La cuenta atrás ha comenzado para uno de los proyectos más ambiciosos y postergados del urbanismo en Madrid: las primeras viviendas protegidas de Madrid Nuevo Norte –antigua Operación Chamartín– se entregarán en 2029.
Este hito llega tras más de treinta años de dilaciones, cambios políticos, crisis económicas y reveses judiciales que han ralentizado la transformación del norte de la capital.
El anuncio oficial lo realizó el delegado de Urbanismo, Borja Carabante, quien subrayó la certeza de que “en 2029 comenzarán a vivir los primeros madrileños” en este enclave.
El desarrollo se distribuye en cuatro grandes áreas: el Centro de Negocios, la estación de Chamartín, la zona Malmea-San Roque-Tres Olivos y Las Tablas Oeste.
En total, el plan contempla la construcción de 10.500 viviendas, aproximadamente un 20% de ellas bajo algún régimen de protección pública, lo que supone cerca de 2.100 viviendas asequibles destinadas a facilitar el acceso a la propiedad y el alquiler a familias y jóvenes con menos recursos.
Un calendario marcado por retos técnicos y sociales
La primera piedra efectiva se pondrá en la zona de Las Tablas Oeste, donde está previsto que en 2027 arranque la edificación y dos años después se entreguen las primeras llaves. Esta área contará con 741 viviendas –547 libres y 184 protegidas–, además de oficinas, comercios y espacios para ocio, lo que da una idea del alcance multifuncional del proyecto. La urbanización previa comenzará a mediados de 2026, siempre que se cumplan los plazos administrativos y no surjan nuevos obstáculos técnicos o legales.
La mayor parte del parque residencial se ubicará en Malmea-San Roque-Tres Olivos, donde se prevé levantar 7.138 viviendas (1.700 protegidas), aunque aquí la gestión resulta mucho más compleja por la fragmentación del suelo: existen hasta 800 propietarios diferentes, incluyendo grandes empresas como Acciona, promotoras como Pryconsa o Aedas, y entidades públicas como el Canal de Isabel II. Esta diversidad obliga a una coordinación minuciosa entre administraciones y sector privado para desbloquear cada fase.
Distribución prevista para Madrid Nuevo Norte
| Zona | Viviendas Totales | Viviendas Protegidas | Viviendas Libres |
|---|---|---|---|
| Las Tablas Oeste | 741 | 184 | 547 |
| Malmea-San Roque-Tres Olivos | 7.138 | 1.700 | 5.438 |
| Resto (Centro Negocios, Chamartín) | ~2.621 | ~216 | ~2.405 |
Datos aproximados según los planes urbanísticos vigentes.
¿Por qué tanto retraso?
El origen del proyecto se remonta a los años noventa bajo el nombre de Operación Chamartín. Desde entonces, ha superado todo tipo de obstáculos:
- Cambios en los gobiernos municipales, autonómicos y estatales.
- Modificaciones urbanísticas exigidas por diferentes administraciones.
- Crisis inmobiliarias y dificultades financieras.
- Problemas derivados del cambio en los usos ferroviarios (venta de terrenos públicos por parte de Adif y Renfe).
- Judicialización constante por parte de colectivos vecinales y medioambientales.
Solo a finales de 2024, tras la venta definitiva del suelo ferroviario por más de 1.200 millones a la sociedad promotora –participada por grandes actores como BBVA, Merlin Properties y San José–, el proyecto recibió luz verde para iniciar las obras.
Un modelo para la vivienda asequible… ¿y suficiente?
Madrid Nuevo Norte ha sido presentado como “el mayor desarrollo europeo” enfocado al acceso asequible a la vivienda. Sin embargo, el porcentaje destinado a protección oficial (aproximadamente un 20%) queda lejos del objetivo fijado por algunos expertos en vivienda social, que reclaman al menos un tercio en promociones públicas para garantizar un impacto real sobre los precios medios del mercado. El auge del precio del suelo en Madrid y las presiones demográficas refuerzan el debate sobre si estos nuevos pisos serán realmente accesibles o quedarán fuera del alcance para gran parte de las familias jóvenes.
En paralelo al avance privado, el Ayuntamiento sigue reforzando su propio parque público: solo este año ha transferido cerca de 31 millones a la EMVS para impulsar nuevas promociones sociales y mantener más de 9.000 viviendas públicas ya existentes. Además, existen programas paralelos para recuperar pisos vacíos e incorporar garantías adicionales tanto a propietarios como inquilinos vulnerables.
El futuro: impacto urbano y retos pendientes
Las dimensiones del proyecto son inéditas: más de dos millones de metros cuadrados transformarán no solo el skyline madrileño sino también su tejido social y económico. El nuevo distrito será un polo empresarial con oficinas modernas, áreas verdes e infraestructuras clave conectadas con la remodelada estación Chamartín-Clara Campoamor.
Sin embargo, surgen retos colosales: garantizar que las nuevas promociones sean sostenibles energéticamente; evitar una burbuja especulativa; coordinar equipamientos públicos suficientes (colegios, centros sanitarios); y asegurar que los plazos no sufran nuevos aplazamientos.
Para miles de familias madrileñas sigue existiendo incertidumbre sobre si podrán acceder realmente a estas viviendas cuando lleguen al mercado en apenas cuatro años. Mientras tanto, Madrid avanza hacia un modelo urbano mixto donde grandes desarrollos privados conviven con iniciativas públicas orientadas a mitigar el déficit habitacional crónico.
El éxito o fracaso final dependerá no solo del ladrillo sino también —y sobre todo— de cómo se gestione el acceso justo a esos nuevos hogares tras décadas esperando una respuesta realista al problema estructural del acceso a la vivienda en la capital española.
