Guía para el autónomo: requisitos para transformar un local comercial en vivienda de alquiler

No es la solución ideal, porque lo que desea cualquier autónomo es seguir con el negocio, pero a muchos no les va a quedar otro remedio.

Las medidas de confinamiento impuestas desde marzo de 2020 y que parecen en camino de reproducirse este otoño, sumadas a las recomendaciones de distanciamiento social, imposición de mascarillas, miedo y restricciones de desplazamiento, han llevado a la ruina a miles de negocios.

Son ya más de 80.000 las empresas cerradas en España, según los Códigos de Cuenta de Cotización de la Seguridad Social, y la cifra sigue creciendo.

Basta pasear por la calle de cualquier ciudad y observar como cada día son más los locales disponibles o en venta.

Mucho todavía confían en recuperarse, pero son legión los que han tirado la toalla y eso va a favorecer, como salida de emergencia, la conversión de espacios comerciales en viviendas de alquiler.

No es complicado, pero tampoco algo automático y no siempre posible.

• ¿Cuáles son los requisitos imprescindibles para formalizar el cambio de uso?
  Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de, al menos, 38m2 (25 si se trata de un estudio), por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda. Hay peculiaridades, dependiendo de la comunidad autónoma y om ell municipio, aunque la mayoría coinciden en el nivel del suelo -no se pueden construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera-, necesidad de luz natural -todas las habitaciones deben estar iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor- y en las instalaciones mínimas -fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad-.  Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.
• ¿Cuál es el procedimiento a seguir?
  Lo primero de todo es contactar con un arquitecto que compruebe que el cambio de uso sigue todas las normas urbanísticas municipales. Tras ello, éste se encargará de elaborar un proyecto que, una vez diseñado, presentará al Ayuntamiento. Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda. Tras ello, solo queda pagar las tasas de la licencia de obra, contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.
• ¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación?
  Antes de resolver esta pregunta, hay que tener en cuenta que, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble, no se trata de una inversión barata. Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 €, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas. En total, y tomando como referencia un inmueble de unos 80 m2, no es raro que una de estas operaciones alcance los 35.500€ de inversión.