Según datos del Banco de España, el 92% de las viviendas que se alquilan en nuestro país pertenecen a particulares. Además, desde que gobierna Pedro Sánchez, según datos de la Fundación Alquiler Seguro, se han retirado del mercado del alquiler casi 300.000 inmuebles.
Cruzando estos dos datos, cabe concluir que la inmensa mayoría de propietarios de viviendas no habitadas ni alquiladas son particulares. Gente que tiene algún inmueble que no lo pone en alquiler por miedo a las leyes en contra de los dueños de los pisos que ha perpetrado el actual gobierno socialcomunista.
Pero al margen de la inseguridad en el alquiler, lo cierto es que si usted tiene una vivienda que no usa y que tampoco alquila por miedo a las leyes vigentes, está perdiendo dinero. Y mucho. Por cada mes que ese inmueble está cerrado, usted deja de ingresar de media hasta 1.100 euros y además sigue teniendo que afrontar todos los gastos que genera esa casa: comunidad de propietarios, seguro, IBI… etc.
El precio medio del metro cuadrado de vivienda en alquiler a nivel nacional según Idealista está en junio de 2025 en 14,6 euros. Eso implica que quien tenga una vivienda de 80 metros cuadrados susceptible de ser arrendada, con ese precio obtendría una renta bruta de 1.168 euros mensuales, lo que suponen 14.016 euros brutos al año.
En ciudades con el precio más alto que el nacional como Madrid, donde el metro cuadrado tiene un precio medio de 22 euros, una vivienda de 80 metros cuadrados puede generar la friolera de 1.760 euros mensuales. Aunque un vistazo rápido a Idealista nos deja precios aún más altos en determinadas zonas de la capital de España.
Además, con la legislación vigente, el 50% de los ingresos netos de los alquileres de vivienda están exentos de tributación si el inmueble alquilado se destina a vivienda permanente del inquilino. La Ley de Vivienda eleva al 60% de exención fiscal los ingresos de alquileres de vivienda habitual si el piso ha sido reformado en los 4 años anteriores a la firma del contrato. Esto implica que un alquiler que genere un ingreso neto mensual de 1.300 euros supone ganar 15.600 euros al año. De ellos, sólo tributan 7.800 euros que se añadirán a los ingresos que usted pueda tener por su actividad laboral o económica principal.
La escasa oferta de vivienda en alquiler ha disparado los precios. Y eso es una excelente noticia para quien quiera ganar dinero alquilando su propiedad, siempre y cuando tenga en cuenta una serie de precauciones:
1) Sólo inquilinos solventes
Para minimizar el riesgo de impago o de que el inquilino se declare vulnerable y por tanto, se quede gratis en nuestra casa, la primera norma es alquilar la vivienda a personas solventes. Por término medio, el candidato a ser nuestro inquilino debe poder demostrar que al menos en los últimos tres años ha ganado mensualmente y de forma estable el doble del alquiler de la vivienda. Así, si el alquiler son 1.000 euros mensuales, el inquilino debe ganar 2.000 €. Y si hablamos de alquilar nuestra casa a un matrimonio o pareja, es más que recomendable aplicar esta norma de el doble de sueldo a cada uno de los cónyuges, no en total.
Para acreditar ingresos, no vale sólo con que el candidato nos entregue en papel o PDF su declaración de la renta de los últimos tres años. Hoy en día, falsificar documentos escritos con un ordenador es muy sencillo. Por ello, una vez que nos entreguen las declaraciones de IRPF buscaremos en la primera hoja el apartado “Código de Verificación de Seguridad”. Metemos ese código en la web de Hacienda y nos saldrá la declaración del candidato. Si hay datos maquillados, es ahí donde los comprobaremos. Y si no sabemos leer esa declaración, nos vamos a un asesor fiscal que nos diga qué solvencia tiene esa persona. Si encontrásemos datos falsificados, el candidato a inquilino podría haber cometido un delito de falsificación de documentos. No estaría de más acudir a comisaría y denunciarle. Así estaremos ayudando a que esa persona no estafe a otros.
2) Descartar a morosos
La segunda norma es no alquilar nuestra vivienda a nadie que esté inscrito en alguna base de datos de morosidad. Quien deja pufos y deudas a otros no puede ser nuestro inquilino porque en el momento menos pensado, nos puede dejar de pagar a nosotros. Como particulares, podemos consultar los registros de ASNEF-Equifax, Experian-Badexcug, y RAI (Registro de Aceptaciones Impagadas). CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) no es un registro de morosos, pero sí proporciona información sobre el riesgo crediticio de un individuo o empresa. También podemos pedir al candidato a alquilar nuestro piso el certificado de solvencia que emite Idealista.
3) Seguro de impago de alquiler
Existen empresas que aseguran las rentas de los alquileres, pagando a los propietarios si el inquilino deja de hacerlo. Y, además, se encargan del proceso judicial para conseguir recuperar la vivienda. Estas compañías realizan un exhaustivo análisis financiero del candidato a alquilar nuestra casa y no dan el visto bueno a cualquiera. Las pólizas suelen ser altas, pero como propietarios podemos incluir ese coste en el alquiler. Así, si un año de seguro costase 800 euros, dividimos esos 800 euros en 12 meses y lo sumamos al alquiler del inmueble. De esta manera, a la renta que procede pedir por el piso, le sumamos los 66 euros mensuales del seguro de impago. De esta manera, será el inquilino el que asume el coste de la inseguridad jurídica a la que están sometidos los propietarios de vivienda que alquilan. Además, la factura del seguro de alquiler es deducible como gasto en la declaración del IRPF. Existen múltiples empresas aseguradoras de contratos de alquiler como, por ejemplo, Plus Services o SEAG.
4) Empresas intermediadoras de alquileres
Además de los seguros, existen empresas de intermediación de alquiler que se encargan de seleccionar a un inquilino solvente, cobrarle la renta y pagar al propietario. Algunas de ellas, incluso, permiten que el casero ni conozca al inquilino y que éste tramite con la empresa incidencias como averías en el inmueble. Estas compañías, en caso de impago, abonan la renta al propietario e interponen las acciones judiciales necesarias con sus abogados y procuradores para recuperar el inmueble. Dos de las empresas con más trayectoria en este servicio son Alquiler Seguro y Agencia Negociadora del Alquiler. Suelen cobrar un porcentaje mensual del alquiler y una cantidad fija al comienzo del contrato en concepto de honorarios por su intermediación. Este coste es deducible como gasto en la declaración de IRPF. Además, el propietario tiene la última palabra a la hora de alquilar y si el candidato elegido por la empresa no cumple sus requisitos, lo puede rechazar. Eso sí, si somos demasiado exigentes, las empresas intermediadoras pueden desistir de comercializar nuestro inmueble.
Obviamente, tanto compañías intermediadoras del alquiler como aseguradoras sólo seleccionan a inquilinos solventes tras un exhaustivo análisis de su historial económico. Optemos por un seguro de rentas o por una empresa de intermediación, siempre hay que leer muy bien la letra pequeña y asegurarnos qué coberturas nos ofrecen en caso de impago, ya que no todas ofrecen los mismo. Además, con muchas de estas empresas es posible contratar cobertura de daños al inmueble o de impago de suministros de agua, luz y gas.
Si somos caseros particulares, ponerse en manos de aseguradoras o intermediadoras del alquiler es la mejor opción para tener margen de respuesta ante impagos. Ellos se encargarán de todo y nos seguirán pagando la renta mensual.
5) Ojo a los suministros de agua, electricidad y gas
Otro de los errores que cometen muchos caseros particulares a la hora de alquilar es no poner a nombre del inquilino la titularidad de los contratos de agua, luz y gas del inmueble. Antes de que el inquilino entre a la vivienda, los contratos de estos elementos tienen que estar a nombre del inquilino. Hay que ser muy rigurosos con esto y estar atentos para que el inquilino no nos time cambiando sólo la domiciliación bancaria de los recibos y deje el contrato a nombre del casero. Además, en el contrato de alquiler deberemos incluir una cláusula por la que la responsabilidad de pagar el agua, la electricidad o el gas consumidos sea siempre de quien nos alquila el inmueble, nunca del propietario. Así, si el inquilino dejase de pagar, siempre podremos reclamárselo en los tribunales si finalmente las suministradoras nos obligasen a pagar a nosotros.
6) Avalistas
Aunque tengamos seguro de impago o compañía intermediadora, como propietarios del inmueble a alquilar siempre podemos exigir que una tercera persona avale el contrato de alquiler. De esta manera, en caso de impago, se podrá requerir al avalista que satisfaga la renta y el inquilino tendrá más difícil volverse moroso.
7) Cláusulas de penalización de impago en el contrato
En el contrato de alquiler podemos establecer una cláusula según la cual, en caso de que el inquilino no pague el alquiler, tenga una penalización exigible en los tribunales. Así, en caso de impago, podremos exigir al inquilino el pago no sólo de las mensualidades no satisfechas sino la penalización.
8) No enseñar el inmueble al primero que llama para verlo
La presión del alquiler está disparada en ciudades como Barcelona. En la Ciudad Condal, por cada piso que se anuncia en Idealista, hay una media de 444 personas interesadas. Por tanto, si no ponemos en manos de una inmobiliaria o intermediadora el alquiler de la vivienda y teniendo en cuenta la altísima demanda, otra precaución a adoptar es enseñar el piso sólo a los candidatos que hayan pasado los filtros de solvencia. De esta manera, ahorraremos mucho tiempo y además, evitaremos enseñar un piso vacío a alguien que puede hacerse pasar por posible inquilino pero que en realidad esté buscando inmuebles que usurpar.
Alquilar tiene riesgo, pero se puede ganar mucho dinero
El Gobierno socialcomunista ha destrozado el mercado del alquiler con su Ley de Vivienda y con el decreto antidesahucios aprobado durante la pandemia, pero que sigue en vigor 5 años después. Esta normativa ha provocado la retirada masiva de vivienda en alquiler, el desplome de la oferta y precios disparados. No en vano, pisos que hace 8 años se alquilaban por 500 euros mensuales, hoy no se arriendan por menos de 900 euros.
La clave para reducir al mínimo los problemas es saber elegir un buen inquilino: solvente y sin antecendentes de morosidad. Si además nos blindamos con un seguro de impago o con la asistencia de una empresa intermediadora de alquileres, en caso de problemas, serán estos profesionales los que nos abonen la renta y se encarguen de recuperar el inmueble.
