Cualquiera que recorra los barrios más deseados de Madrid, Barcelona o las islas Baleares lo percibe: los precios de las viviendas han seguido una trayectoria ascendente y ahora han superado los niveles más altos registrados durante la burbuja inmobiliaria de 2007.
Este fenómeno, que parecía impensable hace solo diez años, se ha consolidado a lo largo de 2025. La causa radica en una demanda fuerte, la escasez de nueva oferta y una creciente presión sobre las familias que intentan acceder a una vivienda en propiedad.
El precio medio de la vivienda en capitales, grandes ciudades e islas se sitúa en 2.303 euros por metro cuadrado durante el tercer trimestre de 2025, lo que representa un aumento del 2,3% respecto al trimestre anterior y un 26% por encima del máximo de 2007.
En las áreas más tensionadas, los números son aún más altos: San Sebastián encabeza la lista con 5.962 €/m², seguida por Madrid (5.157 €/m²), Barcelona (4.719 €/m²), Palma (3.996 €/m²) y Bilbao (3.353 €/m²).
La vivienda usada también ha experimentado un incremento trimestral del 2,7%, mientras que la nueva ha subido un 0,7%, estableciendo ambos segmentos nuevos máximos históricos.
Diferencias con la burbuja de 2007
A pesar de que los precios han superado los picos de la burbuja anterior, el contexto actual es diferente. En 2007, el auge constructivo llevó a la creación de más de 600.000 viviendas nuevas anualmente y el 41% de las transacciones correspondían a obra nueva. Hoy en día, apenas se alcanzan las 100.000 viviendas nuevas al año y solo el 10% de las compraventas son propiedades recién construidas. Por cada tres hogares que se crean actualmente, solo se edifica una vivienda, lo cual alimenta la tensión existente y justifica el aumento en los precios.
El volumen total de operaciones también resulta significativo: para finales de 2025 se prevé cerrar el año con más de 650.000 compraventas. Aunque esta cifra es elevada, permanece por debajo de las 885.000 registradas en 2007. Sin embargo, el factor determinante es que no se repite el endeudamiento masivo ni la sobreoferta que condujeron al colapso del mercado hace años, según indican expertos y organismos como el Banco de España.
Impacto en las familias y el acceso a la vivienda
El encarecimiento del sector inmobiliario impacta directamente en los bolsillos de los ciudadanos. En Baleares y Madrid, el precio medio ronda o supera los 4.000 €/m²; esto significa que adquirir un piso promedio (90 m²) puede requerir desembolsar más de 360.000 euros, una suma inalcanzable para muchas familias.
A este hecho se suma el incremento en los alquileres, que han alcanzado una media de 14,5 euros por metro cuadrado al mes en España. Hoy alquilar un piso de 80 metros cuadrados cuesta alrededor de 1.160 euros mensuales; hace diez años ese mismo piso podía conseguirse por unos 600 euros. La presión sobre el mercado del alquiler es especialmente intensa en grandes núcleos urbanos y zonas turísticas.
La demanda extranjera se modera tras años de protagonismo
Uno de los factores fundamentales que ha sostenido el dinamismo del mercado español durante estos últimos años ha sido la demanda internacional. Sin embargo, los datos recientes indican una ligera desaceleración. En el tercer trimestre de 2025, los compradores extranjeros representaron el 13,6% del total en operaciones inmobiliarias; esto supone un descenso respecto al 14,1% registrado en el trimestre anterior, sumando algo menos de 23.700 transacciones.
Las nacionalidades más activas siguen siendo los británicos (7,9%), alemanes (6,5%) y neerlandeses (6%), seguidos por rumanos, marroquíes, franceses e italianos entre otros. Por regiones, destacan las Islas Baleares (29,5%), Comunidad Valenciana (27%) y Canarias (25,3%) como las áreas con mayor porcentaje de compras por extranjeros; reflejando así el atractivo continuo por zonas costeras y su vinculación con el turismo residencial.
¿Hay riesgo de nueva burbuja inmobiliaria?
Surge una pregunta recurrente dentro del sector: ¿estamos ante otra burbuja similar a la vivida en 2007? Según la mayoría de analistas consultados, el panorama actual es distinto. No hay sobreoferta ni un endeudamiento generalizado entre los hogares como ocurrió anteriormente. El verdadero desafío radica en la falta de oferta asequible frente a una demanda que sigue siendo muy robusta; esto es especialmente evidente en grandes ciudades y áreas turísticas.
- El Banco de España estima que los precios podrían estar sobrevalorados hasta un 8,5%, aunque no prevé un colapso similar al del pasado.
- Las hipotecas con financiación superior al 80% del valor total han disminuido del 15,7% registrado en 2007 al actual 10,9%, lo cual refleja una mayor cautela por parte del sistema bancario.
- La construcción nueva continúa en niveles históricamente bajos; esto dificulta que la oferta pueda adaptarse al ritmo creciente demandado por el mercado.
Perspectivas para el cierre de 2025 y principios de 2026
Las proyecciones apuntan a que los precios seguirán aumentando tanto durante lo que resta del año como a lo largo del siguiente; aunque es probable que este crecimiento sea algo más moderado si no repunta la demanda internacional y si las condiciones financieras permanecen estables. El ajuste realizado por parte del Banco Central Europeo respecto a tipos ha hecho más atractivas las hipotecas; esto ha contribuido a parte del reciente auge observado en compraventas durante estos últimos meses.
Datos clave del mercado en 2025
- Precio medio nacional: 2.303 €/m².
- Precio máximo registrado: hasta 5.962 €/m² en San Sebastián; seguido por Madrid (5.157 €/m²) y Barcelona (4.719 €/m²).
- Compras realizadas por extranjeros: representan un total del 13,6% (23.700 operaciones este trimestre).
- Alquiler medio: alcanza los 14,5 €/m² mensual.
- Volumen estimado: más de 650.000 compraventas previstas para todo el año.
El acceso a una vivienda digna vuelve a ser uno de esos retos sociales y económicos cruciales para España hoy día. Mientras grandes ciudades y zonas turísticas siguen disparándose hacia precios sin precedentes, se amplía aún más la brecha con otras regiones donde comprar casa se convierte cada vez más en un sueño inalcanzable para muchos ciudadanos.
