Comprar vivienda se encarece un 7% de media nacional por la escasez de obra nueva

Comprar una vivienda cada vez es más caro. Y todo indica que se pondrá peor. El mercado inmobiliario español atraviesa un periodo de intensa actividad, marcado por una subida de precios que no da tregua. Así, según el histórico de Idealista, en junio de 2025 el precio medio del metro cuadrado en España se ha encarecido un 14% respecto al mismo mes de 2024 y se paga ya a 2.438 euros.

Además, el precio de la vivienda en España mantiene un crecimiento del 7% interanual, pero lo más llamativo es que en ocho comunidades autónomas el alza supera el 10%.

Esta dinámica, lejos de ser homogénea, pone de relieve las profundas diferencias territoriales y la persistente presión sobre el acceso a la vivienda. El coste medio del metro cuadrado a nivel nacional se sitúa en 1.836 euros, aunque este dato esconde enormes disparidades.

En Baleares y Madrid, el precio ronda ya los 3.500 euros por metro cuadrado, mientras que País Vasco se acerca a los 3.000 euros y Cataluña supera los 2.600 euros. Estas cifras sitúan a España en niveles que recuerdan los años previos a la crisis financiera de 2008.

La subida generalizada se apoya en varios factores:

• Escasez de oferta, especialmente de obra nueva.
• Demanda robusta, impulsada tanto por compradores nacionales como extranjeros.
• Estabilización de los tipos de interés, que ha devuelto confianza al mercado.
• Crecimiento del empleo y mejora de la economía, que facilitan la compra de vivienda.

En las grandes capitales, el precio supera con holgura la media nacional, llegando a los 3.900 euros por metro cuadrado en Madrid y Barcelona. El dinamismo de la demanda en estas zonas sigue siendo el motor principal del encarecimiento.

Ocho regiones desbocadas

No todas las comunidades autónomas avanzan al mismo ritmo. Las subidas más acusadas se concentran en:

• Baleares: Más del 10% de subida interanual. El turismo residencial y la inversión extranjera mantienen la tensión en los precios.
• Madrid: Crecimiento sostenido por la demanda y la escasez de suelo.
• Comunidad Valenciana y Andalucía: Superan también el 10%, con un mercado muy activo en la costa y grandes ciudades.
• Cataluña y País Vasco: Cerca del 10%, con especial presión en Barcelona y Bilbao.

En el resto del país, aunque el crecimiento es más moderado, ninguna comunidad autónoma ha registrado descensos, lo que confirma la tendencia al alza generalizada.

Compras, ventas y nuevas promociones

El volumen de operaciones también se dispara: se prevén cerca de 800.000 compraventas en 2025, un aumento del 25% respecto al año anterior. Sin embargo, la firma de hipotecas muestra signos de retroceso, reflejo de la dificultad de acceso al crédito para parte de la población, especialmente jóvenes y familias con ingresos medios.

El mercado de obra nueva sigue limitado por los altos costes de construcción, la falta de suelo y la lentitud de los trámites urbanísticos. Solo un 9% de las transacciones corresponde a vivienda nueva, lo que agrava la escasez y presiona los precios de la segunda mano.

Los grandes retos del sector

La escalada de precios plantea problemas de acceso cada vez más serios. Según los estudios recientes:

• Un comprador individual necesita ingresar al menos 18.000 euros netos al año para acceder a un estudio en una ciudad media.
• El esfuerzo económico para comprar una vivienda en grandes capitales supera ampliamente las recomendaciones internacionales de gasto máximo en vivienda.

Evolución histórica y perspectivas

El comportamiento actual del mercado se compara con los niveles previos a la burbuja inmobiliaria. En 2005, el precio medio de la vivienda era de 2.400 euros/m², cifra que hoy se ha igualado o superado en varias comunidades, aunque a nivel nacional la media aún está algo por debajo de los máximos históricos.

Las previsiones para los próximos meses apuntan a una moderación progresiva de las subidas, aunque no se espera un descenso de precios. La oferta seguirá siendo insuficiente para cubrir la demanda, y factores como el turismo residencial, la inversión extranjera y el atractivo de las grandes ciudades seguirán empujando al alza en las regiones más dinámicas.

El destrozo del mercado del alquiler

El precio medio del metro cuadrado de vivienda en alquiler a nivel nacional se ha disparado desde que Pedro Sánchez llegó al poder en junio de 2018. Así, según el histórico de Idealista, por un metro cuadrado de vivienda en alquiler se pagaba de media en España 9,9€.  A este precio, una vivienda de 90 metros suponía un pago de 891 euros mensuales. 7 años después, ese mismo metro cuadrado medio nacional se paga a nada menos que 14,6 €. Esto implica que esa misma vivienda de 90 metros cuadrados pasa a costar nada menos que 1.314 € al mes. Por tanto, 423 € de subida en 7 años. Si entrásemos a analizar el incremento de precios por ciudades, los precios se han puesto aún peor en municipios como Barcelona, Madrid o Málaga.

Lejos del relato de la izquierda sobre la especulación inmobiliaria y demás cosmovisiones falaces, lo cierto es que los precios de los alquileres se han disparado porque la oferta de inmuebles para alquilar se ha hundido. Así, según datos de la Fundación Alquiler Seguro, desde que gobierna Pedro Sánchez, se han retirado del mercado del alquiler más de 300.000 inmuebles a nivel nacional.

A medida que el Gobierno ha ido legislando presuntamente para favorecer a los inquilinos, más caseros han dejado de alquilar. Al poco de llegar al poder en 2018, Sánchez ya introdujo una medida que atentaba contra el derecho de los propietarios a decidir sobre sus inmuebles: prolongar la duración de los contratos de alquiler de 3 a 5 años para particulares y a 7 si el arrendador es una empresa. En 2020 con la excusa de la pandemia se introdujo una medida que lleva en vigor desde entonces: la imposibilidad de recuperar la vivienda en caso de impago del inquilino cuando éste es declarado vulnerable. De esta manera, el Gobierno socialcomunista ha hecho política de vivienda con las casas de los demás y ha sembrado el pánico en un mercado que necesita de mucha seguridad jurídica al estar dominado por particulares. Según datos del Banco de España, el 92% de las viviendas en alquiler de nuestro país son de particulares y sólo el 8% serían propiedad de empresas o fondos de inversión.

Por si estas medidas no habían provocado suficiente daño, la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023 supuso la puntilla al mercado del alquiler. Las muchas regulaciones en contra de los propietarios que contiene esta norma ha hecho que miles de ellos retiren sus inmuebles del alquiler tradicional para dejar de alquilar o hacerlo para turistas o por habitaciones.

¿Qué esperar si buscas casa?

Para quienes buscan comprar vivienda en este contexto, los expertos recomiendan:

• Analizar bien las zonas con menor presión de precios.
• Valorar la opción de vivienda usada frente a la obra nueva, dado el diferencial de precio y la disponibilidad.
• Seguir la evolución de los tipos de interés y las condiciones hipotecarias, que pueden variar a corto plazo.
• Prestar atención a las políticas autonómicas y municipales sobre vivienda protegida y ayudas al comprador.

El mercado inmobiliario español, lejos de estabilizarse, afronta un 2025 marcado por la tensión y la desigualdad territorial. El acceso a la vivienda sigue siendo uno de los grandes desafíos sociales y económicos del país.