La campaña de la Renta 2024-2025 ha llegado con novedades que afectan de lleno a los pequeños propietarios.
En los últimos meses, el Gobierno Sánchez ha introducido cambios relevantes en la fiscalidad de los alquileres, especialmente en aquellos casos en los que la vivienda se arrienda a un familiar.
Estas modificaciones han generado inquietud entre quienes venían utilizando esta fórmula como vía legítima de ahorro y apoyo familiar.
La nueva normativa no solo recorta las reducciones fiscales que podían aplicarse sobre los rendimientos del alquiler, sino que también incrementa la vigilancia sobre estos contratos, obligando a que las condiciones sean similares a las de mercado.
El objetivo, según el marido de Begoña, es evitar el uso fraudulento de los beneficios fiscales y garantizar que estas operaciones no se utilicen para reducir artificialmente la carga tributaria.
Claves de la reforma fiscal
Hasta ahora, alquilar una vivienda a un familiar podía resultar atractivo para el propietario. Bastaba con fijar una renta ajustada y cumplir con los requisitos legales para disfrutar de importantes deducciones en el IRPF. Sin embargo, con la entrada en vigor de las nuevas medidas, el escenario cambia drásticamente:
- La reducción general del 50% sobre los ingresos netos por alquiler solo se mantiene si el arrendamiento se realiza a precio de mercado y no hay parentesco directo entre arrendador e inquilino.
- En caso de alquiler a familiares (padres, hijos, hermanos), Hacienda exige ahora que la renta sea acorde al valor de mercado y que se justifique con pruebas documentales claras (contrato, pagos bancarios). Si se detecta un precio inferior al habitual en la zona o condiciones ventajosas para el inquilino por ser familiar, se deniega automáticamente la reducción y se exige tributar por la totalidad del rendimiento.
- Estas restricciones buscan evitar operaciones simuladas cuyo único fin sea beneficiarse de una tributación menor sin un verdadero arrendamiento.
Cómo afecta al bolsillo del propietario
El impacto práctico es considerable. Pongamos como ejemplo un propietario que alquila su piso a su hijo por 800 euros mensuales cuando el precio medio en esa zona es de 1.100 euros. Con la anterior normativa podía aplicar la reducción del 50% sobre el rendimiento neto. Ahora, salvo que demuestre que ese precio es el habitual de mercado —algo poco probable— perderá ese derecho y tributará íntegramente por los ingresos obtenidos.
Esto supone:
- Más impuestos a pagar: al eliminarse la reducción del 50%, el importe sobre el que tributa aumenta significativamente.
- Mayor riesgo de inspección: Hacienda cruza datos y analiza si hay parentesco entre arrendador e inquilino. Además, puede solicitar justificantes y comparar precios con otros inmuebles similares.
- Desincentivo al alquiler familiar: muchos propietarios podrían optar por dejar vacía la vivienda o recurrir al alquiler convencional para no asumir riesgos fiscales adicionales.
Reducciones e incentivos solo para alquileres convencionales
La ley sigue permitiendo ciertas bonificaciones a quienes alquilan en condiciones específicas:
- Reducción del 90% si se rebaja el precio del alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior en zonas tensionadas.
- Reducción del 70% si se alquila a jóvenes entre 18 y 35 años (también en zonas tensionadas).
- Reducción del 60% si la vivienda ha sido objeto de rehabilitación reciente.
- Reducción general del 50% para contratos estándar fuera de los supuestos anteriores.
Sin embargo, estos porcentajes dejan de aplicarse automáticamente cuando hay relación familiar directa y no se cumplen escrupulosamente las condiciones exigidas por Hacienda.
Contexto: lucha contra el fraude y presión sobre los propietarios
La medida forma parte de una estrategia más amplia por parte del Gobierno para controlar mejor el mercado inmobiliario. En paralelo, Pedro Sánchez ha propuesto endurecer los impuestos sobre viviendas vacías o turísticas y limitar las deducciones solo a quienes contribuyan realmente al acceso asequible a la vivienda. El Ejecutivo busca así:
- Aumentar la oferta real de pisos disponibles para alquiler residencial tradicional.
- Frenar prácticas consideradas fraudulentas o abusivas —como simular un alquiler familiar solo para beneficiarse fiscalmente—.
- Recaudar más mediante una tributación más estricta sobre estos supuestos.
Reacciones y consecuencias
Estas novedades han generado descontento entre asociaciones de propietarios e intermediarios inmobiliarios. Argumentan que penalizar fiscalmente a quienes ayudan a sus familiares limita su libertad patrimonial y puede provocar efectos indeseados:
- Menor disposición a alquilar viviendas vacías a familiares.
- Incremento potencial del parque de viviendas vacías o destinadas a otros usos menos regulados.
- Dificultades añadidas para jóvenes o mayores que accedían al alquiler gracias al apoyo familiar.
Desde Hacienda insisten en que solo buscan evitar abusos: “El arrendamiento debe ser real y estar sujeto a condiciones normales; lo contrario sería injusto respecto al resto de contribuyentes”, afirman fuentes oficiales.
¿Qué puede hacer el propietario?
Para evitar problemas fiscales, los expertos recomiendan:
- Formalizar siempre un contrato escrito con todas las cláusulas habituales.
- Establecer una renta acorde al valor medio de mercado.
- Realizar todos los pagos mediante transferencia bancaria o medios trazables.
- Guardar justificantes y documentación durante varios años ante posibles requerimientos futuros.
En definitiva, el Gobierno Sánchez ha endurecido notablemente las condiciones para quienes arriendan su vivienda a familiares, eliminando incentivos fiscales salvo que se demuestre plena normalidad en el contrato. La medida busca reducir fraudes pero añade presión fiscal y administrativa sobre pequeños propietarios. El efecto real sobre el mercado —y sobre las relaciones familiares— está aún por verse, pero todo apunta a una menor flexibilidad para usar el patrimonio familiar como vía legítima de apoyo entre generaciones.
