin embargo, el parque de alquiler social sigue siendo reducido en comparación con el de otros países europeos.

Quizá, en lugar de intentar inventarlo todo de nuevo, podríamos mirar qué han hecho otros países y estudiar aquello que pueda ser útil para España.

Y hay un dato que merece la pena mirar con atención.

EL PARQUE DE ALQUILER SOCIAL EN EUROPA Y LA OCDE

La OCDE recoge el porcentaje de viviendas de alquiler social sobre el total del parque residencial. Los datos corresponden a 2022 o al último año disponible.

Fuente: OCDE, Affordable Housing Database, indicador PH4.2. (OECD WebFS)

Las definiciones no son idénticas en todos los países, por lo que la comparación debe hacerse con cierta cautela. Aun así, la diferencia de magnitud resulta evidente: España aparece con un 1,2 %, frente al 7,8 % de Suiza y al 34 % de los Países Bajos. (OECD WebFS)

No se trata de decir que un país tenga un modelo perfecto ni de copiar automáticamente el sistema de otro. Se trata de preguntarnos qué mecanismos podrían ser útiles en España.

UNA IDEA SENCILLA: QUE LA VIVIENDA PÚBLICA SE CONVIERTA EN PATRIMONIO

Una de las ideas interesantes que encontramos en Suiza es que los municipios pueden disponer de viviendas propias y utilizarlas como instrumento permanente de política de vivienda.

El municipio puede construir sobre suelo de su propiedad, adquirir edificios ya existentes y destinarlos al alquiler, manteniendo la propiedad.

De esta manera, el alquiler no tiene por qué ser simplemente un gasto permanente.

Los ingresos obtenidos pueden contribuir a financiar la inversión, los intereses, el mantenimiento, la administración y la rehabilitación.

Y una vez amortizada la deuda, el municipio conserva el edificio.

Es decir:

no solamente se ha construido una vivienda; se ha creado patrimonio público.

Ese patrimonio puede seguir prestando servicio durante décadas.

UNA SEGUNDA VÍA: CONSERVAR EL SUELO PÚBLICO

Hay otra idea suiza especialmente interesante: el llamado Baurecht, que podemos entender como un derecho de superficie o derecho de construcción a largo plazo.

La Administración conserva la propiedad del suelo y concede a una cooperativa, entidad de utilidad pública u otro operador el derecho a construir y utilizar el inmueble durante un periodo prolongado.

A cambio puede existir un canon periódico por el uso del terreno.

Lo importante es que el suelo no desaparece del patrimonio público.

Cuando termina el derecho concedido, el terreno y las condiciones previstas en el acuerdo revierten al propietario público conforme al régimen establecido.

Es una forma de utilizar el suelo público sin tener que venderlo para obtener un ingreso inmediato.

Y aquí aparece una idea que quizá España debería estudiar con más atención:

¿Por qué vender un patrimonio que puede servir para resolver un problema durante generaciones?

SEGURIDAD JURÍDICA: DERECHOS Y OBLIGACIONES

El modelo suizo también muestra otra cuestión importante: una política de alquiler social necesita seguridad jurídica tanto para el inquilino como para el propietario.

Cuando existe impago del alquiler, el procedimiento no consiste simplemente en expulsar al inquilino de un día para otro.

En Suiza, para determinados supuestos de impago de vivienda, existe un procedimiento formal: requerimiento escrito y un plazo mínimo de 30 días para pagar. Si el incumplimiento continúa, puede producirse una resolución extraordinaria del contrato conforme a las reglas establecidas.

La cuestión fundamental es que existan reglas conocidas y procedimientos suficientemente claros.

BASILEA: CUANDO LOS HECHOS ESTÁN CLAROS

En Basilea existe además un procedimiento denominado Rechtsschutz in klaren Fällen, literalmente, protección jurídica en casos claros.

Cuando los hechos y la situación jurídica están suficientemente claros, el tribunal puede utilizar un procedimiento rápido para resolver la situación.

Y aquí resulta interesante mirar casos concretos, en lugar de hablar de supuestos promedios.

En un caso de 2024, la solicitud se presentó el 6 de febrero, la decisión se adoptó el 8 de marzo y se estableció que la vivienda debía abandonarse el 18 de marzo.

En otro procedimiento de 2024, la solicitud se presentó el 2 de mayo y la decisión llegó el 7 de junio.

Y en otro caso, la solicitud se presentó el 23 de mayo, la decisión se produjo el 28 de junio y se fijó el 12 de julio como fecha para abandonar la vivienda.

No son promedios nacionales ni significan que todos los procedimientos sean así de rápidos. Son ejemplos de procedimientos en los que el tribunal consideró que se daban las condiciones para utilizar la vía de los casos claros.

Pero muestran algo importante:

cuando existe un incumplimiento contractual acreditado y los hechos no son discutidos, puede existir un procedimiento judicial ágil.

¿Y SI EL INQUILINO NO SE MARCHA?

También aquí existen procedimientos regulados.

En Basilea, si después de una resolución de desalojo la persona no abandona voluntariamente la vivienda, puede ejecutarse judicialmente la decisión.

Los bienes que permanecen en el inmueble pueden ser inventariados, trasladados y almacenados.

La normativa contempla inicialmente un periodo de almacenamiento de tres meses y, bajo determinadas condiciones, puede llegar hasta doce meses.

Los costes pueden ser reclamados al propietario de los bienes, de acuerdo con el procedimiento correspondiente.

Y si determinados bienes permanecen sin ser reclamados, existen reglas para su posterior venta o eliminación.

No se trata, por tanto, de improvisar en cada caso.

Hay un procedimiento.

UNA PEQUEÑA ANÉCDOTA PERSONAL

Cuando mi mujer y yo vivimos y trabajamos en Suiza, pudimos comprobar personalmente hasta qué punto existían normas concretas sobre la devolución de una vivienda.

Cuando dejamos nuestro alojamiento, una persona encargada de inspeccionarlo llevaba incluso un guante y pasó el dedo por la parte superior del marco de una puerta.

Encontró un poco de polvo.

Nos lo señaló.

Pero no hubo ningún problema porque el estado general de la vivienda era bueno.

Puede parecer una anécdota insignificante.

Sin embargo, para mí refleja algo importante: cuando las reglas están claras, todos saben qué se espera de ellos.

Las instrucciones oficiales de Basilea sobre la devolución de viviendas detallan, entre otras cosas, la limpieza del horno, cocina, frigorífico, extractor, cuarto de baño, ventanas, persianas, suelos, balcones y trasteros, así como la retirada de clavos, tornillos, adhesivos y modificaciones realizadas por el inquilino.

En las viviendas gestionadas por Immobilien Basel-Stadt también se contemplan determinadas pequeñas reparaciones a cargo del inquilino, bajo las condiciones establecidas.

¿QUÉ PODRÍAMOS APRENDER EN ESPAÑA?

No se trata de copiar Suiza.

España tiene sus propias leyes, sus propias administraciones y una realidad social diferente.

Pero sí podríamos estudiar algunas ideas:

1. Aumentar de forma permanente el parque público de alquiler.

No limitarse a construir viviendas para venderlas o concederlas temporalmente, sino crear un patrimonio que permanezca.

2. Utilizar el suelo público como patrimonio estratégico.

Cuando sea adecuado, conservar la propiedad del suelo y utilizar fórmulas de derecho de superficie o similares.

3. Construir con financiación a largo plazo.

La vivienda pública puede ser una inversión patrimonial y no solamente un gasto.

4. Dar seguridad jurídica a propietarios e inquilinos.

El propietario debe tener garantías frente al incumplimiento contractual y el inquilino debe tener protección frente a actuaciones arbitrarias.

5. Diferenciar las situaciones de necesidad de los incumplimientos contractuales.

Una familia vulnerable necesita protección y políticas sociales.

Pero esa protección social no tiene por qué significar que desaparezcan las obligaciones contractuales.

NO SE TRATA SOLAMENTE DE CONSTRUIR CASAS

Aquí está, quizá, la cuestión fundamental.

Si una Administración vende un terreno público para obtener ingresos, recibe dinero una vez.

Si utiliza ese terreno para crear viviendas públicas y conserva la propiedad, puede disponer de un activo durante décadas.

Y si conserva además el suelo mediante fórmulas como el derecho de superficie, ese patrimonio puede continuar siendo público durante generaciones.

No vender el patrimonio para resolver solamente el problema de hoy, sino utilizarlo para crear una solución que permanezca mañana.

España necesita más vivienda asequible.

Pero quizá también necesite algo más:

un patrimonio público de vivienda.

No sería solamente construir casas.

Sería construir patrimonio.

José Maseda García