La crisis de la vivienda es el tema de conversación estrella en reuniones de amigos, sobremesas de fin de semana, grupos de WhatsApp y, cómo no, será el tema estrella de conversación en las comidas y cenas de esta Navidad.
Y es que cada vez que el Ejecutivo de Pedro Sánchez presenta una nueva medida cuya intención es “facilitar el acceso a la vivienda» el resultado es una nueva subida del precio de las casas, ya sea en compra o en alquiler.
Lo que se presenta como protección social, control de alquileres o refuerzo del parque público tiene un efecto palpable: disminución de la oferta privada, aumento de la incertidumbre jurídica y una presión creciente sobre los costos de vivir en alquiler o adquirir una vivienda, sobre todo en las grandes ciudades y áreas metropolitanas.
Pedro Sánchez llegó al poder en junio de 2018 tras el éxito de su moción de censura. Desde esa fecha, el precio de la vivienda se ha disparado nada menos que un 54% en compraventa. Y en alquiler el resultado es igualmente malo: 34,8% de subida.
Esta escalada imparable en los precios ha provocado que acceder a una vivienda en España se haya convertido en uno de los problemas más acuciantes, incluso superando al desempleo en algunas encuestas. Las cifras son contundentes:
- El precio de compra ha aumentado más de un 63% en la última década, superando incluso los picos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2008.
- La vivienda usada registró un incremento del 8,4% interanual en 2024, el mayor aumento en décadas según portales inmobiliarios.
- El alquiler medio ha superado por primera vez los 12 €/m² en 2023 y alcanzó aproximadamente 13,4 €/m² en junio de 2024, sin señales que indiquen un freno inminente.
- El índice estatal de precios del INE reportó un incremento interanual del 12,2% en el primer trimestre de 2025, impulsado fundamentalmente por el sector de la vivienda nueva.
Al mismo tiempo, la construcción de nuevas viviendas no está a la altura. Según diferentes informes del Banco de España sería necesario construir de forma anual nada menos que 250.000 viviendas para generar oferta a los nuevos hogares que se crean. Sin embargo, la construcción de obra nueva hace muchos años que no pasa de 100.000. El desfase entre necesidad de vivienda y construcción ha provocado que exista un deficit de al menos 800.000 unidades residenciales.
A este cóctel se suman tres factores que hasta el propio Gobierno reconoce:
- Un fuerte aumento en la demanda inmigrante. En los últimos años, han llegado a nuestro país más de 2 millones de personas.
- Un incremento en los hogares pequeños y jóvenes que se emanciparon más tarde.
- La escasez de suelo disponible para construir obra nueva por la escasa recalificación y los eternos plazos de hasta 14 años en terminar un nuevo desarrollo urbanístico.
Vivir de gratis en casa ajena. El chollo de los que no pagan
En marzo de 2020, con la excusa de la pandemia, por presión de Podemos el Gobierno aprobó una medida que ya se había aprobado en Venezuela: prohibir a los propietarios de vivienda recuperar su inmueble si el inquilino no pagaba el alquiler y no tenía una casa alternativa. Una medida estúpidamente cínica ya que quien tiene de vivienda habitual una casa alquilada, no suele tener otra casa a la que marcharse. En España se usó el contexto de emergencia de la pandemia y la creación del concepto ideológico de «personas vulnerables» para permitir por ley vivir en una casa por la que no pagas.
Con estos mimbres perversos, el Ejecutivo lleva obligando desde hace más de 5 años a que los propietarios de viviendas no puedan echar a los morosos. A este robo de facto de las casas, el Ejecutivo lo llamó moratoria de desahucios para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Esta medida ha sido prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2025, manteniendo la suspensión de lanzamientos bajo ciertas condiciones. La justificación para este robo es proteger a:
- Inquilinos ‘vulnerables’ sin alternativas habitacionales.
- Casos relacionados con violencia de género o con menores a cargo.
- Viviendas pertenecientes a grandes tenedores con impagos demostrados.
Sin embargo, su impacto en el mercado del alquiler es otro:
- Expertos del sector advierten que estas prórrogas aumentan la incertidumbre jurídica para los propietarios.
- Se señala que la imposibilidad de recuperar una vivienda ante un impago desincentiva a muchos propietarios a ofrecer sus pisos en el mercado tradicional.
- En España, el 92% de las viviendas en alquiler pertenecen a particulares, justo el tipo de casero que más seguridad necesita a la hora de alquilar su inmueble.
- Al eliminar la seguridad de los propietarios, éstos optan por:
- Alquilar su casa para vacaciones o a turistas.
- Alquilar por habitaciones.
- Vender la vivienda para quitarse de problemas.
La propia asociación que representa a propietarios de viviendas en alquiler, Asval, ha alertado que “sin seguridad jurídica y garantías, no hay incentivos para poner viviendas en alquiler”, lo cual termina reduciendo aún más la oferta disponible y por tanto, disparando los precios del alquiler.
Ley de Vivienda y control de precios: el freno que acelera
Tras el navajazo propinado a los propietarios de vivienda con el decreto de Marzo de 2020, el Gobierno perpetró una ley aún peor: la mal llamada Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobada en 2023. Elaborada por la radical Ione Belarra, este engendro jurídico decretó límites al precio del alquiler en lo que la izquierda denomina ‘zonas tensionadas’ y estableció obligaciones lesivas para los dueños de los inmuebles. El mecanismo para justificar esta ley fue el que siempre usa la izquierda cuando quiere perpetrar cualquier medida que acaba siendo contraproducente: confundir intenciones con resultados. Es decir, se halba mucho de los objetivos que persigue conseguir una ley para distraer la atención de los nefastos resultados:
- El control sobre los precios reduce el incentivo para que pequeños propietarios alquilen dentro del mercado regulado.
- Se observa una tendencia hacia:
- No renovar contratos a largo plazo.
- Acortar duraciones.
- Buscar alternativas fuera del marco establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, como alquileres temporales.
- La oferta se estanca mientras continúa creciendo la demanda, lo que provoca un aumento en los precios para nuevos contratos.
La tensión es especialmente evidente con lo que se denomina “gran renovación” de alquileres: se estima que centenares de miles de contratos vencerán entre 2025 y 2026 con importantes incrementos medios para los inquilinos afectados. En algunos casos se calcula que el aumento anual puede ascender a varios miles de euros; esto confirma que este marco regulatorio no está logrando reducir costes ni facilitar el acceso sino todo lo contrario.
Promesas de parque público que no llegan al rescate
El Gobierno ha hecho numerosos anuncios sobre construcción de vivienda pública o asequible que a la hora de la verdad han quedado en nada:
- El Plan 20.000 viviendas asequibles lanzado en 2018.
- Ampliaciones realizadas en 2021 hasta alcanzar las 100.000 viviendas protegidas o asequibles en construcción.
- En 2023 se presentó un Plan de Alquiler Asequible con aspiraciones para alcanzar las 184.000 viviendas públicas o protegidas.
- Compromiso total por hasta 244.000 nuevas viviendas públicas, incluyendo activos provenientes della Sareb y terrenos pertenecientes a ministerios.
- Anuncio también sobre un PERTE dedicado a industrialización residencial, dotado con 1.300 millones para impulsar métodos prefabricados y generar entre 15.000 y 20.000 viviendas anuales adicionales en un futuro cercano.
Sin embargo, el parque actual destinado a vivienda social sigue estando muy por debajo del promedio europeo. Y es que para alinearse con dicha media harían falta al menos 850.000 viviendas sociales adicionales, según estimaciones recogidas sobre la crisis inmobiliaria española. Frente a la propaganda gubernamental, muchos proyectos anunciados aún están en fases iniciales o carecen de plazos claros para su finalización.
La consecuencia es evidente: mientras que las ofertas públicas llegan con cuentagotas, toda la presión recae casi exclusivamente sobre el mercado privado, operando bajo más restricciones fiscales e incertidumbre normativa.
Más regulación, más impuestos… y menos ganas de invertir
Además del decreto mencionado anteriormente y la Ley por el Derecho a la Vivienda, el Gobierno liderado por Pedro Sánchez ha promovido medidas ante instituciones como Bruselas, dirigidas a:
- Gravar fuertemente determinadas operaciones inmobiliarias; como las compras realizadas por extranjeros no residentes extracomunitarios con propuestas impositivas del 100% sobre el valor del inmueble.
- Endurecer las condiciones fiscales tanto para grandes tenedores como para herencias inmobiliarias; todo ello alineado con debates europeos acerca nuevas figuras impositivas relacionadas con propiedades inmobiliarias.
El mensaje percibido por muchos propietarios e inversores resulta claro:
- Mayor riesgo por leyes que les penalizan.
- Peor tratamiento fiscal futuro.
- Mayor probabilidad ante cambios retroactivos o nuevas cargas tributarias futuras.
En un contexto donde ya escasean las viviendas disponibles, cualquier decisión capaz enfriar apetitos inversores —desde pequeños ahorradores comprando pisos destinados al alquiler hasta promotores evaluando si lanzar nuevos proyectos— acaba traduciéndose inevitablemente en:
- Menos proyectos iniciados.
- Menos pisos disponibles para alquilar tradicionalmente.
- Aumento adicional sobre los precios respecto a lo poco que llega al mercado.
Demanda disparada y política migratoria: gasolina sobre el fuego
Los análisis acerca de la crisis inmobiliaria española subrayan desde hace tiempo cómo desde 2022 hemos entrado en una fase crítica debido a varios factores combinados:
- La fuerte llegada constante de una nueva demanda inmigrante.
- Retrasos crónicos respecto a la construcción necesaria de una vivienda adecuada.
- Crecimiento continuo de hogares pequeños dentro de la población residente actual.
El Banco de España ha señalado un comportamiento “muy dinámico” respecto a la demanda (migración y hogares pequeños) frente aun oferta mucho más estable; todo esto contribuye directamente al aumento constante de unos precios altos . Sin un plan efectivo capaz de elevar masivamente dicha oferta —y no solo anuncios vacíos— cualquier política adicional destinada aumentar demanda o limitar uso actual de una vivienda vivienda existente acabara reflejándose inevitablemente en la carga final soportada tanto pelos inquilinos como pelos compradores.
Un círculo vicioso que pagan jóvenes y clases medias
El resultado final de este entramado formado por decretos, leyes, prórrogas y anuncios es claro:
- Se aprueban medidas destinadas proteger vulnerables e intentar contener precios.
- Propietarios sienten mayor riesgo así como menos seguridad jurídica.
- Parte importante de la oferta desaparece del alquiler tradicional o se encarece .
- Precios aumentan tanto para quienes firman nuevos contratos como para quienes renuevan los existentes.
- El Gobierno responde com más regulación y más promesas de vivienda pública que nunca acaban de llegar.
- Se criminaliza a los propietarios de vivienda masificando el uso de adjetivos peyorativos como «especuladores» o «rentistas».
- El Gobierno y la toda la izquierda repite de forma machacona el mantra de que no se puede invertir en vivienda por ser un bien básico. Olvidando cínicamente que no es la inversión en un bien lo que causa su encarecimiento sino las mil trabas legales y los innumerables impuestos a la construcción de obra nueva.
Entretanto, los jóvenes intentan sin éxito emanciparse, las familias gastan un 40% en pagar su alojamiento y la clase media asiste impotente a un proceso de empobrecimiento por culpa del encarecimiento de la vivienda.
