La presión fiscal sobre el sector inmobiliario en España ha alcanzado niveles sin precedentes, posicionando al país como el líder indiscutible en carga impositiva relacionada con la vivienda dentro de la Unión Europea. Mientras el promedio de tributación en los países comunitarios se sitúa en un moderado 6,5%, los propietarios e inversores inmobiliarios españoles deben hacer frente a una abrumadora carga del 30,5%, casi cinco veces superior a la media europea.
Esta disparidad fiscal no solo representa un obstáculo significativo para el acceso a la vivienda, sino que también está generando profundas distorsiones en un mercado ya tensionado por la escasez de oferta y el incremento sostenido de los precios. La situación ha provocado que diversos sectores económicos y sociales alcen la voz contra lo que consideran una fiscalidad excesiva y contraproducente.
Radiografía de la fiscalidad inmobiliaria española
El sistema tributario que grava la compra, venta y tenencia de viviendas en España se caracteriza por una multiplicidad de impuestos que se acumulan en cada fase de la transacción inmobiliaria. Para una vivienda nueva, el comprador debe abonar un 10% de IVA sobre el precio de venta, al que se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en la mayoría de comunidades autónomas se sitúa en torno al 1,5% del valor de la propiedad.
En el caso de viviendas de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) oscila entre el 6% y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma. Andalucía, por ejemplo, ha establecido recientemente un tipo único del 7%, eliminando la escala progresiva que llegaba hasta el 10%.
A estos tributos iniciales hay que añadir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava anualmente la propiedad con tipos que varían entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral. En Madrid, por ejemplo, se ha reducido el tipo impositivo del 0,442% al 0,428% para 2025, aunque sigue siendo una carga significativa para los propietarios.
La venta de inmuebles también está sujeta a gravamen a través del IRPF, con tipos que en 2025 van desde el 19% para ganancias de hasta 6.000 euros, hasta el 28% para plusvalías superiores a 300.000 euros. A esto se suma la controvertida plusvalía municipal, cuyo cálculo se realiza mediante coeficientes que pueden llegar al 0,35% para propiedades mantenidas durante 20 años o más.
Comparativa europea y posición española
El contraste con otros países europeos es revelador. Mientras España mantiene esta elevada presión fiscal, la mayoría de países de la UE han optado por sistemas tributarios más moderados que facilitan tanto el acceso a la vivienda como la movilidad dentro del mercado inmobiliario.
La situación española resulta particularmente anómala si se considera que, según datos del Instituto de Estudios Económicos, el tipo impositivo del Impuesto sobre Sociedades en España (25%) ya supera la media europea (21,3%), con una presión fiscal normativa un 24,1% más elevada que la media de la Unión Europea.
En cuanto a la tributación sobre el patrimonio, la posición española es aún más desfavorable, siendo un 40% peor que la media de la UE y situándose como el segundo país con peor resultado entre los 38 analizados por la OCDE, solo por detrás de Italia.
Impacto en el mercado y en el acceso a la vivienda
Esta elevada fiscalidad está teniendo consecuencias directas en el mercado inmobiliario español. Por un lado, encarece significativamente el coste de adquisición, dificultando el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias de ingresos medios. Por otro, desincentiva la inversión en el sector, lo que contribuye a la escasez de oferta y al consiguiente aumento de precios.
La patronal inmobiliaria ha denunciado repetidamente esta situación, señalando que la excesiva carga fiscal, lejos de resolver los problemas del mercado, los agrava. Foment del Treball, la principal organización empresarial catalana, ha sido especialmente crítica con las recientes medidas del gobierno autonómico, calificando el Decreto 2/2025 sobre medidas urgentes en materia de vivienda como «el mayor ataque a la propiedad privada y a la libertad de empresa que se ha producido en España desde la restauración de la democracia».
La organización presidida por Josep Sánchez Llibre ha anunciado la creación de una comisión de trabajo con todas las fuerzas políticas con representación parlamentaria en Cataluña para «proponer y valorar mejoras a las políticas económicas y fiscales del Govern».
Nuevas medidas fiscales y su impacto
El panorama fiscal inmobiliario podría complicarse aún más con nuevas medidas anunciadas por el gobierno español. Entre ellas destaca la propuesta de un impuesto del 100% sobre las propiedades adquiridas por residentes no comunitarios, una medida que según el presidente Pedro Sánchez busca proteger el mercado inmobiliario y priorizar la vivienda para los residentes.
Esta medida responde a la preocupación por el impacto de la inversión extranjera en el mercado inmobiliario español. Según datos oficiales, los residentes no comunitarios compraron 27.000 propiedades en 2023 «no para vivir en ellas», sino «para ganar dinero». Las ventas a extranjeros, incluidos ciudadanos de la UE, representan aproximadamente el 15% del mercado inmobiliario español.
Aunque este nuevo impuesto no afectará a los residentes de la UE debido a las obligaciones de España como miembro del bloque, y probablemente no tendrá efectos retroactivos sobre propiedades ya adquiridas, sí podría desincentivar significativamente la inversión extranjera no comunitaria en el sector.
El déficit habitacional y las soluciones propuestas
Frente a esta situación, diversos expertos y organizaciones del sector coinciden en señalar que la solución a la crisis de la vivienda en España no pasa por aumentar la presión fiscal, sino por implementar políticas que incentiven la construcción de nuevas viviendas y la rehabilitación del parque inmobiliario existente.
Se estima que España necesita incorporar al mercado aproximadamente dos millones de nuevas viviendas para equilibrar la oferta y la demanda. Sin embargo, la construcción de nuevos inmuebles se ve frenada no solo por la elevada fiscalidad, sino también por la complejidad burocrática y las restricciones urbanísticas.
En este contexto, algunas comunidades autónomas han comenzado a implementar medidas para aliviar la carga fiscal. La mencionada reducción del ITP en Andalucía al 7% o la disminución del tipo del IBI en Madrid son ejemplos de iniciativas que buscan dinamizar el mercado inmobiliario a través de una fiscalidad más moderada.
Perspectivas para 2025 y más allá
Las previsiones para el sector inmobiliario español en 2025 están marcadas por la incertidumbre. Por un lado, la elevada presión fiscal continúa siendo un lastre para el mercado. Por otro, la creciente demanda de vivienda, impulsada por factores demográficos y por el atractivo de España como destino turístico y residencial, mantiene la tensión al alza sobre los precios.
En este escenario, la reforma del sistema tributario inmobiliario se perfila como una necesidad ineludible si se quiere abordar de manera efectiva la crisis habitacional. Una fiscalidad más equilibrada, alineada con los estándares europeos, podría contribuir significativamente a normalizar el mercado y facilitar el acceso a la vivienda.
Sin embargo, cualquier reforma deberá encontrar un delicado equilibrio entre la necesidad de recaudación fiscal, la protección del derecho a la vivienda y el respeto a la propiedad privada. Un desafío complejo que requerirá del consenso de todos los actores implicados y de una visión a largo plazo que trascienda los ciclos políticos y las medidas coyunturales.
