La banca alerta: el precio de la vivienda en España subirá hasta un 13% en dos años

La vivienda se ha convertido en una de las grandes preocupaciones de la sociedad española.

El acceso a una casa digna, ya sea en propiedad o en alquiler, se ha vuelto cada vez más difícil en buena parte del país.

Ahora, las principales entidades financieras del país lanzan un aviso claro: los precios de la vivienda seguirán subiendo, hasta un 13% entre 2025 y 2027, empujados por una combinación de factores que se retroalimentan y dificultan cualquier alivio en el horizonte inmediato.

Este mensaje no es nuevo, pero sí relevante por dos motivos: se trata de una revisión al alza de las estimaciones que la banca manejaba hace apenas seis meses, y llega en un contexto en el que las previsiones de impagos hipotecarios preocupan menos que la persistente escasez de oferta.

Los bancos, de hecho, ajustan sus modelos para protegerse ante posibles escenarios de tensión en el mercado, aunque la morosidad se mantiene bajo control.

El desequilibrio entre oferta y demanda, el motor del encarecimiento

El punto de partida es sencillo: en España faltan viviendas, muchas más de las que se construyen cada año. El Banco de España estima que el déficit se sitúa actualmente entre 400.000 y 450.000 casas, aunque otros análisis elevan la cifra hasta cerca de 600.000 si se suman las necesidades previstas para los próximos meses. Este desajuste se concentra especialmente en las grandes áreas urbanas y costeras: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga concentran más de la mitad del déficit actual.

Pese al aumento reciente en la concesión de licencias para obra nueva —más de 130.000 visados en 2024, la mejor cifra desde 2008—, la producción sigue siendo insuficiente. La demanda estructural, impulsada por la creación de hogares, flujos migratorios y el envejecimiento del parque existente, supera con creces la capacidad de respuesta del sector. La previsión es que el déficit habitacional siga aumentando en los próximos años si no se acelera el ritmo de construcción.

Factores que agravan la crisis: urbanismo, vivienda vacía y alquiler turístico

El problema de la vivienda en España no se explica solo por la falta de nuevas promociones. Hay otros ingredientes que alimentan la tensión en los precios:

• Rigidez urbanística y restricciones normativas que dificultan el desarrollo de suelo y la transformación de inmuebles de otros usos en residenciales.
• Expansión del alquiler turístico y de temporada, que reduce el parque de vivienda disponible para residencia habitual. El crecimiento del alquiler en los últimos años ha sido notable, pero una parte relevante corresponde a usos alternativos, no a alquiler residencial tradicional.
• Un stock de viviendas vacías «invendibles» —se estima que hay unas 450.000 unidades en esta situación—, muchas de ellas en zonas poco demandadas o en mal estado, lo que dificulta su reutilización para aliviar la escasez donde más se necesita.

A esto se suma el bajo peso de la vivienda pública en el parque nacional: apenas un 1,5%, frente al 9% de la media europea, lo que limita la capacidad de amortiguación del mercado en momentos de presión.

Efectos directos: precios al alza y acceso cada vez más difícil

El resultado es claro: los precios de la vivienda en venta y en alquiler crecen muy por encima de la inflación. Entre 2022 y 2024, el precio medio de compraventa subió más de un 12% en varios periodos, y el alquiler acumuló una subida cercana al 30% desde 2022. Las previsiones de la banca sitúan la subida adicional en torno al 13% para los próximos dos años, con especial incidencia en las grandes ciudades y zonas de alta demanda.

Esta situación tiene varias consecuencias directas:

• Dificultad de acceso a la propiedad para jóvenes y familias con rentas medias y bajas, que ven cómo la relación entre salarios y precios de la vivienda empeora año tras año.
• Aumento de la demanda de alquiler, que a su vez empuja los precios en ese segmento.
• Mayor riesgo de exclusión residencial y precariedad habitacional, especialmente en los colectivos más vulnerables.

El papel de la banca: entre la prudencia y la oportunidad

Las entidades financieras han revisado sus expectativas en respuesta a este escenario, pero lo han hecho desde una posición de relativa fortaleza. La morosidad hipotecaria sigue en niveles bajos, gracias en parte a la estabilidad del empleo y a las medidas de protección implementadas en años anteriores. Sin embargo, la banca reconoce que el encarecimiento de la vivienda puede suponer un riesgo a medio plazo, tanto para la solvencia de los hogares como para la calidad de su propia cartera de créditos.

Como respuesta, los bancos han endurecido ligeramente los criterios de concesión de hipotecas y han ajustado sus modelos de provisiones, preparándose para posibles escenarios de impago, aunque no anticipan un repunte significativo a corto plazo. Más allá de la prudencia, el sector financiero ve también oportunidades en el contexto actual: el interés inversor en el mercado inmobiliario se mantiene alto, impulsado por la expectativa de rentabilidad y la percepción de la vivienda como activo refugio.

¿Hay margen de cambio? Políticas públicas y retos pendientes

El diagnóstico es claro, pero la solución no es sencilla. La Comisión Europea y el propio Banco de España han advertido que, si no se acometen reformas estructurales en urbanismo, suelo y vivienda, el desequilibrio actual puede lastrar el crecimiento económico y la cohesión social del país. Entre las medidas más debatidas:

• Acelerar la construcción de obra nueva, especialmente en zonas tensionadas.
• Facilitar la movilización de vivienda vacía y la transformación de inmuebles infrautilizados.
• Impulsar la vivienda pública y protegida, elevando su peso en el parque residencial.
• Revisar la normativa urbanística para flexibilizar y agilizar los procesos de desarrollo de suelo.

Radiografía de un mercado tensionado

Para visualizar el alcance del problema, basta con repasar algunos datos clave:

La presión demográfica, la insuficiencia de oferta y la falta de políticas de vivienda ambiciosas dibujan un panorama en el que, salvo giro inesperado, el acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los grandes desafíos sociales y económicos para España en los próximos años.